Immer mehr Bewerber auf Warteliste der Stadtbau: Wohnungsnot in Regensburg wird größer
Bei der Regensburger Stadtbau türmen sich die Anträge auf eine günstige Wohnung. Gleichzeitig sinkt die Zahl klassischer Sozialwohnungen in Regensburg. Der Stadtbauchef sagt, woran das liegt – und wie es seiner Ansicht nach weitergeht. Und ein Immobilienexperte erklärt, wieso Mietpreisbremsen und mehr kommunaler Wohnbau nur bedingt eine Linderung des Mietmarktes in Regensburg versprechen.
Hussnain R. (Name der Redaktion bekannt) lebt seit 2016 in Deutschland, seit 2020 in Regensburg. Doch lange Zeit kam er nur bei seinen Verwandten unter. Der Pakistani suchte jahrelang eine Wohnung. Für einen allein stehenden jungen Mann ist es trotz Arbeitsverhältnis schwierig, eine zu finden. Auch bei der Stadtbau steht R. nicht an erster Stelle auf der Warteliste. Die städtische Tochter Stadtbau ist einer der wichtigsten Hebel dabei, gerade für Menschen an der untersten Einkommensstufe Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Und häufig sind das Flüchtlinge, die arbeiten dürfen.
Fest steht: „Ohne den Bedarf in absoluten Zahlen genau quantifizieren zu können, bin ich der Meinung, dass der Bedarf an neuen – vor allem aber bezahlbaren – Wohnungen in Regensburg derzeit enorm ist“, sagt Götz Keßler, Geschäftsführer der Stadtbau. Nach Angaben Keßlers stehen derzeit rund 2900 Haushalte auf einer Warteliste für Stadtbau-Wohnungen. Seit Herbst 2024 sei die Zahl um 50 Prozent gestiegen. Keßler nennt auch einen Grund: „Die Tatsache, dass in den Jahren 2021 bis 2024 aufgrund von Coronakrise und Ukraine Krieg, Baukostensteigerungen und Zinsanhebung Mietwohnungen erst ab einer Kaltmiete von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche wirtschaftlich realisierbar waren, führte dazu, dass die meisten sozialorientierten Wohnungsunternehmen in Bayern keine neuen Baumaßnahmen initiiert haben“, so der Stadtbauchef, „sondern eigentlich nur bereits laufende Maßnahmen finalisiert wurden“. Kaltmieten zwischen 18 und 20 Euro seien aber für viele Regensburger „nicht darstellbar“.
Die Stadtbau hat in den vergangenen fünf Jahren knapp 200 neue Wohnungen gebaut. Bis 2028 sollen insgesamt 560 neue Wohnungen gebaut werden, unter anderem in der Prinz-Leopold-Kaserne.
Weniger Neubauten
Doch insgesamt nimmt die Zahl an Neubauten eher ab. Im Jahr 2020 wurden noch mehr als 1800 neue Wohnungen fertiggestellt. Im Jahr 2021 waren es nur noch unter 1000. Zwar ist die Zahl bis 2023 wieder auf knapp 1200 angestiegen. Aber der Bedarf wird von der Stadt auf mindestens 1300 neue Wohnungen im Jahr beziffert. Auch von Seiten der Stadt heißt es: „Der Regensburger Wohnungsmarkt ist nach wie vor angespannt.“ Auffällig ist, dass die Zahl der klassischen Sozialwohnungen seit Jahren sinkt. Im Jahr 2014 waren es noch etwa 3800 dieser Wohnungen im Stadtgebiet. 2024 waren es nur noch etwa 2900. Dafür stieg die Zahl der Wohnungen im sogenannten dritten Förderweg: Die Stadt hat Bauträgern aufgegeben, bei Neubauten mindestens 40 Prozent der entstehenden Wohnungen als einkommensorientiert zu bauen. Wer so wenig verdient, dass er den unterschiedlichen Förderstufen zugeordnet werden kann, bekommt solche Wohnungen. Wer aber glaubt, die Bauträger seien sozial, der irrt: „Entscheidend ist, dass die Mieter je nach Einkommensstufe Anspruch auf eine monatliche Zusatzförderung haben, die die Marktmiete auf eine für sie angemessene Miete senkt“, hieß es in einer früheren Stellungnahme zu dem Thema.
Das Beispiel von 2020 betraf das Dörnberg, wo die Mieten in diesen Wohnungen vor der Corona-Pandemie noch kalt bei etwa zehn Euro pro Quadratmeter plus drei Euro Nebenkosten lagen. Eine 75-Quadratmeter-Wohnung kam damals noch auf etwa 1000 Euro im Monat. Menschen mit geringerem Einkommen bekommen von den Ämtern dann eine Förderung: In der Einkommensstufe I (17.500 Euro für einen Single-Haushalt und 27.500 Euro für einen Zwei-Personen-Haushalt) sinkt die tatsächlich zu leistende Miete auf etwa 630 Euro. Die Differenz zahlt das Amt. Auch die Mietpreisbremse hilft bedürftigen Haushalten nur bedingt: Bei Neubauten dürfen Vermieter die Miete frei festlegen.
„Wichtiger als die Mietbegrenzung ist die Zugangssteuerung“, also wer Wohnungen bekommt, sagt der Regensburger Immobilien-Experte Tobias Just. „Gerade einkommensschwache Haushalte mit sozialen Merkmalen, die zur Diskriminierung führen können, leiden mitunter stärker unter dem Zugangsproblem als unter dem Finanzierungsproblem.“ Generell gelte, bei Knappheitsproblemen hilft jede zusätzliche Wohnung. Just ist der Meinung, dass der kommunale Wohnungsbau dort flankieren sollte, wo beispielsweise soziale Aspekte berücksichtigt werden müssen. Denn „gerade bei Zugangsproblemen ist es wichtig, dass es eine Institution gibt, die verhindert, dass Wohnungssuchende durch jedes Raster fallen“, so der Leiter der Immobilienakademie Irebs an der Uni Regensburg.
Auf Regensburg kommt ein weiteres Wohnraumdesaster zu: Die Babyboomer gehen in Rente. Wie das Pestel-Institut vorrechnet, wird die Zahl der Rentner in Regensburg von derzeit 24.200 auf 27.200 im Jahr 2035 steigen. „Der Wohnungsmarkt in Regensburg ist mit der neuen Rentnergeneration der geburtenstarken Jahrgänge komplett überfordert. Es fehlen Seniorenwohnungen“, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut. Schon jetzt gebe es einen massiven Mangel an altersgerechten Wohnungen, so das Institut.
„Mieten werden steigen“
Wie wird es also weitergehen in Regensburg? Stadtbauchef Keßler sagt: „Wenn man nicht dagegen steuert, wird sich der Regensburger Mietmarkt genauso wie alle anderen Märkte entwickeln, bei denen die Nachfrage größer ist als das Angebot.“ Die Mieten werden steigen.
Hussnain R. ist zwischenzeitlich weggezogen. In Frankfurt am Main ist zwar die Wohnungslage nicht besser, aber seine Community vermittelt sich gegenseitig Wohnraum.
