Debatte um Regensburger Kaufhof: Diese Optionen hat die Stadt – Was ist das Gebäude wert?
Ein Koloss – viele Fragen: Seit Jahren dürfte in Regensburg kein Thema mehr Kontroversen ausgelöst haben, als die Zukunft des Kaufhof-Gebäudes am Neupfarrplatz. Diese Woche beschäftigt sich der Stadtrat mit dem Komplex.
Dabei dürfte sich die Debatte insbesondere darum drehen, ob die Stadt das Vorkaufsrecht ziehen soll. Ganz so einfach ist die Sache allerdings nicht. Wir haben vorab nach einigen Antworten gesucht.
Hat die Stadt überhaupt ein Vorkaufsrecht?
Die Stadt prüft derzeit nicht nur, ob sie das Vorkaufsrecht zieht. Sie prüft ebenso, ob sie überhaupt eines ziehen darf. Grundsätzlich regelt das Baugesetzbuch das kommunale Vorkaufsrecht. Demnach darf eine Kommune ein Vorkaufsrecht unter anderem ziehen, wenn ein Gebäude in einem Sanierungsgebiet liegt. Das ist beim Kaufhof-Komplex der Fall. Er liegt – gerade noch – im 2023 beschlossenen Sanierungsgebiet „Zentrale Fußgängerzone“. Es sieht also danach aus, als hätte die Stadt ein Vorkaufsrecht. Eine Stadtsprecherin will sich zum aktuellen Stand der Prüfung nicht äußern.
Wann darf die Stadt ihr Vorkaufsrecht ziehen?
Auch diese Frage regelt das Baugesetzbuch. Wörtlich heißt es im Gesetz: „Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.“ Das sei der Fall, wenn es beispielsweise darum geht, Wohnungen zu schaffen, schreibt der Gesetzgeber weiter. Das ist im ehemaligen Kaufhof eher schwer vorstellbar. Die eigentliche Krux: Laut Gesetz muss die Stadt, wenn sie das Vorkaufsrecht zieht, angeben, was sie mit dem Grundstück vorhat. Heißt im Klartext: Die Stadt braucht einen Plan – und das schnell. Denn die Frist für das Vorkaufsrecht beträgt laut Gesetz drei Monate. Die sind am 10. März vorbei.
Was muss die Stadt für den Komplex zahlen?
Nach MZ-Informationen haben die Investoren für das Gebäude 38 Millionen Euro an die Kaufhof Regensburg GmbH gezahlt. Die Stadt kommentiert diese Summe nicht. Grundsätzlich müsste die Stadt diesen Betrag zahlen, wenn sie das Vorkaufsrecht ausübt. Der Gesetzgeber sieht allerdings auch eine andere Möglichkeit vor: Sollte der Kaufpreis über dem Verkehrswert der Immobilie liegen, darf die Stadt diesen Verkehrswert bestimmen und diesen dann zahlen. Die Stadt muss also herausfinden, welchen Wert das Gebäude hat. Dazu muss sie einen unabhängigen Gutachterausschuss bilden. Das Gesetz sieht vor, dass dieser aus ehrenamtlichen Experten und einem Bediensteten des Finanzamts gebildet wird. Wer das im Fall von Regensburg ist, sagt die Stadt auf Anfrage nicht.
Bleibt im Kern die Frage: Was ist der Koloss im Herzen Regensburgs wert? Einen vagen Hinweis liefern die öffentlichen Jahresabschlüsse der Kaufhof Regensburg GmbH. Dort wurden in den vergangenen Jahren jeweils Sachanlagen in einem Wert von rund zwölf bis 13 Millionen Euro angegeben. Sachanlagen umfassen auch Grundstücke – also womöglich den Kaufhof-Komplex am Neupfarrplatz? Der Wert des Gebäudes dürfte jedenfalls deutlich unter der kolportierten Kaufsumme von 38 Millionen Euro liegen. Das Problem an der Sache: Die Stadt muss angeben, was sie mit dem Bau vorhat – und das in einer „angemessenen Frist“ umsetzen. Ansonsten wird es teuer. Dann muss sie dem Verkäufer – also der Kaufhof Regensburg GmbH – nämlich nicht nur den Verkehrswert zahlen, sondern auch die Differenz zum Kaufpreis. Das wären also insgesamt wohl 38 Millionen Euro.
Was ist mit dem Erbbaurecht?
Der Kaufhof-Komplex hat eine Besonderheit. Er gehört zu einem Teil einer Erbengemeinschaft. Bislang zahlt die Kaufhof Regensburg GmbH den Erbpachtzins an diese Erbengemeinschaft. Der ist nicht billig, dem Vernehmen nach handelt es sich um eine sechsstellige Summe. Dieses Erbbaurecht wechselte im Dezember interessanterweise nicht den Besitzer. Darauf wies Oberbürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer (SPD) im großen MZ-Interview vorige Woche hin. Heißt: Der bisherige Besitzer, die Kaufhof Regensburg GmbH, zahlt weiterhin jährlich eine sechsstellige Summe an die Erbengemeinschaft. Heißt auch: Die Stadt müsste diese Summe wohl ebenfalls übernehmen, wenn sie das Vorkaufsrecht für das Gebäude zieht.
Welche anderen Möglichkeiten gibt es?
Die Oberbürgermeisterin betonte unlängst, dass die Stadt die Planungshoheit habe. Fest steht: Es gilt eine Baugenehmigung aus den 70ern, die klare Regelungen hinsichtlich der Nutzung trifft. Ob ein islamisches Kulturkaufhaus diesen Genehmigungen entspricht, scheint fraglich. Darüber hinaus kann die Stadt auch einen Bebauungsplan festsetzen. Damit wäre es laut Baugesetzbuch möglich, eine Veränderungssperre durchzusetzen, wodurch sich weitere Optionen ergäben. Freilich hat die Stadt auch die Möglichkeit, einfach abzuwarten. Wie dem auch sei: Es bleibt spannend.