Wohnungsnot und kaum mehr Neubau: Regensburg steuert auf eine Katastrophe zu
Wenn nicht wieder mehr gebaut wird, vertreibt das Mieter mit mittleren Einkommen aus der Stadt: Derzeit geschieht eine Gentrifizierung, wie sie Regensburg noch nicht gesehen hat. Grund ist auch, dass die Fördertöpfe leer sind und die Stadt Bauträgern eine hohe Quote von Sozialwohnungen aufzwängt. Bei der Stadtbau beispielsweise ist die Zahl der Wohnungssuchenden explodiert.
Es ist ein schleichender Prozess. Weil Wohnraum fehlt, können sich gerade Menschen mit mittleren Einkommen Wohnungen in Regensburg immer weniger leisten. Das sieht auch Spitalmeister Wolfgang Lindner so, der eigentlich 17 Sozialwohnungen ins Spital bauen wollte – aber mit der Vorgabe der Stadt an Parkplätzen scheiterte und jetzt Wohnraum für Auszubildende sanieren lässt. „Es wird für mittlere und untere Einkommensschichten immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden, vor allem im Bereich der Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen“, so Lindner. „Viele Mitarbeiter verlassen den Arbeitgeber oder die Stadt, wenn sie eine Familie gründen wollen, mit dem Partner sich vergrößern wollen“, so Lindner.
„Auch im Bereich der Einzimmerwohnungen verschärft sich die Lage seit mindestens drei Jahren. Wir merken es daran, dass es so gut wie keine Fluktuationen mehr in den Wohnungen der Stiftung gibt.“ Dass sich die Lage in der Stadt noch verschlimmern wird, ja Regensburg auf eine Wohnraum-Katastrophe zusteuert, das machte vor wenigen Tagen auch ein Brandbrief deutlich. Geschrieben haben ihn zehn namhafte Bauträger und -Finanzierer aus der Stadt. Das Baulandmodell, nach dem 40 Prozent bei Neubauten geförderter Wohnraum sein müssen, verursacht massive Problem. Die Fördertöpfe sind leer. Das räumte auch ein Vertreter der Regierung der Oberpfalz bei einer Wohnraumkonferenz am 17. November ein. Die Folge: „Bei derzeit zur Förderung anstehenden 1438 Wohnungen bedeutet dies einen Zeitraum von 9,5 Jahren – bei ca. 150 Wohnungen im Jahr – bis zur Bewilligung neuer Bauvorhaben“, heißt es in dem Brief. Dabei war es in den letzten Jahren offenbar auch die städtische Tochter Stadtbau, die durch den Bau von Wohnungen einen erheblichen Teil der Fördermittel abschöpfte.
„Alternative Lösungen“
Deren Geschäftsführer Götz Keßler macht aber deutlich, wie angespannt die Lage auch für die Stadtbau ist: „Auf unserer aktuellen Warteliste stehen 4300 Haushalte, die sich um eine bezahlbare Wohnung bewerben“, so Keßler. In den Jahren 2023 bis Ende 2024 standen auf der Warteliste 1800 Bewerbungen. „Dieser Anstieg um 240 Prozent unterstreicht die enorme Bedeutung, zusätzliche bezahlbare Mietwohnungen zu schaffen“, so Keßler weiter. Er plädiert aber auch dafür, sich genau anzusehen, für was das Baulandmodell eigentlich entworfen wurde: „Die Entwicklung von Gebieten, in denen alle Einkommensschichten ein angemessenes Wohnraumangebot finden – ob zur Miete oder im Eigentum.“ Dieses Ziel dürfe nicht aus dem Blick geraten, „wenn wir stabile und gemischte Quartiere schaffen wollen“. Zu Deutsch: Wenn man das Modell ganz aufgibt, dann entstehen Großstadt-Ghettos. Sollten die Mittel ausgeschöpft sein, dann müsse man „im konstruktiven Dialog alternative Lösungen finden, um auch außerhalb der staatlichen Wohnraumförderung bezahlbare Mietwohnungen zu realisieren“.
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Der Regensburger Immobilien-Professor Tobias Just bestätigt Keßler insofern, dass dieser die explodierten Baukosten als weiteres Problem beschreibt. „Die gekürzten Fördermittel sind deswegen natürlich ein Problem, weil sie in einer Phase kommen, in der die Bau- und Immobilienbranche die Kosten- und vor allem Zinssteigerungen nicht vollständig verdaut hat“, so Just. Und weiter: „Deutlich rückläufige Fertigstellungen sorgen für eine anhaltend hohe Knappheit an Wohnfläche, und hier gerade im erschwinglichen Segment. Der implizite Druck auf Mieten bleibt also hoch.“ In Bezug auf das Baulandmodell wendet Just ein, dass jede Vorgabe den Spielraum für private Investoren einschränkt: „Jede Vorgabe reduziert auf der einen Seite den Handlungsspielraum von Unternehmen, lenkt das Angebot dafür hoffentlich passgenauer dorthin, wo es Bedarf gibt“, sagt er.
„Hier ist eine Abwägung vorzunehmen. Dies ist dann schwer, wenn man das Geld als privates Unternehmen in einer immer kleineren Restgröße verdienen muss.“ Wer also 40 Prozent sozialen Wohnbau errichten muss, der müsste ohne Fördergelder seine Rendite bei den restlichen 60 Prozent der Fläche erwirtschaften. Was kann man tun? Just würde „immer empfehlen, an den Baukosten nach unten zu drehen und zu versuchen, die genehmigungsfähigen Flächen zu erhöhen“. Aufstocken und nachverdichten wäre eine Möglichkeit, aber auch die Genehmigung von mehr Stockwerken.
Nur ein Tropfen auf den heißen Stein?
Eine Anfrage bei der Regierung der Oberpfalz, die für die Ausschüttung der Fördermittel verantwortlich zeichnet, hat diese übrigens an das zuständige, CSU-geführte Bauministerium weitergegeben. „In Ergänzung zu den dieses Jahr bereits erfolgten Bewilligungen werden im Rahmen eines Sommer- und Herbstpaketes Projekte mit einem Fördervolumen von insgesamt 400 Millionen Euro auf den Weg gebracht“, heißt es dazu. Und weiter: „Für Anfang 2026 kann ein Winterpaket in Höhe von 600 Millionen Euro in Aussicht gestellt werden.“ Zwar sei auch künftig die Regierung der Oberpfalz für die Bewilligung der Gelder zuständig. „In den anstehenden Paketen und dem neuen Jahresbauprogramm werden zukünftig alle Anträge bayernweit erfasst und systematisch zentral bewertet“, so ein Sprecher des Bauministeriums. Fraglich ist, ob das für die Regensburger Projekte besser – oder gar schlechter – ist.
Zwischenzeitlich ist auch Bewegung in die Lokalpolitik gekommen. Die Fraktionen debattierten bereits darüber, was nun zu tun sei. Bauträger Ferdinand Schmack, einer der Unterzeichner, sagte vergangene Woche zur MZ, Regensburg solle es machen wie Augsburg: „Die schickt die Bauträger zur Regierung. Wenn die kein Geld mehr hat im Fördertopf, dann stellt sie die Bauträger von dem Baulandmodell frei.“ Eine Anfrage bei der Stadt Augsburg, ob das dort wirklich so gehandhabt wird, ist indes noch offen. Man antwortete nach drei Tagen, dass man es nicht bis Redaktionsschluss schaffe – die Antwort wird nachgereicht.