Mietmarkt im Landkreis Schwandorf bleibt angespannt – Kaum Besserung in Sicht
Wer aktuell eine neue Mietwohnung in Schwandorf sucht, für den wird die Suche wahrscheinlich zum Glücksspiel. Das Angebot an freiem Wohnraum ist mehr als knapp, wie die Annoncen der vergangenen Wochen offenbaren. Auch in den anderen Gemeinden im Landkreis Schwandorf sieht es kaum besser aus.
Der Mietmarkt im Landkreis Schwandorf ist angespannt, wie die Immobilienexperten von Remax bestätigen. Es ist kein neues Phänomen: Seit vielen Monaten werden nur wenige Mietwohnungen angeboten. Der Druck hat sich aber in jüngerer Zeit noch erhöht.
Diejenigen, die sich aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten keine eigene Immobilie mehr leisten könnten, würden nun ebenfalls in den Mietmarkt drücken, erklärt Remax-Geschäftsführerin Ulrike Eschenbecher. Familien, die sich bis 2022 noch Eigentum hätten leisten können, suchen nun eher eine Mietwohnung. Das bedeutet noch mehr Suchende bei dem sowieso schon spärlichen Angebot.
Die schwierige Situation auf dem Mietmarkt wirkt sich auf die Preise aus: Der durchschnittliche Mietpreis im Landkreis Schwandorf ist zuletzt um 2,5 Prozent (Wiedervermietung) beziehungsweise 3,2 Prozent (Erstbezug) gestiegen. Mit 9,50 Euro pro Quadratmeter liegt die Durchschnittsmiete aber immer noch deutlich unter denen in der Stadt (14 Euro) und dem Landkreis Regensburg (10,70 Euro). Auch in naher Zukunft werden die Mietpreise weiter nach oben gehen, schätzt Michael Müllner, geschäftsführender Gesellschafter bei Remax.
Weniger Baugenehmigungen
Es werde vorerst keine Entspannung geben, ist Müllner überzeugt. Denn es werde so schnell kein neuer Wohnraum geschaffen. Das wird auch anhand der Baugenehmigungen deutlich. Im Landkreis Schwandorf sind laut dem Bayerischen Landesamt für Statistik im ersten Halbjahr 2024 insgesamt 201 Baugenehmigungen erteilt worden. In den ersten sechs Monaten des Vorjahres waren es noch 307.
Die Kommunen werden von der Baukrise teilweise mit voller Wucht getroffen. So ging die Zahl der Baugesuche in der Stadt Neunburg 2023 um 43 Prozent zurück.
In der Mietpreisbremse sieht Müllner keine Lösung. Sie werde den Markt nicht entspannen, sondern hemme nur, „dass in Mietobjekte investiert“ werde. Die wenigen freien Mietwohnungen, die die Immobilienmakler anbieten können, werden ihnen förmlich aus den Händen gerissen. In sehr guten Lagen könne es beispielsweise für Vier-Raum-Wohnungen innerhalb eines Tages bis zu 100 Anfragen geben. Im Landkreis Schwandorf gelten das Städtedreieck, Schwandorf und Wackersdorf als sehr gute Lagen.
Besonders im Stadtgebiet von Regensburg fehlen größere Wohnungen oder Häuser für Familien, sagt Müllner. Mancher ist schon in der Vergangenheit in den benachbarten Landkreis Schwandorf ausgewichen. Dieser Drang auf den hiesigen Immobilienmarkt werde in Zukunft kaum nachlassen, glaubt der Diplom-Immobilienwirt.
Wenn weiterhin neue Arbeitsplätze entstehen, werde sich der Radius der Suche noch vergrößern und könnte sich auch über das Städtedreieck und Schwandorf hinaus erstrecken, ist Müllner überzeugt. Sollte der Wirtschaftsmotor jedoch ins Stocken geraten, könnte es seiner Meinung nach auch anders aussehen.
Talsohle noch nicht erreicht
Bei den Baugenehmigungen sei die Talsohle noch nicht erreicht, glaubt Michael Müllner. Er rechnet damit, dass die Zahl noch weiter zurückgeht. Es sei derzeit unattraktiv, zu bauen. Daran werde sich in seinen Augen auch so schnell nichts ändern. Denn Förderungen, die den Markt beleben könnten, werde es eher im Sanierungsbereich geben, meint er.
In Schwandorf sieht er diesbezüglich durchaus Potenzial. Es gebe in der Innenstadt eine ganze Reihe von Wohnungen, die nicht saniert seien. Darüber hinaus könne in vielen Fällen auch das Dachgeschoss eines Hauses ausgebaut und so zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden.
Die Immobilienmakler von Remax hätten in den vergangenen Monaten allein drei Häuser in der Friedrich-Ebert-Straße in Schwandorf verkauft, in denen unsanierte Wohnungen leerstehen würden und die Dachgeschosse nicht ausgebaut seien, berichtet Müllner. Es sei aber Wohnraum, der dringend gebraucht werde. Müllner glaubt aber nicht, dass in naher Zukunft eine große Sanierungswelle ausbricht. Viele ältere Eigentümer seien nach seiner Erfahrung nicht mehr gewillt, zu sanieren. Es müsse erst einen Generationswechsel bei den Eigentümern geben, bevor sich diesbezüglich etwas tue, ist Müllner überzeugt.
Beim Neubau sei in der jüngeren Vergangenheit der soziale Wohnungsbau etwas vernachlässigt worden, meint er. Das könnte sich in den nächsten Jahren ändern: In Schwandorf gibt es mehrere Projekte, sozialen Wohnungsbau zu schaffen – so unter anderem auf dem Gelände der ehemaligen Tonwarenfabrik.
So ist die Situation in der Region Schwandorf:
Ein- und Zweifamilienhäuser: Im Vergleich zweites Quartal 2024 mit dem zweiten Quartal 2023 sind die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis Schwandorf um drei Prozent gefallen. Damit hat sich der Preisrückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (minus fünf Prozent) verlangsamt.
Kaufpreise für Wohnungen: Die Kaufpreise für Neubauwohnungen sind im Landkreis Schwandorf relativ konstant. Sie lagen 2023 im Schnitt bei 3000 Euro pro Quadratmeter. 2022 waren es im Schnitt noch 3100 Euro pro Quadratmeter. Deutlicher zurückgegangen sind 2023 die Kaufpreise für Bestandswohnungen – von durchschnittlich 2600 auf 2400 Euro pro Quadratmeter.
Mietpreise für Wohnungen: Die Mieten im Erstbezug sind 2023 im Landkreis Schwandorf um rund 3,7 Prozent gestiegen. Durchschnittlich liegen sie jetzt bei 9,50 Euro pro Quadratmeter (2022: 9,20 Euro pro Quadratmeter). Das ist eine deutlich höhere Steigerung als 2022. Die Preise in der Wiedervermietung sind um rund 2,6 Prozent nach oben gegangen und liegen jetzt bei durchschnittlich 7,90 Euro pro Quadratmeter (2022: 7,70 Euro pro Quadratmeter).
Lagen: Das Städtedreieck, Schwandorf und Wackersdorf gelten als sehr gute Lagen, in denen ein neues Einfamilienhaus (EFH) zwischen 420 000 und 850 000 Euro kosten kann. Gute Lagen sind Bodenwöhr, Steinberg am See, Bruck und Nittenau, wo für ein neues EFH zwischen 400 000 und 780 000 Euro ausgegeben werden muss. Der Rest des Landkreises Schwandorf teilt sich in mittlere (unter anderem Schwarzenfeld und Neunburg) und einfache Lagen (zum Beispiel Neukirchen-Balbini und Dieterskirchen) auf.
Baugenehmigungen: Im ersten Halbjahr 2023 wurden im Landkreis Schwandorf 307 Baugenehmigungen erteilt, im ersten Halbjahr 2024 waren es nur 201.