Wohnraum-Rettung in Regensburg: Stadt verschärft Satzung
Fünf Jahre nach Einführung der Zweckentfremdungssatzung ist die Bilanz der Stadt Regensburg durchwachsen. Dennoch empfiehlt sie eine Verlängerung. Auch die Politik sagt der Um- beziehungsweise Nichtnutzung von Wohnraum den Kampf an.
Auf den ersten Blick fällt die Bilanz der Stadt in Sachen Wohnraum-Rettung nicht gut aus. „Ein hoher personeller und zeitlicher Aufwand steht einer vergleichsweise niedrigen Erfolgsquote gegenüber“, so beschreibt die Verwaltung ihre Erfahrungen in fünf Jahren Zweckentfremdungssatzung. Für wirksam hält sie die Satzung aber dennoch. Sie schlägt dem Stadtrat vor, sie zu verlängern und dabei auch nachzuschärfen.
Seit Mitte Juli 2019 brauchen Eigentümer, die Wohnungen für andere Zwecke, zum Beispiel als Büroeinheit oder Ferienwohnung, nutzen wollen, eine Genehmigung, und dürfen sie auch nicht leerstehen lassen. In einer Tabelle, die die Stadt am Dienstag dem Stadtplanungsausschuss vorlegt, fasst sie zusammen, was die Wohnraumrettung via Satzung die Stadt kostet und was sie ihr bringt. 677 Fälle hat das dreiköpfige Zweckentfremdungs-Team seit 2020 bearbeitet, 48 davon sind noch offen. 431 Kontrollen habe es gegeben, 45 Wohnungen mit insgesamt 2467 Quadratmetern seien „zurückgeführt“ worden.
Stadt genehmigte 34 Zweckentfremdungen
In 34 Fällen genehmigte die Stadt eine Zweckentfremdung. Das ist der Satzung zufolge möglich, wenn „vorrangige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen“, aber auch, wenn ein Eigentümer Ersatzwohnraum schafft oder eine Ausgleichszahlung leistet. In 79 Fällen attestierte die Stadt den Eigentümern, dass sie keine Genehmigung brauchen, etwa weil es sich bei ihrer Ferienwohnung um einen Altfall handelt. Der Bestandsschutz fällt nun weg.
Seit Inkrafttreten der Satzung seien für das Personal, das sich um den Vollzug der Satzung kümmert, Kosten in Höhe von knapp 970000 Euro entstanden. Die Stadt hält das für gut investiertes Geld. „Müsste die Stadt Regensburg neuen Wohnraum in der Dimension der rückgeführten Einheiten, also insgesamt 2467 Quadratmeter Wohnfläche, schaffen, würden ihr Kosten in Höhe von circa 3500 Euro pro Quadratmeter, in Summe also von über 8,5 Millionen Euro, entstehen“, steht in der Beschlussvorlage; die bezieht sich dabei auf den Bau von geförderten Wohnungen.
Zudem verschlimmere sich die „Wohnraummangellage“. Wegen der sinkenden Fertigstellungsrate und der wachsenden Bevölkerung sei „keine Normalisierung des Wohnungsmarktes, sondern eher eine Verschärfung der Situation bis mindestens 2025 gegeben“. Eine Zweckentfremdungssatzung habe auch präventive Wirkung, was an der Zahl der Ferienwohnungen feststellbar sei, die zwischen 2018 und 2023 von 331 auf 241 gesunken sei. „Die Genehmigungspflicht verhindert eine weitere Zunahme an Ferienwohnungen durch Umwidmungen.“ Allerdings soll die neue Satzung nur bis Ende 2025 gelten, weil sich dann die Rechtslage ändere und sich der Wohnungsmarkt auch mittelfristig entspannen könnte.
Die großen Fraktionen im Stadtrat sind sich einig, dass die Satzung nötig sei. SPD-Fraktionschef Thomas Burger sagt: Solange sich der Wohnraummangel nachweisen lasse, solle die Stadt sie weiterführen, schließlich wirke sie. Es sei gelungen, „einiges an Wohnraum zurückzuführen“. CSU-Fraktionschef Michael Lehner sagt: „Wir brauchen diese Zweckentfremdungssatzung, weil wir sonst die ganze Stadt voller Ferienwohnungen haben.“ Er hoffe allerdings, dass sich 2025 eine Möglichkeit finde, die Regeln zu liberalisieren, weil diese andere Gewerbetreibende etwas behinderten.
Aus Sicht von Grünen-Fraktionschefin Maria Simon ist die verschärfte Satzung ein Erfolgsmodell. Die Grünen hätten sie gern für fünf Jahre beschlossen, eineinhalb Jahre seien „schon sehr kurz“. Mehr Einsatz gegen Zweckentfremdung fordert Brücke-Stadtrat Thomas Thurow, schließlich seien andere Kommunen „deutlich erfolgreicher“. Er kritisiert: „Die spekulativen Leerstände geht man überhaupt nicht an.“
Von der Apartment-Allianz bekommt Kritik
Völlig anders als die Politik sieht Stefanie Lell, zweite Vorsitzende der Apartment-Allianz Regensburg, die Zweckentfremdungssatzung. Dadurch werde die Schaffung von Ferienwohnungen „einem gewissen Klientel vorbehalten“, sagt Lell. So entstünden „anonyme Luxus-Apartments“. Der private Eigentümer dagegen, der eine zeitweise leere Wohnung vermieten wolle, etwa an den Angehörigen eines Patienten oder die Gastprofessorin, werde ausgeschlossen. Sie ist überzeugt: Das helfe nicht, Wohnraum zu schaffen. „Es gibt Leute, die es leerstehen lassen. Und das sind nicht wenige.“