1,2 Millionen ausgegeben, 51 Wohnungen in Regensburg gerettet: Reicht das?
Die Verlängerung der Zweckentfremdungssatzung sorgt für Diskussionen im Planungsausschuss. Die Regensburger CSU stellt dabei die eigene Idee infrage. Geht die Kosten-Nutzen-Rechnung auf?
1,2 Millionen Euro hat die Stadt Regensburg bislang ausgegeben, um die Zweckentfremdungssatzung durchzusetzen. 51 Wohnungen hat das dreiköpfige Team seit 2019 „gerettet“. „Man muss darüber nachdenken, ob sich das in dieser Form rentiert“, sagte Stadträtin Dagmar Schmidl (CSU) am Dienstag im Planungsausschuss. Und das, obwohl sie es war, auf deren Initiative hin die Satzung einst erlassen worden war. Schmidls Fraktionschef, Michael Lehner, geizte nicht mit Kritik. Er stellte Sinn und Nutzen infrage, bemängelte die Umsetzung – und stimmte dennoch dafür, die Laufzeit der Satzung zu verlängern.
Seit 2019 brauchen Eigentümer, die Wohnungen für gewerbliche Zwecke, zum Beispiel als Büro oder Ferienwohnung, nutzen wollen, eine Genehmigung. Sie dürfen sie auch nicht leerstehen lassen. 677 Fälle hat das dreiköpfige Zweckentfremdungsteam in fünf Jahren bearbeitet, 472 Kontrollen durchgeführt, Buß- und Zwangsgelder in Höhe von 11.250 Euro verhängt und eben 51 Wohnungen „zurückgeführt“. Heißt: Identifizierte Leerstände oder gewerblich genutzte Räume wurden auf Einwirken der Stadt Regensburg zu regulären Wohnungen. Wäre dieser Wohnraum dem Markt verloren gegangen und hätte neu errichtet werden müssen, wären laut Stadt Baukosten von über zehn Millionen Euro entstanden.
Umgang mit Ferienwohnungen in Regensburg: Änderungen in Satzung gefordert
Schmidl erinnerte im Planungsausschuss an die einstige Intention hinter der Satzung: Die Flut an Ferienwohnungen einzudämmen. Das sei nur bedingt gelungen, befand sie. Laut Beschlussvorlage lag die Zahl solcher Angebote drei Jahre in Folge um die 250 herum. „Gibt es überhaupt noch so viele Leute, die Ferienwohnungen bauen wollen?“, fragte daher Lehner mit Blick auf den „Haufen Geld“, den die Umsetzung koste. Sein Hauptkritikpunkt war jedoch ein anderer: Als „Verhinderungsmodell für die Neuansiedlung von Gewerbe“ bezeichnete er die Satzung. Der Regensburger CSU-Chef forderte, sie „ein Stück weit“ zu verändern, mehr Ausnahmen für gewisse Branchen einzubauen. Dennoch stellte er klar: „Wir gehen noch mal mit.“
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Wenig später, als es um Leerstände ging, meldete sich Lehner noch einmal zu Wort. Laut Satzung müssen Wohnungen nach drei Monaten wieder vermietet sein. Ob man denn bei den städtischen Töchtern Ausnahmen mache, wollte Lehner wissen. „Nein. Die Stadtbau ist nicht ausgenommen“, bekräftigte Oberbürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer (SPD). Nach einer gewissen Leerstandszeit müsse man sich mindestens erklären, sagte sie zur Praxis. Als plausible Gründe, eine Wohnung länger leerstehen zu lassen, nannte sie sich verzögernde Sanierungsvorhaben oder rechtliche Unklarheiten, etwa unter Erbengemeinschaften.
Irmgard Freihoffer (BSW) lobte diese Vorgehensweise prinzipiell. „Aber muss sich die Stadt die Probleme von Erbengemeinschaften zu eigen machen?“, fragte sie mit Blick auf Immobilien, die teils jahrelang leer stünden. Die Satzung als solche bezeichnete Freihoffer als kleinen, aber wichtigen Baustein gegen den Wohnungsmangel. Was die Zahlen betrifft, so müsse man die abschreckende Wirkung der Satzung bedenken. Das sah auch Dr. Klaus Rappert (SPD) so. Diesen Effekt könne man nicht messen. Er sei jedoch nicht zu unterschätzen. „Die SPD trägt die Verlängerung natürlich mit“, kündigte er an.
Die Zweckentfremdungssatzung ist Bürokratie par excellence. Und es ist dadurch nicht ein Ziegelstein mehr auf den anderen gesetzt worden.Gabriele Opitz
„Wie wird man auf Leerstände aufmerksam?“, wollte Brücke-OB-Kandidat Thomas Thurow wissen. Es gebe viele anonyme Hinweise aus der Bevölkerung, antwortete Dr. Volker Höcht, Leiter des Amtes für Stadtentwicklung. Ferienwohnungen identifiziere man über Portale. Wie Stadtsprecherin Juliane von Roenne-Styra auf MZ-Anfrage berichtet, laufen die Kontrollen sehr unterschiedlich ab. Die Mitarbeiter fotografieren demnach Gebäude, um Zustand oder Baufortschritt zu dokumentieren. Sie klingeln an „Verdachtswohnungen“ und befragen Nachbarn. Es komme auch zu Begehungen von Gebäuden, um bauliche Gegebenheiten festzustellen. Das kann die Stadt anordnen, meist bitten aber die Eigentümer darum.
Wirklich gar nichts kann Gabriele Opitz der Satzung abgewinnen. Sie sei nichts anderes als Mangelverwaltung. „Ich habe lange genug in einem Land gelebt, in dem Mangel verwaltet wurde. Das Ergebnis kennt man“, sagte die im Osten aufgewachsene FDP-Frau. Mit solchen Methoden werde man die Wohnungsnot nie lösen. „Die Zweckentfremdungssatzung ist Bürokratie par excellence. Und es ist dadurch nicht ein Ziegelstein mehr auf den anderen gesetzt worden.“ Opitz war die einzige, die gegen die Laufzeitverlängerung stimmte.
Zweckentfremdungssatzung: Kurze Laufzeit wegen neuer EU-Verordnung
Dass die Satzung lediglich um ein Jahr verlängert werden soll – das letzte Wort hat der Stadtrat –, erklärte Dr. Höcht mit einer EU-Verordnung für Kurzzeitunterkünfte, die voraussichtlich bis Anfang 2027 in nationales und bayerisches Recht überführt wird.
Zu Lehners Kritik in Sachen Gewerbeansiedlung sagte Dr. Höcht: „Die Satzung dient dazu, dass Wohnraum nicht zweckentfremdet wird. Das gilt auch für Gewerbe.“ Dass es in Regensburg eine Büroraumknappheit gebe, davon wisse er nichts. Maltz-Schwarzfischer sagte dazu, die Satzung sei ein Steuerungsinstrument, um Gewerbe da anzusiedeln, wo man es für sinnvoll hält – „und nicht unkontrolliert Wohnraum vernichtet“.