Wohnen wird immer teurer: Nebenkosten in Bayern stiegen um rund 50 Prozent
Wohnen wird immer teurer: Schuld sind aber nicht allein die Kaltmieten. Noch stärker stiegen in Bayern die Nebenkosten – laut dem Landesverband von Haus & Grund zogen sie allein im Jahr 2022 im Freistaat um rund 50 Prozent an.
Mieter im Freistaat müssen immer mehr für ihre Wohnungen bezahlen. Wie der Immobilienverband Deutschland jüngst mitteilte, ist die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen in Bayern bei Neuvermietung um 5 Prozent gestiegen. Im Herbst 2024 ermittelte Marktforscher Stephan Kippes für den Verband einen Durchschnittspreis von 12,70 Euro pro Quadratmeter.
Schuld sind aber nicht die Nettokaltmieten, sondern vor allem die Nebenkosten – oft auch als Betriebskosten oder „zweite Miete“ bezeichnet. Wie der Eigentümerverband Haus & Grund in Nordrhein-Westfalen kürzlich in seinem Wohnkostenbericht aufzeigte, seien die Kaltmieten so hoch wie im Vorjahr und die Nebenkosten der Preistreiber gewesen. Die Wohnbaugesellschaft Bad Reichenhall (Landkreis Berchtesgadener Land) bereitete ihre Mieter bereits im Jahr 2022 auf höhere Preise vor und rechnete mit einem „großen Hammer 2024“.
Auch in Bayern steigen die Betriebskosten – und zwar erheblich
„Haus & Grund Bayern beobachtet eine ähnliche Entwicklung wie in NRW: Auch in Bayern steigen die Betriebskosten – und zwar erheblich“, sagt Landesvorsitzende Ulrike Kirchhoff. Davor seien die Nebenkosten über Jahre annähernd gleich geblieben: Während die „zweite Miete“ im Jahr 2012 noch durchschnittlich 1,08 Euro pro Quadratmeter betrug und über die Jahre hinweg nur Schwankungen im Cent Bereich unterlag, habe sich dieser Trend laut Kirchhoff seit 2022 umgekehrt.
„2022 stiegen die Betriebskosten um fast 50 Prozent auf 1,50 Euro pro Quadratmeter. Besonders die Nebenkosten im Bereich Heizung und Energie sind aufgrund höherer Energiekosten und Gebühren gestiegen“, sagt Ulrike Kirchhoff von Haus & Grund Bayern. Bis Mitte 2023 zahlten Vermieter bei neugeschlossenen Verträgen ihr zufolge bis zu 68 Prozent mehr für ihre gasbasierte Wärmeversorgung.
Die Heizkosten in Zwei- und Mehrfamilienhäusern sind im Jahr 2023 nach einer Hochrechnung im Schnitt um gut 31 Prozent gestiegen. Dies geht aus dem diesjährigen Wärmemonitor des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) hervor. Unter Berücksichtigung des Gaspreisdeckels hätten die Haushalte im Mittel 11,81 Cent je Kilowattstunde gezahlt, heißt es in der Studie. Damit sei der Anstieg fast so hoch wie im ersten Jahr des Krieges in der Ukraine gewesen, als die Energiepreise um gut 33 Prozent gestiegen seien.
Nebenkostensteigerungen regional unterschiedlich – und auch je nach Mietobjekt
Die Nebenkostensteigerungen sind in Bayern regional unterschiedlich. Die Miet- und Nebenkosten liegen in Großstädten wie München oder Nürnberg oft über dem Durchschnitt. „Diese steigenden Betriebskosten spiegeln auch Kosten für Abwasser, Müllentsorgung und städtische Gebühren wider, die in Metropolregionen wie München noch höher ausfallen können“, sagt Kirchhoff.
Zudem kann es je nach Mietobjekt einen Unterschied geben. Mit zu den Nebenkosten zählen beispielsweise auch Versicherungen und Heizungswartung. Wenn ein Gebäudebesitzer etwa einen teuren Versicherungsanbieter oder eine Heizung hat, bei der die Wartungskosten höher ausfallen, schlägt sich das auch bei den Nebenkosten nieder. Posten wie die Gartenpflege, Hausmeister und Aufzug können je nach Mietobjekt vorhanden sein oder auch komplett entfallen. Und bei den Heizkosten macht es einen Unterschied, ob die Mieter zum Beispiel eine eigene Gastherme mit eigenem Gasvertrag haben – dann taucht dieser Posten nicht in den Nebenkosten auf, da sie die Kosten ohnehin selbst tragen. Anders verhält es sich, wenn der Vermieter beispielsweise Heizöl gesammelt einkauft und mit den Mietern dann über die Nebenkosten abrechnet.
Grundsteuer und CO2-Preis könnten Nebenkosten weiter befeuern
Auch die Grundsteuer gehört laut dem Eigentümerverband Haus & Grund zu den Nebenkosten – sie wird auf die einzelnen Mieter umgelegt. „Wenn wir die Hebesatzentwicklung allein für das laufende Jahr, besonders aber die aktuell diskutierten für die neue Grundsteuer ab 2025 anschauen, wird es auch in diesem Bereich noch einmal zu enormen Steigerungen kommen“, prognostiziert Landesvorsitzende Ulrike Kirchhoff.
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Auch die Kosten fürs Heizen steigen wohl weiter. Die Heizkosten für Gas, Wärmepumpen, Holzpellets und Heizöl seien seit Ende 2023 zwar wieder deutlich gesunken, die Kosten für Fernwärme steigen laut Haus & Grund jedoch kontinuierlich. „2024 ist voraussichtlich eine Steigerung von bis zu 21 Prozent zu erwarten“, so die Landesvorsitzende. Und dann sei da noch der erhöhte CO2-Preis.
Dieser steige in den nächsten Jahren regelmäßig – 2025 zwar nur von 45 Euro pro Tonne auf 55 Euro. Spätestens ab 2027 werden allerdings Preise im mittleren dreistelligen Bereich erwartet. „Das wird die Nebenkosten erheblich in die Höhe treiben, denn so schnell kann es nicht gelingen, die Immobilien CO2 neutral zu gestalten – denn auch das müssen Eigentümer finanziell erst einmal stemmen“, sagt Haus&Grund Landesvorsitzende Ulrike Kirchhoff.
Der CO2-Preis wird seit dem Abrechnungsjahr 2023 dabei erstmalig zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt. Je nach energetischem Zustand des Gebäudes kann der Vermieter oder die Vermieterin die CO2-Kosten also nicht mehr wie bislang komplett an Mieter weiterreichen, sondern muss selbst einen Teil der Kosten tragen.
Nur wenn der CO2-Ausstoß des Gebäudes bei weniger als 12 Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr liegt, müssen Vermieter sich weiterhin nicht an den CO2-Kosten beteiligen. Bis zum Maximalwert steigt die Beteiligung des Vermieters stufenweise auf bis zu an.
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Betriebskostenbremse würde Mietern mehr helfen als Mietpreisbremse
„Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die durchschnittlichen Nebenkosten in Bayern teils noch höher sind, als in anderen Bundesländern und durch politische Kostenfaktoren künftig weiter steigen können“, sagt die Landesverbandsvorsitzende. Haus & Grund Bayern plädiere daher, ähnlich wie der Verband in NRW für eine „Betriebskostenbremse“ anstelle einer Mietpreisbremse. „Damit wäre den Mietern sehr geholfen und eine solche Betriebskostenbremse könnte schnell und wirksam entlasten“, sagt Kirchhoff.