Wohnungsnot in Regensburg immer größer: Zahl der Neubauten bricht um zwei Drittel ein
Wohnraum ist ein rares Gut in Regensburg. Eine Entspannung des Marktes ist nicht absehbar. Im Gegenteil: Die Domstadt wächst rasant – doch die Zahl der Neubauten bricht um zwei Drittel ein. Die Verwaltung erwartet eine „Verschärfung der Problematik“ in absehbarer Zukunft.
So steht es in einer Beschlussvorlage geschrieben, mit der sich der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen am Dienstag beschäftigen wird. Weil die Zweckentfremdungssatzung, ein Instrument gegen Wohnraummangel, verlängert werden soll, hat die Verwaltung kürzlich den Markt analysiert. Die Zahlen und Prognosen sind wenig erbaulich.
„Erhebliches Wachstum“ der Bevölkerungszahlen in Regensburg
Ende 2024 lebten genau 179.090 Menschen in Regensburg. 2019 lag die Zahl noch bei 168.877. „Während Corona zu einem leichten Rückgang führte, stieg die Bevölkerungszahl in der Folge durch Fluchtmigration aus diversen Kriegs- und Krisengebieten stark an. Insbesondere der Krieg in der Ukraine spielte hier eine große Rolle“, heißt es in der Beschlussvorlage. Mittlerweile ist der Bevölkerungszuwachs wieder stabiler; 2024 lag er bei knapp 2000 Personen. Die Stadt geht davon aus, dass im Jahr 2040 rund 190.000 bis 200.000 Menschen in Regensburg leben werden – ein „erhebliches Wachstum“.
Preisexplosion, unsichere Förderung und Fachkräftemangel: Wohnungsbau am Boden
97.762 Wohnungen (davon 5813 öffentlich geförderte Wohnungen) in 23.773 Gebäuden zählte die Stadt Regensburg 2024. Die Bautätigkeit ist rückläufig. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen sank von 1815 im Jahr 2023 auf 851 im Jahr 2024, die Zahl der Fertigstellungen von 1291 auf 425. Der Bauüberhang, also schon genehmigte, aber noch nicht gebaute Wohnung, stieg von 3180 auf 3234 an. Als Gründe für die Entwicklung nennt die Stadt stark gestiegene Baukosten, eine „sehr unsichere“ Fördersituation und den „gravierenden“ Fachkräftemangel.
Laut dem Immobilienreport der Sparkasse bräuchte es 600 bis 1200 Wohnungsneubauten pro Jahr, um der Bevölkerungsentwicklung Rechnung zu tragen. Mit einer Entspannung des Marktes sei in den kommenden fünf Jahren nicht zu rechnen – selbst bei hohen Fertigstellungsquoten. „Immer mehr Menschen werden um gleichbleibend wenig Wohnraum konkurrieren“, heißt es in der Beschlussvorlage.
Kaufpreise steigen in Regensburg konstant – Zahlen zu Mieten trügerisch?
Nur in München und Umgebung waren die Kaufpreise für Immobilien in Bayern 2024 höher als in Regensburg. Das Institut Empirica ermittelte für das zweite Quartal 2025 ein Kaufpreisniveau von 5000 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen in der Domstadt – ein Preisanstieg von 7,2 Prozent zum Vorjahr. In den vergangenen fünf Jahren betrug der Anstieg 16,1 Prozent.
Die Mieten sind in Regensburg bis 2022 konstant angestiegen. Laut dem aktuellen Mietspiegel lag die durchschnittliche Kaltmiete 2024 bei 9,73 Euro pro Quadratmeter. Das sind acht Cent weniger als 2022. Allerdings herrschte damals noch keine Auskunftspflicht, 2024 schon. Deshalb glaubt die Stadt, dass mehr sozial schwächere Menschen an der Befragung teilgenommen haben. „Ein tatsächlicher Rückgang der Mieten ist dagegen eher unwahrscheinlich“, heißt es in der Beschlussvorlage.
Nicht mehr viel Platz für Flächenmanagement und Nachverdichtung
Flächenmanagement, also die Entwicklung von Brachen, ist das städtebauliche Gebot der Stunde. So entsteht derzeit auf dem Gelände der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne ein neues Viertel. Allerdings sind die Bereiche, in denen Baugebiete ausgewiesen werden können, begrenzt. „Was Nachverdichtungsmöglichkeiten betrifft, bieten sich laut Untersuchungen der Wohnbauoffensive im Stadtgebiet nur wenige Möglichkeiten.“
Zu wenig guter Leerstand in Regensburg?
Damit die Menschen umziehen und die Eigentümer sanieren können, braucht der Wohnungsmarkt zwei bis drei Prozent Leerstand. Aber „marktaktiv“, also unmittelbar wieder vermietbar, muss er sein. Laut Mikrozensus lag die Leerstandsquote 2022 in Regensburg bei 2,9 Prozent. Allerdings seien bei der Erhebung auch dauerhafte und teils unbewohnbare Leerstände berücksichtigt worden. Den marktaktiven Leerstand gibt die Stadt mit einem Wert von 0,9 Prozent an; laut Empirica soll er gar bei 0,5 Prozent liegen.
Ferienwohnungen im Fokus: Das hat die Zweckentfremdungssatzung bislang gebracht
Von 2018 bis 2021 ist die Zahl der Ferienwohnungen gesunken, von 331 auf 202. Vergangenes Jahr gab es 256. Die Stadt Regensburg geht davon aus, dass sich die Zahl eingependelt hat – drei Jahre in Folge lag sie um die 250 herum. Das begründet die Verwaltung mit der Zweckentfremdungssatzung. 2019 trat sie in Kraft. Eigentümer, die Wohnungen für andere Zwecke, zum Beispiel als Büroeinheit oder Ferienwohnung, nutzen wollen, brauchen seitdem eine Genehmigung. Sie dürfen sie auch nicht leerstehen lassen.
Drei Mitarbeiter kümmern sich um die Satzung. Das hat bislang rund 1,2 Millionen Euro gekostet. 677 Fälle hat das Team bislang bearbeitet, 472 Kontrollen durchgeführt, Buß- und Zwangsgelder in Höhe von 11.250 Euro verhängt und 40 Umnutzungen erlaubt. In 81 Fällen war keine Genehmigung nötig. 51 Wohnungen (rund 2900 Quadratmeter) wurden „zurückgeführt“. Heißt: Identifizierte Leerstände oder gewerblich genutzte Räume wurden auf Einwirken der Stadt Regensburg zu regulären Wohnungen. Wäre dieser Wohnraum dem Markt verloren gegangen und hätte neu errichtet werden müssen, wären laut Stadt Baukosten von über zehn Millionen Euro entstanden. Zudem sei die abschreckende Wirkung der Satzung zu beachten.