Wohnungsverkäufe zu Wucherpreisen: Gericht verurteilt Regensburger Notar
Ein Regensburger Notar ist wegen Immobilienkäufen von seinem Dienstsitz entfernt worden. Das Oberste Bayerisches Landesgericht verurteilte den Juristen, weil Immobilien von ihm notariell beurkundet wurden, die sich teilweise innerhalb von wenigen Tagen im Preis verdoppelt hatten. Er sei „kein Seelsorger“, hatte sich der Spitzenjurist verteidigt.
„Es gibt Situationen im Leben, die nicht nur persönlich bedeutsam sind, sondern auch rechtlich.“ Dieser Satz steht auf der Seite der Notarkammer Bayern. Und weiter: „Etwa, wenn man sich entschließt eine Immobilie zu kaufen, eine Gesellschaft zu gründen, Nachfolgeregelungen für den Tod zu treffen oder einen Ehevertrag zu schließen.“ Doch was, wenn ein Notar gesetzeswidrig handelt, obwohl er vom Freistaat als absolute Vertrauensperson berufen wurde? Der Fall eines Regensburger Notars beschäftigte jahrelang die Justiz. Der Mann, der vor allem für die Baubranche massenhaft Immobiliendeals beurkundete, kam seiner Versetzung vom Dienstsitz zuvor.
Wohnungsverkäufe zu Wucherpreisen, versteckte Vertragsklauseln und Missachtung des Verbraucherschutzes: Das Bayerische Oberste Landesgericht hat einen seit Jahrzehnten in Regensburg tätigen Notar mehrerer Dienstvergehen für schuldig befunden und seine Entfernung vom bisherigen Amtssitz verfügt. Das Urteil vom vergangenen Jahr ist das Ergebnis eines mehr als zwölf Jahre dauernden Disziplinarverfahrens, in dem an insgesamt 17 Verhandlungstagen zahlreiche Zeugen und ein Sachverständiger gehört wurden. Der Freistaat Bayern hatte als Kläger ursprünglich sogar die Entfernung des Notars aus dem Amt gefordert.
Den Kern des Verfahrens bilden Immobiliengeschäfte aus den Jahren 2006 bis 2008. Ein gewerblicher Immobilienhändler hatte zehn Eigentumswohnungen günstig aufgekauft und kurz darauf zu drastisch überhöhten Preisen an unerfahrene Privatpersonen weiterverkauft, wie es in dem Urteil des Bayerischen Obersten Landesgerichts heißt. Der Regensburger Notar beurkundete sowohl die Ankäufe als auch die Weiterverkäufe, kannte also die enormen Preisunterschiede. In acht der zehn Fälle sprach das Gericht eine Verurteilung aus.
Deutlich niedrigere Verkehrswerte
Die von einem Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte der Wohnungen lagen dabei teilweise weit unter den beurkundeten Verkaufspreisen. In einem Fall betrug der Verkaufspreis etwa das Doppelte vom Einkaufspreis, der wenige Tage vorher beurkundet wurde. Die Zeiträume zwischen An- und Verkauf betrugen jeweils nur wenige Wochen oder Monate. Das Gericht hörte auch die geschädigten Käufer als Zeugen. Ein Zeuge berichtete, er habe nur ein Darlehen für ein Auto gewollt und sei dann zum Wohnungskauf überredet worden. Er habe am Ende Privatinsolvenz anmelden müssen. Ein anderer Käufer, der die Wohnung ohne jedes Eigenkapital erworben hatte, bezeichnete den Kauf als „finanzielle Katastrophe“, die ebenfalls in die Insolvenz mündete.
Er schulde nur eine wirksame Urkunde (...), aber keine seelsorgerische Betreuung.Der Notar laut Urteil über die gegen ihn erhobenen Vorwürfe
Einem weiteren Käufer wurde vom Vermittler sogar Geld für den Erwerb gezahlt, um ihn zum Kauf zu bewegen. Ihm wurde suggeriert, die Wohnung trage sich durch Mieteinnahmen und Steuervorteile von selbst – trotz hundertprozentiger Fremdfinanzierung.
Das Landgericht Regensburg hatte den Immobilienhändler in einem Zivilverfahren bereits zur Rückzahlung des Kaufpreises verurteilt und das Geschäft als Wucher im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs eingestuft. Da der Händler jedoch zwischenzeitlich Privatinsolvenz angemeldet hatte, konnten die Urteile nicht vollstreckt werden. Zwei der geschädigten Käufer verklagten daraufhin den Notar auf Schadensersatz. Beide Verfahren endeten vor dem Oberlandesgericht Nürnberg mit Vergleichen, in denen der Notar insgesamt rund 34 000 Euro an die Geschädigten zahlte.
Vor Gericht verteidigte sich der Notar damit, diese Fälle seien für ihn „Allerweltsgeschäfte“ gewesen. „Er schulde nur eine wirksame Urkunde und deren ordnungsgemäßen Vollzug, aber keine seelsorgerische Betreuung“. Zur Rechtfertigung der Kaufpreise habe er sich auf Angaben des Immobilienhändlers und auf eine Expertise einer Bank verlassen. Diese Einlassung ließ das Gericht nicht gelten.
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Notar mit bedingtem Vorsatz gehandelt habe: Die Belange der Käufer seien ihm gleichgültig gewesen. Angesichts der massiven Preisabweichungen, der offensichtlichen Unerfahrenheit der Käufer und der immer gleichen Konstellation mit demselben Verkäufer hätte er die Beurkundungen ablehnen oder zumindest die Käufer eingehend befragen müssen. Stattdessen habe er vor den offensichtlichen Umständen die Augen verschlossen.
Auf die Verlesung der Urkunde wurde einfach verzichtet
Ein weiterer Komplex betraf die Beurkundung von Kauf- und Werkverträgen über Reihenhäuser im Jahr 2015. Eine Regensburger Immobiliengesellschaft ließ auf einem von ihr erworbenen Grundstück Reihenhäuser errichten und veräußerte die einzelnen Parzellen an Verbraucher. Parallel sollten die Käufer mit einem vorgegebenen Bauunternehmen Werkverträge über die Errichtung der Häuser abschließen. In einer sogenannten Grundlagenurkunde, die der Notar vorab errichtet hatte, war vereinbart worden, dass auf jeder Bauparzelle eine Vormerkung für eine Sicherungshypothek in Höhe von 20 000 Euro zugunsten des Bauunternehmens eingetragen wird. In den eigentlichen Kauf- und Werkverträgen, die den Käufern vorgelesen wurden, fand sich hierzu jedoch kein eindeutiger Hinweis. Es wurde lediglich auf die Grundlagenurkunde verwiesen, auf deren Verlesung verzichtet wurde.
Als das Bauunternehmen später in die Insolvenz ging, machte der Insolvenzverwalter die Sicherungsvormerkung geltend und forderte von den Käufern weitere Zahlungen. Für diese kam die Eintragung nach eigenen Angaben völlig überraschend. Ein Käufer sagte als Zeuge aus, niemand habe gewusst, „dass da etwas eingetragen ist“. Ein anderer Käufer erklärte, er finde, dass man „von einer hohen Instanz wie einem Notar“ erwarten könne, dass er proaktiv auf so wichtige Umstände hinweise, und dass die Eintragung „durch die Hintertür hineingemauschelt“ worden sei. Auf die Frage des Gerichts, warum er die Eintragung der Vormerkung nicht transparent in den Kaufvertrag aufgenommen habe, antwortete der Notar: „Warum nicht?“
Die jüngsten Vorwürfe betrafen die Jahre 2020 bis 2022. Eine gewerbsmäßige Immobilienhändlerin ließ in diesem Zeitraum zahlreiche An- und Verkäufe von Ferienwohnungen beim Regensburger Notar beurkunden. In sieben Fällen wurden dabei die Verbraucher auf der Gegenseite nicht persönlich angehört, sondern durch die Eltern der Immobilienhändlerin vertreten – also durch Personen, die eindeutig dem „Lager“ der Gegenpartei zuzuordnen waren.
Vater der Immobilienhändlerin wurde zur Vertrauensperson ernannt
Der Notar räumte ein, keine Nachforschungen angestellt zu haben, ob es sich bei den Vertretern um Vertrauenspersonen der Verbraucher handelte. Der Vater der Immobilienhändlerin sei „halt einfach erschienen und habe gesagt, wir machen das jetzt so“, er habe sie „sozusagen überrumpelt“. Sein ständiger Vertreter, ein pensionierter Richter, sagte als Zeuge aus, er habe aufgrund der „sehr viel größeren Erfahrung“ des Notars keinen Anlass gehabt, an der Zulässigkeit dieser Vorgehensweise zu zweifeln. Die betroffenen Verbraucher bestätigten, dass sie keinen Kontakt zum Notariat hatten und kein Hinweis auf die Pflicht zum persönlichen Erscheinen erfolgt war.
Der Freistaat Bayern hatte die vollständige Entfernung des Notars aus dem Amt beantragt. Das Gericht hielt diese Maßnahme jedoch nicht mehr für verhältnismäßig, vor allem weil seit den schwerwiegendsten Verfehlungen mehr als 15 Jahre vergangen seien und der Notar in dieser Zeit keine vergleichbar schweren Verstöße mehr begangen habe. Andererseits reiche eine bloße Geldbuße angesichts der Schwere, Vielzahl und Dauer der Pflichtverletzungen nicht aus. Der Senat ordnete daher die Entfernung des Notars von seinem bisherigen Amtssitz in Regensburg an.
„Interessen der Verbraucher waren zweitrangig“
Besonders deutlich wurde das Gericht in seiner Einschätzung der Persönlichkeit des Notars. In der Hauptverhandlung habe sich der Eindruck verfestigt, dass ihm die Interessen der Verbraucher und die diese schützenden Bestimmungen „weiterhin zweitrangig“ seien. Zwar habe er erklärt, aus heutiger Sicht anders handeln zu wollen, doch liege dem nach dem Gesamteindruck keine echte Einsicht in sein Fehlverhalten zugrunde. Die Pflichtwidrigkeiten zeigten insgesamt „einen schwerwiegenden Mangel an dienstlicher Verantwortung“. Das Gericht sprach den Notar allerdings nicht in allen Anklagepunkten schuldig. So konnte der Vorwurf, er habe Käufer zu steuerlicher Unehrlichkeit verleiten wollen, nicht zur Überzeugung des Senats bestätigt werden.
Der Notar hat seinen Sitz zwischenzeitlich aufgegeben. Damit kam er der Verlegung seines Dienstsitzes zuvor. Der Regensburger Dienstsitz ist bereits neu vergeben.