Studie liefert erschreckende Zahlen zur Altstadt: Was im Kaufhof sinnvoll wäre – und was nicht
Eine neue Studie liefert erschreckende Zahlen zur Regensburger Altstadt und skizziert Optionen den Mega-Leerstand, den die Kaufhof-Insolvenz am Neupfarrplatz hinterlassen hat. Das sind die zentralen Erkenntnisse daraus.
„Es besteht dringender Handlungsbedarf.“ So stand es in der Beschlussvorlage für die Stadträte geschrieben, die am Donnerstag im Zuge der Causa Kaufhof die Sanierungsziele für Regensburgs „Zentrale Fußgängerzone“ angepasst haben. So „dringend“ machten die Sache die viel zitierten Investoren-Pläne, ein islamisches Kulturzentrum in dem leerstehenden Warenhaus zu eröffnen. Diese Dringlichkeit spiegelt sich in der Entstehungsgeschichte einer Studie wider, die den Kaufhof-Beschlüssen von Donnerstag zugrunde liegt.
Am 22. Januar beauftragte die sogenannte Task Force Galeria die Münchner Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) damit, das bereits Anfang 2023 festgelegte Sanierungsgebiet inmitten der Altstadt im Licht des Mega-Leerstands am Neupfarrplatz zu analysieren und ein erstes Nutzungskonzept für die Immobilie aufzustellen. Nicht einmal einen Monat später, am 18. Februar, war die 58 Seiten umfassende „Kurzstudie“ fertig. Sie liefert Erkenntnisse über eine kränkelnde Altstadt – und zeigt, wohin die Reise für das Kaufhof-Gebäude gehen soll, wenn die Stadt den Daumen draufhält.
Einkaufen in Regensburg: Die Altstadt ist nicht mehr Standort Nummer eins
Seit der Kaufhof Geschichte ist, hat das Donau-Einkaufszentrum die Altstadt als größten Einzelhandelsstandort abgelöst – was den von der Stadt gefassten Zielen zuwiderläuft. Am Neupfarrplatz gibt es nur noch zwei größere Geschäfte: den Herrenausstatter Ansons und den Edeka im ehemaligen Pohland. „Weitere großflächige Magnetbetriebe fehlen. Zugleich machen sich rund um den Neupfarrplatz bereits diverse Leerstände bemerkbar“, heißt es in der Studie.
Die Altstadt als Einkaufsstandort habe in den vergangenen Jahren deutlich eingebüßt. Die Zahl der Leerstände – allein im Sanierungsgebiet – sei von zwölf im Jahr 2018 auf 17 angewachsen. „Weitere Leerstände im direkt angrenzenden Umfeld verstärken das Bild.“ Schwerpunkte macht die Studie rund um den St.-Kassians-Platz und entlang der Maximilianstraße aus. Bezeichnend sind von GMA ausgewertete Bewegungsdaten. Sie belegen eine „schleichende Abwärtsentwicklung“ des Standorts in den vergangenen Jahren. Das Kaufhof-Aus habe nur noch zu einem „moderaten Rückgang“ geführt.
Kaufhof-Leerstand befeuert „städtebaulichen Missstand“ in der Regensburger Altstadt
Das Kaufhof-Aus hat laut den Studienmachern nicht nur einen Leerstand hinterlassen, der das Stadtbild prägt, sondern zu einem „deutlichen Missstand“ geführt. Der einstige „Konsumtempel“ sei zum Fremdkörper geworden und verursache einen „städtebaulichen Bruch“. Die Folgen: Die gesunkene Passantenfrequenz wirke sich negativ auf umliegende Geschäfte aus und beeinträchtige das Image des Standorts. Zudem hätten sich „zahlreiche sicherheitsrelevante und soziale Probleme“ verschärft. Die Rede ist von Dunkelzonen, die Raum für Vandalismus, Drogenhandel und Obdachlose böten. Ohne gezielte Gegenmaßnahmen drohten sich die heute schon wahrnehmbaren „Trading-Down-Effekte“ zu verstärken.
So schlecht steht es um die Kaufhof-Immobilie am Regensburger Neupfarrplatz wirklich
Die Eckdaten: Rund 12.600 Quadratmeter Verkaufsfläche auf fünf Stockwerken – und das in Einser-Lage. Die Marktforscher beschreiben den baulichen Zustand der Immobilie als stark sanierungsbedürftig und bewerten sie insgesamt als mangelhaft. Zum inneren Zuschnitt könne man keine Angaben machen, da das Gebäude – wie berichtet – nicht zugänglich sei. Das Fazit: Für eine Weiternutzung im Handel sei das Objekt nur mit „hohem Umstrukturierungsaufwand“ geeignet, bei einer etagenweisen Umnutzung sei ein „deutlich erhöhter Aufwand“ zu erwarten. Weil der Immobilie eine „hohe Bedeutung als zentralem Magneten“ zukomme, sollte sie laut Studie dennoch weiterentwickelt werden.
Vom Keller bis zum Dach: Das erste Nutzungskonzept für den Kaufhof-Leerstand in Regensburg
Die Marktforscher empfehlen, die Verkaufsfläche zu reduzieren und über einen sogenannten „Mixed-Use-Ansatz“ wirtschaftliche, soziale und kulturelle Funktionen zu kombinieren. Im Keller des Kaufhof-Gebäudes können sich die Studienmacher Supermärkte (wie einst der Fall) vorstellen, aber auch Dienstleister wie Friseure, Schlüsseldienste oder Packstationen. Ebenfalls denkbar: „Energieinfrastruktur“, Fahrradparkhaus, Diskothek oder Konzertsaal.
Im Erd- und ersten Obergeschoss könnten laut dem Konzept ein „hochfrequentierter, großflächiger Einzelhandel“ und medizinische sowie soziale Einrichtungen Platz finden. Für den zweiten und dritten Stock schlägt die Studie Büros, Tagungsräume, Sonderformen des Wohnens für Studenten oder Senioren und Freizeiteinrichtungen wie Fitnessstudios, eine Boulderhalle oder ein Kino vor. Auch Bildungseinrichtungen seien denkbar – das, namentlich einen Altstadt-Campus von OTH und Universität, hatte der bayerische Wirtschaftsstaatssekretär und Landtagsabgeordnete Tobias Gotthardt (FW) kürzlich in einem MZ-Interview ins Gespräch gebracht. Ganz oben im Gebäude soll wieder eine Gastronomie inklusive Rooftop-Bar für Zustrom sorgen.
Ein Haus für alle: Die Leitplanken für die Zukunft der Regensburger Kaufhof-Immobilie
Unabhängig davon, wer und was genau im ehemaligen Kaufhof Einzug hält, sollen laut der Studie folgende Entwicklungsziele, die im „Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2030“ der Stadt festgelegt sind, eingehalten werden: Förderung der sozialen Mischung, Berücksichtigung aller Bevölkerungsgruppen (Alter, Geschlecht, Herkunft und Religion), Steigerung der Attraktivität der Altstadt, Aufgreifen aktueller Trends, räumliche Bündelung von Angeboten, Stärkung nicht-kommerzieller Angebote, gemischte Nutzungsstruktur (nicht nur Einkaufs- und Konsumort) und „Erlebnisorientierung“.
Sanierungsziele für die Regensburger Fußgängerzone werden angepasst
Die Stadt Regensburg hat für die Sanierung der „Zentralen Fußgängerzone“ 2023 verschiedene Ziele ausgegeben. Demnach sollten die Maßnahmen die historische Bausubstanz und kleinteilige Strukturen erhalten, flexible Wohnkonzepte ermöglichen und verschiedene Nutzungen wie Einzelhandel, Gewerbe oder Freizeit vereinen. Es geht darum, Treffpunkte zu schaffen. Moderne Architektur soll im Einklang mit Denkmalschutz stehen. Nachhaltige Mobilität, Klimaschutz und Grünflächen sollen bei der Sanierung eine Rolle spielen und ein „sanfter Städtetourismus“ sowie Kulturangebote berücksichtigt werden.
Das Kaufhof-Aus beeinflusst die Sanierungsziele der Stadt entscheidend – bietet laut GMA-Studie in allen Bereichen Chancen für die Altstadt. So könnten ein teilweiser Rückbau oder Umbau der Fassade dem Stadtbild und neue Energiekonzepte der Nachhaltigkeit dienen. Nur ein Beispiel von vielen: Begrünung des Vorplatzes. Auch ein Abriss des Gebäudes und eine neue Quartiersentwicklung wird in der Studie als Szenario genannt, eine „Restrukturierung“ der Immobilie jedoch empfohlen. Die ins Auge gefasste multifunktionale Nutzung wäre den meisten der ohnehin längst gefassten Ziele für die Altstadt zuträglich – wohl aber mit immensem Aufwand verbunden.