Langjähriger Leerstand in Regensburger Bestlage sorgt für Kopfschütteln
Müsste eine Immobilie wie das frühere Kloster in der Wittelsbacher Straße in Regensburg nicht leicht zu entwickeln sein? Laien gehen davon aus – und auch Experten wundern sich, warum sich trotz der 1a-Lage seit 2017 nichts tut.
Es ist einer von Regensburgs langwierigsten und großflächigsten Leerständen in zentraler Lage: Seit bald neun Jahren wohnt niemand mehr im ehemaligen Klosterbau der Katholischen Heimatmission in der Wittelsbacherstraße. Immer wieder schien seither eine Lösung für eine Neunutzung des markanten gelben Gebäuderiegels am Dörnbergpark in Sicht, doch statt einer frohen Botschaft wurde stets nur ein weiterer Aufschub verkündet. „Aktuell gibt es noch keine neuen Informationen, die wir kommunizieren können“, antwortet folglich auch im Januar 2026 ein Bistumssprecher auf die turnusmäßige Nachfrage.
Ungeachtet der Wortkargheit des Eigentümers – genau genommen gehört das um 1930 errichtete Gebäude samt 4200 Quadratmeter großem Grundstück der katholischen Knabenseminarstiftung, über die auch die wirtschaftlichen Belange der soeben verkauften Brauerei Bischofshof abgewickelt werden – ist die Immobilie in aller Munde.
Branchenkenner sagt: „Da waren schon viele dran“
„Da waren schon viele dran“, weiß beispielsweise Projektentwickler Thomas Rosenkranz. Er saniert gerade ganz in der Nähe ein Haus in der Schottenstraße, im Fall Wittelsbacherstraße ist er ein interessierter Beobachter. „Ich glaube, dass die Revitalisierung des Bestands alleine nicht rentabel ist. Dazu müsste man auch den hinteren, an den Park grenzenden Bereich des Grundstücks bebauen – und da könnte es wiederum Beschränkungen im Hinblick auf den Baumschutz geben“, lautet sein Erklärungsansatz dafür, warum seit Jahren nichts vorangeht.
Rein privatwirtschaftlich betrachtet ist das schwer nachzuvollziehen.Thomas Rosenkranz, Projektentwickler
Dem Objekt an sich bescheinigt Rosenkranz ein „riesiges Potenzial“, zumal der Riegel nicht unter Denkmalschutz steht. Neben klassischen Wohnungen – das Gebäude bietet 2000 Quadratmeter Nutzfläche – könnte er sich auch seniorengerechte Angebote vorstellen, auf dem Gelände zum Park hin sei ein Kindergarten denkbar.
So vielfältig die Möglichkeiten sind, so klar ist die Ausgangsposition: Die Diözese will das Grundstück nicht verkaufen, sondern in Erbpacht vergeben. „Vielleicht sind auch die Vorstellungen bezüglich des Erbpachtzinses zu hoch“, vermutet Rosenkranz einen weiteren Grund für den Stillstand in dieser 1a-Lage, zu dem er generell sagt: „Rein privatwirtschaftlich betrachtet ist das schwer nachzuvollziehen.“
Der schlicht gegliederte Bau hätte doch mit eher geringem Aufwand längst wieder vermietet werden können.Achim Hubel, Vorsitzender Altstadtfreunde
Kritik kommt von Achim Hubel, dem Vorsitzenden der Altstadtfreunde. Sein Blickwinkel ist jedoch ein anderer. „Es ist außerordentlich zu bedauern, dass dieses Gebäude schon so lange keine neue Nutzung mehr erhalten hat. Der schlicht gegliederte Bau hätte doch mit eher geringem Aufwand längst wieder vermietet werden können“, meint er. Hubel wünscht sich daher zunächst eine „gründliche Bestandserfassung“, die klären soll, „ob eine Sanierung mit dem Ergebnis bezahlbarer Wohnräume möglich wäre“. Für weitere Bauten sei auf dem restlichen Grundstück noch Platz.
Genau davor, also einer Bebauung mit voriger Beseitigung des Baumbestands, hat Erwin Aschenbrenner Angst. Der Theologe wohnt in der Dechbettener Straße und hat dort erlebt, wie das Nachbargrundstück von der Kirche verkauft und dann nahezu vollständig gerodet wurde. In einem Gespräch mit dem Bischof persönlich hat er im April 2024 darum gebeten, dass es in der Wittelsbacherstraße anders laufen möge. Knapp zwei Jahre später hofft er immer noch auf die „schöpfungserhaltende Verantwortung“ des Bistums. Ansonsten zeigt er sich enttäuscht davon, dass eine soziale Zwischennutzung seit 2017 „nicht einmal versucht“ worden sei.
Absage an Genossenschaft
Sympathisch hätte es Aschenbrenner gefunden, wenn eine Genossenschaft den Zuschlag für das ehemalige Kloster bekommen hätte. Hintergrund: Vor zwei Jahren hatte die Kirche ein Bieterverfahren zur Entwicklung des Grundstücks durchgeführt, unter den sieben Bewerbern waren mit dem Hausverein Brökkoli und dem Verein Demosios – Gemeinschaftlich Wohnen Regensburg auch Genossenschaften.
Im 17,3 Millionen Euro schweren Gesamtkonzept von Demosios waren die energetische Sanierung des Bestands und eine Nachnutzung als Mehrgenerationenhaus sowie ein neues, in Holzmodulbauweise errichtetes Gebäude vorgesehen. „Wir haben 2024 eine Absage erhalten. Gründe dafür haben wir auch auf Nachfrage nicht genannt bekommen“, berichtet Vereinsvorstand Benedikt Geisler. Zu der Tatsache, dass sich bald zwei Jahre später immer noch nichts getan hat, sagt er: „Da kann man nur den Kopf schütteln.“
Eine Beschleunigung des Verfahrens scheint nicht möglich. Auch nicht seitens der Stadt, die den langjährigen Leerstand sehr wohl im Auge hat. Doch gängige Instrumente wie der Vollzug der Zweckentfremdungssatzung und ein kostenpflichtiger Bescheid, um dem Eigentümer unter Zwangsgeldandrohung eine Nutzung zu Wohnzwecken aufzuerlegen, greifen hier nicht. Da das Klostergebäude für den regulären Wohnungsmarkt nicht verfügbar war, könne die Stadt nicht tätig werden, erklärt eine Sprecherin und sagt: „Bestätigen können wir, dass die Stadt laufend im Gespräch mit der Eigentümerin ist.“
Chronologie des Leerstands
• 1932: Die Schwestern der Katholischen Heimatmission von Unserer Lieben Frau beziehen das neu errichtete Klostergebäude in der Wittelsbacherstraße 7. Über viele Jahre ist es voll besetzt, 1954 erfolgen sogar eine Erweiterung und der Anbau einer Kapelle.
• 2017: Im März feiert Bischof Rudolf Voderholzer einen Gottesdienst zur Verabschiedung der Schwestern, bis Ende Mai ziehen die letzten aus. Seither steht das Haus leer.
• 2018: Beim Realisierungswettbewerb „Neuordnung und Bebauung des Areals Wittelsbacherstraße 7“ macht das Regensburger Architekturbüro Dömges das Rennen. Das Konzept mit drei neuen Gebäuden an der Straße und drei Pavillons im Grünen wird aber nie umgesetzt.
• 2024: Mit Hilfe eines Maklerbüros führt das Bistum ein Bieterverfahren zur Neuentwicklung des Objekts durch. Sieben Interessenten reichen Konzepte ein, ohne Ergebnis.