Wohnungskrise in Regensburg: Was bringt ein städtischer Immo-Fonds?
Der Wohnungsbau in Regensburg ist eingebrochen. Seit Monaten diskutiert die Stadtpolitik, ob sie vor diesem Hintergrund ihre Auflagen für Bauträger herunterschrauben muss. Nun schlagen die Grünen vor, bei der Finanzierung kommunaler Projekte auf Anleger zu setzen.
Der Wohnungsbau in Regensburg ist eingebrochen, auch weil staatliche Fördermittel viel zu knapp sind. Seit Monaten diskutiert die Stadtpolitik, ob sie vor diesem Hintergrund ihre Auflagen für Bauträger herunterschrauben muss. Nun bringen die Grünen einen neuen Lösungsansatz ins Spiel: einen offenen Immobilienfonds, der gezielt kommunale Wohnungsbauprojekte in Regensburg finanziert. Ihr Antrag steht am Mittwoch im Finanzausschuss des Stadtrats auf der Tagesordnung.
Die Lage auf dem Wohnungsmarkt sei „sehr angespannt“, bezahlbarer Wohnraum werde dringend benötigt, schreiben die Grünen darin. Dafür brauche es „zusätzliche Instrumente und neue Finanzierungsquellen“, teilen sie dazu mit. Der Fonds solle Geld von institutionellen und privaten Anlegern einsammeln und damit die Stadtbau fördern.
Geld von Anlegern soll Fördermittel ersetzen
In ihrem Antrag steht: „In Zeiten der fehlenden beziehungsweise leeren staatlichen Fördertöpfe für die Wohnbauförderung kommt somit dringend benötigtes neues Kapital ins System.“ Für Anleger würde dadurch „eine konservative, kapitalerhaltende, wenn auch renditearme Geldanlage geschaffen“. Eine ähnliche Idee hatten die Landtags-Grünen 2025 geäußert, darauf verweist die Regensburger Vize-Fraktionschefin und OB-Kandidatin Helene Sigloch. Sie hatten vorgeschlagen, die staatlichen Wohnbaugesellschaften durch einen neu aufgelegten Immobilienfonds zu finanzieren. Sigloch sagt, bei dem Regensburger Fonds gehe es vor allem um den „örtlichen Bezug“ der Anleger.
Der Grünen-Vorstoß trifft auf wenig Wohlwollen. Michael Lehner, Fraktionschef der CSU, die seit Monaten eine Aussetzung der städtischen 40-Prozent-Quote für sozialen Wohnungsbau fordert, sieht noch offene Fragen, etwa, „wer das Ding eigentlich managt“. Die CSU wolle sich deshalb erst anhören, was die Vertreter der Stadtverwaltung zu dem Antrag sagen. Eher skeptisch äußert sich auch Thomas Thurow, Vorsitzender der Brücke-Fraktion: „Man muss aufpassen, dass wir uns nicht verzetteln“, so Thurow. SPD-Stadtrat Klaus Rappert sagt: „Wir fördern die Stadtbau sehr stark.“ Die Notwendigkeit, da mit einem Fonds einzusteigen, sehe er nicht.
Bauträger beklagten Sozialquote in Brandbrief
Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, äußert sich sehr kritisch zu dem Grünen-Vorstoß. „Warum sollte das etwas bringen?“, schreibt er. Offene Immobilienfonds gebe es zuhauf. Und diese kauften – vor dem Hintergrund von Nachhaltigkeitsstandards – auch häufig Sozialwohnungen. „Wenn diese Fonds die Rahmenbedingungen in Regensburg nicht attraktiv finden, warum sollte das bei einem neu gegründeten Immobilienfonds anders sein?“ Institutionelle Investoren ließen sich von einer Neugründung mit Sicherheit nicht überzeugen.
„Und altruistische private Anleger von unattraktiven Investments zur Altersvorsorge zu überzeugen, sollte gerade nicht Ziel staatlichen Handelns sein.“ Wenn gerade in Regensburg nicht in Sozialwohnungen investiert werde, „sollte man herausfinden, was in Regensburg nicht passt. An der Attraktivität der Stadt liegt es sicher nicht.“ Überhaupt gehöre Auflage und Vertrieb eines eigenen offenen Immobilienfonds „nicht zu den zwingenden öffentlichen Aufgaben einer Kommunalverwaltung“. Vielmehr sei es „Aufgabe des Staates, Rahmenbedingungen zu schaffen, die privaten Initiatoren das Handeln ermöglichen“.
Wie das in Regensburg gehen kann, darum ringen Stadtverwaltung, Kommunalpolitiker und Vertreter der Baubranche seit Monaten. Im November beklagten namhafte Bauträger in einem Brandbrief, das Regensburger Baulandmodell mit seiner 40-Prozent-Sozialquote verhindere aktuell Wohnbau – vor allem, weil die staatliche Förderung fehle.
Stadt Regensburg schlägt niedrigere Sozialquote für den Wohnungsbau vor
Die Stadtverwaltung hatte noch im Dezember darauf beharrt, dass das Baulandmodell „in seinen Grundzügen erhalten bleibt“, während Vertreter von SPD und Brücke sich offen zeigten für eine zeitweise Aussetzung der 40-Prozent-Auflage. Nun gibt es einen neuen Vorschlag des Baureferats, der dem Vernehmen nach auf eine 20-Prozent-Quote für preisgedämpften Wohnungsbau setzt. Solche Wohnungen wären dann zwar für Mieter teurer als staatlich geförderte, die sie zwischen circa sechs und neun Euro kalt kosten, aber günstiger als frei finanzierte im Neubau. Am Donnerstag stellt die Stadt das Modell vor.
Das Regensburger Baulandmodell
Verabschiedung: Der Stadtrat verabschiedete 2019 das Baulandmodell. Herzstück ist, dass bei Baugebieten mit einer Geschossfläche von mehr als 2500 Quadratmetern für Wohnen 40 Prozent davon im Rahmen der einkommensorientierten öffentlichen Förderung zu schaffen sind. Die Mieter zahlen dann nur eine „zumutbare Miete“, in der niedrigsten Einkommensstufe 1 sind das nach Angaben der Stadt beispielsweise 6,50 Euro kalt pro Quadratmeter.
Umsetzung: In der Praxis funktioniert das Modell allerdings nicht, wie auch die Stadt einräumt. Sprecherin Katrin Holzgartner sagt: „Derzeit wurde noch kein Bebauungsplanverfahren abgeschlossen, in dem das aktuell gültige Regensburger Baulandmodell Anwendung gefunden hat.“ Verfahren, die seit dem Inkrafttreten abgeschlossen wurden, seien entweder noch vorher begonnen worden und somit „Altfälle“ oder hätten keinen Wohnungsbau zum Inhalt.