800 neue Wohnungen pro Jahr im Landkreis Schwandorf nötig – Leere Räume oft nicht beziehbar
Es muss gebaut werden: Bis 2028 braucht der Landkreis Schwandorf rund 800 neue Wohnungen – und zwar pro Jahr. Diese Wohnungsbau-Prognose für die kommenden vier Jahre hat das Pestel-Institut in einer aktuellen Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt ermittelt.
Der hiesige Landkreis unterscheide sich bei diesem Bedarf kaum von Nachbarlandkreisen, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut. „Der Neubau ist notwendig, um das bestehende Defizit – im Landkreis Schwandorf fehlen aktuell rund 1030Wohnungen – abzubauen“, sagt Günther. Nötig sei er aber auch, um abgewohnte Wohnungen in alten Häusern nach und nach zu ersetzen, so Günther. Hier gehe es insbesondere um Nachkriegsbauten, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohne.
Der Wissenschaftler erwartet, dass das Baupensum allerdings zurückgeht: Günther spricht von einem „lahmenden Wohnungsneubau, dem mehr und mehr die Luft ausgeht“. So gab es in den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 nach Angaben des Pestel-Instituts im ganzen Landkreis Schwandorf lediglich für 188 neue Wohnungen eine Baugenehmigung. Zum Vergleich: In 2023 waren es im gleichen Zeitraum noch 269 Baugenehmigungen. „Damit ist die Bereitschaft, neuen Wohnraum zu schaffen, innerhalb von nur einem Jahr um 30Prozent zurückgegangen“, sagt Günther. Heuer sei ein deutlicher Absturz der Baugenehmigungen zu spüren gewesen. Bundesweit habe der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern den niedrigsten Wert seit 20 Jahren erreicht, so Günther weiter.
Gewisser Leerstand nötig
An dem Wohnungsbedarf ändere auch die Zahl leerstehender Wohnungen nichts: Der aktuelle Zensus registriert für den Landkreis Schwandorf rund 4340 Wohnungen, die nicht genutzt werden, so das Pestel-Institut. Das seien sechs Prozent vom gesamten Wohnungsbestand im Landkreis. Diese Zahl habe sich in den vergangenen Jahren laut Günther kaum verändert.
Erstmals wurde die Zahl der Wohnungen ausgewiesen, die schon seit einem Jahr oder länger leerstehen. Im Landkreis Schwandorf sind das rund 3060Wohnungen. „Das sind gut 71 Prozent vom Leerstand. Dabei geht es oft um Wohnungen, die keiner mehr bewohnen kann. Sie müssten vorher aufwendig – und damit teuer – saniert werden“, sagt Günther.
Grundsätzlich sei ein gewisser Wohnungsleerstand aber notwendig. „Rund drei Prozent aller Wohnungen, in die sofort jemand einziehen kann, sollten frei sein. Schon allein, um einen Puffer zu haben, damit Umzüge reibungslos laufen können. Und natürlich, um Sanierungen überhaupt machen zu können“, so das Fazit von Günther. Es werde nach seiner Einschätzung aber selten gelingen, Wohnungen, die lange leer stünden, wieder zu aktivieren und an den Markt zu bringen.
Viele Hauseigentümer halten sich nach Beobachtungen des Pestel-Instituts mit einer Sanierung zurück: In ihren Augen sei eine Sanierung oft auch ein Wagnis. Sie seien verunsichert und wüssten nicht, welche Vorschriften – zum Beispiel bei Klimaschutzauflagen – wann kommen. Außerdem würde es bei vielen auch am nötigen Geld für eine Sanierung fehlen.
Weitere Gründe, warum leerstehende Wohnungen nicht vermietet werden: „Oft scheuen sich Hauseigentümer auch, sich einen Mieter ins eigene Haus zu holen, mit dem sie sich am Ende vielleicht nicht verstehen“, sagt Günther. Für den Leiter des Pestel-Instituts stehe deshalb fest: „Am Neubau von Wohnungen führt auch im Kreis Schwandorf kein Weg vorbei.“
Im Auftrag des BDB erstellt
Das Pestel-Institut, das 1975 gegründet wurde, hat die Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) durchgeführt. Seit 15 Jahren arbeite sein Institut bereits mit dem BDB zusammen, erklärt Günther. Die Auswertung zum Wohnungsmarkt erfolge jährlich.
Für BDB-Präsidentin Katharina Metzger steht fest: „Der Wohnungsbau ist auch im Kreis Schwandorf das Bohren dicker Bretter.“ Um voranzukommen, fordert Metzger, die Baustandards zu senken: „Einfacher bauen – und damit günstiger bauen. Das geht, ohne dass der Wohnkomfort darunter leidet. Andernfalls baut bald keiner mehr.“
Und Katharina Metzger warnt: „Am Ende stoppen überzogene Förderkriterien, Normen und Auflagen den Neubau von Wohnungen – von hoch geschraubten Klimaschutzmaßnahmen, ohne die es keine Förderung gibt, bis zu Stellplätzen, ohne die erst gar nicht gebaut werden darf.“
Ohne eine deutlich stärkere staatliche Unterstützung würden weder der notwendige Neubau noch die Sanierungen von Wohnungen im erforderlichen Umfang gelingen.
Auch die Perspektive sei schlecht: Bis 2028 wolle die Bundesregierung Sozialwohnungen mit weniger als 22 Milliarden fördern. „Das reicht hinten und vorne nicht. Und es ist ein willkürlich gegriffener Zeitraum, um eine vermeintlich hohe Milliardensumme in den Raum zu stellen. Doch die Wahrheit dahinter ist: Der soziale Wohnungsbau wird bei dieser Bundesregierung auch weiter auf der Strecke bleiben. Das müssen die Menschen den Bundestagsabgeordneten im Landkreis Schwandorf jetzt klarmachen. Nur wenn es massiven Druck vor Ort gibt, werden diese und die kommende Bundesregierung begreifen, wie ernst die Lage ist“, sagt Katharina Metzger.