Nebenkosten zu hoch? Viele Mieter können sich laut Finanztip Geld zurückholen
Nach einer Niederlage des Immobilienkonzerns Vonovia vor Gericht können viele Mieter Geld aufgrund zu hoher Nebenkosten zurückfordern. Das Online-Portal Finanztip rät generell allen Mietern in Deutschland zur genauen Prüfung ihrer Nebenkostenabrechnungen.
Das Amtsgericht Schöneberg entschied: Die zum Vonovia-Konzern gehörende GSW Immobilien AG hat bei Versicherungskosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen (Az. 11 C 357/25). Dem Berliner Mieterverein zufolge muss die Firma einer Mieterin in der Schöneberger Prinz-Georg-Straße insgesamt rund 500 Euro aus den Betriebskostenabrechnungen 2021, 2022 und 2023 zurückzahlen.
Lesen Sie dazu auch: CO2-Preis in der Heizkostenabrechnung: So viel Geld können Mieter zurückbekommen
Das Urteil ist dem Berliner Mieterverein zufolge rechtskräftig und könnte laut Finanztip Signalwirkung für tausende weitere Mietverhältnisse haben. Denn: Vermieter seien gesetzlich verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln und nur angemessene Betriebskosten an den Mieter weiterzugeben. Liegen einzelne Kosten deutlich über dem regionalen Schnitt, müssen Mieter das nicht akzeptieren.
Wenn Vermieter beispielsweise deutlich höhere Versicherungskosten abrechnen als marktüblich, handeln sie womöglich rechtswidrig.Dr. Britta Beate Schön, Rechtsexpertin bei Finanztip
Mehr rund ums Thema Geld und Finanzen lesen Sie auf unserer Sonderseite
„Wenn Vermieter beispielsweise deutlich höhere Versicherungskosten abrechnen als marktüblich, handeln sie womöglich rechtswidrig“, sagt Dr. Britta Beate Schön, Rechtsexpertin bei Finanztip. „Das Urteil ist ein Warnsignal für große Vermieter. Wir raten Mietern dazu, die eigene Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen und überhöhte Beträge zurückzufordern.“
Nebenkosten stiegen zuletzt stark an
Wohnen wird immer teurer: Schuld sind aber nicht allein die Kaltmieten. Noch stärker stiegen etwa in Bayern die Nebenkosten – laut dem Landesverband von Haus & Grund zogen sie allein im Jahr 2022 im Freistaat um rund 50 Prozent an. Preistreiber waren dabei vor allem Heizung, Energie sowie Wasser- und Abwasserkosten. Auch manche Versicherung drehte an der Preisschraube und je nach Region wurde die Müllentsorgung deutlich teurer. Im Landkreis Altötting stiegen die Müllgebühren etwa zum 1. Januar 2026 um 70 Prozent. Im Kreis Kelheim ging es 2023 um 80 Prozent nach oben.
Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten laut Mieterbund bei Anfallen aller Betriebskostenarten durchschnittlich 3532,80 Euro Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2024 aufgebracht werden – und damit 508,80 Euro mehr als im Vorjahr.
So erkennen Mieter, ob sie zu viel Nebenkosten zahlen
Ob Kosten überhöht sind, zeigt laut Finanztip ein Vergleich mit regionalen Durchschnittswerten. In Berlin veröffentlicht beispielsweise der Senat entsprechende Zahlen auf seiner Website. In anderen Regionen bietet der aktuelle Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes eine Orientierung.
Nach Angaben des Berliner Senats zahlten Mieter 2024 in Berlin etwa durchschnittlich 0,23 Euro pro Quadratmeter und Monat für Versicherungen. Liegt der eigene Wert deutlich darüber, sollten Betroffene nachrechnen.
Beispielrechnung: So können bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung Hunderte Euro Erstattung rauskommen
Eine Beispielrechnung von Finanztip: Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung könne sich für Vonovia-Mieter für die Jahre 2021 bis 2023 eine mögliche Rückerstattung von 367,20 Euro für überhöhte Versicherungskosten ergeben.
Denn statt der durchschnittlichen 0,23 Euro pro Quadratmeter hatte die GSW im Jahr 2023 ganze 0,45 Euro abgerechnet. Für diese Schadensersatzansprüche gelte die regelmäßige Verjährung von drei Jahren.
Eine Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2025 muss der Mieter laut dem Verband Wohneigentum NRW beispielsweise im Laufe des Jahres 2026 erhalten. Die Verjährungsfrist beginnt dann mit Ablauf des Kalenderjahres – also etwa vom 31. Dezember 2026 bis 31. Dezember 2029.
So berechnen Mieter ihre mögliche Rückerstattung
Finanztip nennt eine einfache Faustformel für die Berechnung der möglichen Rückerstattung:(Ihr abgerechneter Betrag pro Monat und Quadratmeter – regionaler Durchschnitt) × Wohnfläche × 12 = mögliche Rückerstattung pro Jahr. Mieter sollten auch einen Blick auf die Versicherungskosten in der Abrechnung 2024 werfen und überhöhte Gebühren zurückverlangen.
Am besten alle Posten in der Nebenkostenabrechnung überprüfen
Finanztip empfiehlt als ersten Schritt, die Abrechnung mit den regionalen, oder zumindest bundesweiten Vergleichswerten für Betriebskosten zu vergleichen wie kommunale Übersichten oder Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, der auf dessen Internetseite zu finden ist.
Im nächsten Schritt sollten Mieter auffällige Posten auf ihrer Nebenkostenabrechnung markieren. Wichtig sei etwa darauf zu achten, welche Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind. Zusätzlich sollten Mieter die Umlagefähigkeit hinterfragen. Verwaltungs-, Reparatur- oder Instandhaltungskosten dürfen etwa nicht umgelegt werden.
Als letzten Schritt rät Finanztip Mietern, die Belege einzusehen – sie haben ein Recht auf Belegeinsicht – und dann gegebenenfalls zu widersprechen. Wichtig: Der Widerspruch muss innerhalb von zwölf Monaten schriftlich erfolgen.
Welche Nebekosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden?
Laut Mieterbund dürfe nach der Betriebskostenverordnung – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – nachfolgende Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden:
• Heizung und Warmwasser
• Wasser / Abwasser
• Hausmeister
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Gebäudereinigung
• Aufzug
• Grundsteuer
• Müllbeseitigung
• Gartenpflege
• Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen (bis Ende Juni 2024)
• Kosten der Beleuchtung in gemeinsam benutzten Bereichen
• Straßenreinigung
• Kaminkehrer
Sonstige Kosten: Hierunter können laut Mieterbund die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung können unter „sonstige Betriebskosten“ fallen. Voraussetzung ist laut Mieterbund immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter „Sonstiges“ abgerechnet werden dürfen.