Seit 2022 soll sie den Anstieg der Mieten dämpfen: Wirkt die Mietpreisbremse in Neumarkt?
Ende 2025 läuft die Mietpreisbremse aus. Union und SPD haben sich darauf verständigt, sie um zwei Jahre zu verlängern. Seit 2022 gilt die Bremse auch in Neumarkt. Drei Jahre später fällt die Bilanz für Neumarkter Experten eindeutig aus.
Die Mietpreisbremse verbindet man vor allem mit den überhitzten Mietmärkten in Großstädten wie München. Doch auch Neumarkt kennt als Stadt, deren Wirtschaft seit Jahren floriert und in die Menschen zuziehen, steigende Kosten beim Wohnen.
Zur Entwicklung der Mieten sagt Immobilienmakler Willi Kirsch, der für den Immobilienverband Deutschland den Markt Neumarkt beobachtet: In den 2000er Jahren sei der Wohnungsmarkt sehr stabil gewesen, bis ab 2006 die Kaufpreise und zeitversetzt auch die Mieten angestiegen seien. Seither gebe es in der Stadt einen konstanten Anstieg, erklärt Kirsch und macht dies an einem Beispiel fest: Für eine 70 Quadratmeter Wohnung mit gutem Wohnwert, aber ohne Garage betrug die Nettokaltmiete im Jahr 2014 durchschnittlich (!) 6,50 Euro pro Quadratmeter. 2024 lag der Wert bei 9 bis 9,50 Euro.
Was regelt die Mietpreisbremse?
Um den Anstieg bei Mieten zu dämpfen, hat der Bund 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Die Länder entscheiden, in welchen Orten sie gilt. Anfang 2022 hat der Freistaat die Stadt Neumarkt zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt. Seither greift die Mietpreisbremse.
Was regelt die Mietpreisbremse? Wenn Bestandswohnungen neu vermietet werden, darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Letztere findet man im Mietspiegel‚ den die Stadt herausgibt. Er ist auch online über www.neumarkt.de abrufbar.
Des Weiteren darf die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen binnen drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent (statt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöht werden.
Ob sich Vermieter an die Mietpreisbremse halten, kontrolliert keine staatliche Institution. Es ist am Mieter, im Zweifel sein Recht durchzusetzen. „Zu mir ist deswegen bislang noch kein Mieter gekommen“, sagt Thomas Kolb, Rechtsanwalt für Mietrecht in Neumarkt. So ist es auch beim in Neumarkt aktiven Mieterhilfeverein Nürnberg und Umgebung. Das Amtsgericht Neumarkt hatte seit 2022 nur ein entsprechendes Verfahren – und das war eine Themaverfehlung. Denn der klagende Mieter hatte keinen Anspruch auf die Mietpreisbremse. Er wohnte nicht im Stadtgebiet.
Warum Neumarkter die Mietpreisbremse nicht anwenden
„Der Mietwohnungsmarkt ist in Neumarkt angespannt. Jeder ist froh, wenn er eine Wohnung hat“, erklärt sich Rechtsanwalt Kolb die Situation. Viele Mieter seien bei der Wohnungssuche oder bei Mieterhöhungen nicht über die Preisbremse informiert, sagt der Mieterhilfeverein.
„Die Mietpreisbremse hat in Neumarkt wenig Wirkung“, ist Immobilienexperte Kirsch überzeugt. Er beurteilt den Mietmarkt in Neumarkt als angespannt, aber ausgeglichen. Heißt: Die Stadt habe ein hohes Mietniveau. Aber: „Neumarkt ist nicht München.“ In Neumarkt werde von den meisten Vermietern nicht alles ausgereizt, ist Kirsch überzeugt.
In Bezug auf die Mietpreisbremse kommt der Mieterhilfeverein zum gleichen Ergebnis, wenn auch aus anderen Gründen. Die Mietpreisbremse habe zu keiner bedeutenden Entspannung geführt, ist der Verein überzeugt. In Neumarkt und generell. Höchstens habe sie die Mietpreisanstiege etwas verlangsamt.
Mietpreisbremse kennt Ausnahmen
Dazu habe beigetragen, dass manche Vermieter anfangs wegen der Mietpreisbremse verunsichert gewesen seien. Inzwischen seien diese in der Regel informiert und erhöhten die Mieten regelmäßig. Für die Zukunft geht der Mieterhilfeverein daher davon aus, dass die Mieten weiter steigen werden.
Zum einen wegen Ausnahmen, die die Mietpreisbremse macht. So sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden, von der Mietpreisbremse ausgenommen. Wird eine Wohnung umfassend modernisiert, ist das auch der Fall.
Zum anderen heizen laut Mieterhilfeverein strukturelle Herausforderungen die Mieten an. Das sind neben dem Zuzug nach Neumarkt auch wachsende Sanierungspflichten für Hausbesitzer beispielsweise im Kontext der Wärmewende und vor allem der mangelnde Neubau.
Das besorgt auch Immobilienexperte Kirsch. Er sieht im Neubau den wichtigsten Hebel, um durch mehr Angebot die Nachfrage zu decken und damit das Mietpreisniveau zu stabilisieren. Die Politik müsse das Vertrauen in sie wiederherstellen und den Neubau endlich wirksam fördern. Dazu gehört seiner Ansicht nach, an die sehr hohen Auflagen beim Bauen heranzugehen.
Für den Mieterhilfeverein hat die Politik trotz Mietpreisbremse Handlungsdruck: „Der Mietmarkt wird immer mehr zu einem reinen Angebots- und Nachfragemarkt, anstatt sozialer gestaltet zu werden.“