Großer privater Bauträger Alexander Preis aus Roding wartet auf sinkende Preise
Die Branche hat Goldgräberzeiten hinter sich – angeheizt durch immense Nachfrage und Nullzinspolitik. Jeder, der Geld übrig hatte, hat versucht, Betongold zu schürfen – also, Häuser zu bauen und zu verkaufen. „Wir haben unsere Neubauwohnungen vom Plan weg verkauft“, sagt Alexander Preis. Heute ist das ganz anders.
Preis, der die Rodinger Firmen Real Plan und HP Projektentwicklung führt und im Landkreis Cham zu den großen Bauträgern und Hausverwaltern gehört, schwärmt beim Rückblick. Das sei die Zeit von 2020 bis 2022 gewesen, als Corona durchs Land tobte. Für die am Virus Erkrankten war es eine schwierige Phase, für die Immobilien- und Baubranche eine, die besser nicht laufen konnte. Er habe eine Liste von Interessenten gehabt – sei einer vom Kauf zurückgetreten, habe er den nächsten angerufen. Im Normalfall mit Erfolg, wie er sagt. Aber normal seien die Zeiten für die Immobilienbranche eben nicht gewesen, wo alle Rahmenbedingungen für Häuslebauer so gut wie noch nie zuvor waren.
100 Wohnungen im Jahr
Sein Vater, der 40 Jahre im Geschäft war, habe ihm das so mitgeteilt: „Ihr werdet verwöhnt!“ Es habe kein Halten gegeben, jeder Baugrund fand Käufer, jede Immobilie Interessenten. Pro Jahr habe er zu der Zeit etwa 100 Wohnungen gebaut und verkauft – „teils als Eigenheim, teils als Investitionsobjekt.“ Und neue Mitbewerber tauchten auf, „wie Schwammerl sind die aus dem Boden geschossen“, sagt Preis. Nicht nur billiges Geld und schnelle Gewinne lockten Glücksritter an – auch staatliche Fördergelder und steuerliche Anreize. Was das bedeutet, macht der 39-jährige Firmenchef an einer Rechnung auf. Er habe drei Mehrfamilienhäuser im Baugebiet Obere Trat in Roding gebaut, mit je neun Wohnungen. Die Häuser seien als KfW-40plus-Gebäude, also extrem energieeffizient, umgesetzt worden, was Vorgabe für die Förderung gewesen sei. „Für jede Wohnung gab es 37500 Euro an Fördergeldern“, so Preis. Der Staat habe dieses Förderprogramm aufgelegt, um Investitionen im Wohnungsbau anzustoßen. „Profitiert haben alle davon“, meint der Firmenchef.
Auch die Mieter, die in den Mehrfamilienhäusern von Alexander Preis ein Mieterstrommodell vorfinden, das sich für sie lohnt. Denn sie können bei ihm günstig Strom zukaufen, der oben auf dem Dach per PV-Anlage produziert und in einen Speicher geleitet wird. Per Handy ist für die Bewohner der Häuser immer sichtbar, ob dort Energie zum Verbrauch da ist – und entsprechend können sie die Waschmaschine oder den Ofen laufen lassen. Oder auch ihr E-Auto an den Ladesäule vor dem Haus aufladen. „Diese Dinge gehörten zu den Kriterien, um die Förderung zu erhalten“, erklärt Preis. Und damit ließ sich gut bauen. Selbst die Lieferengpässe seien überschaubar gewesen: „Es gab kein Bauvorhaben, wo wir den notariellen Termin mit den Käufern nicht eingehalten haben!“
Aktueller Einbruch wie selten zuvor
Doch das alles ist heute vorbei, die Zinsen sind deutlich gestiegen, wie auch das Risiko im Bausektor. Ein Einbruch bei Bauanträgen wie selten zuvor war der Fall. Auch er sei vom plötzlichen Stopp der staatlichen Förderung und der Sonderabschreibungen betroffen gewesen, sagt der Rodinger. Die Konsequenz: Vier Projekte für Mehrfamilienhäuser, die weitgehend auf dem Papier projektiert sind, warten bei Alexander Preis auf die Verwirklichung.
Der Markt sei zu den „normalen“ Zeiten zurückgekehrt, so Preis. Das bedeute, dass es heute Zeit brauche, bis eine Wohnung einen Käufer gefunden habe. Das Prozedere habe sich vom Verkäufer- zum Käufermarkt gewandelt. „Und es sind nur noch die da, die mindestens 30 Prozent Eigenmittel haben“, sagt der Firmenchef. Die würden erst vergleichen und sich mehrere Objekte anschauen. Wer auch weg sei, seien die Wettbewerber. Denn nach der Rückkehr zur Normalzeit, wo Wohnungen nicht gleich verkauft würden, brauche man Eigenkapital zum Durchhalten.
Was unabdingbar kommen müsse und worauf er warte, sei ein Preistrend der Baufirmen nach unten: „Das muss kommen! Der Hausbau ist zu teuer.“ Sicher werde sich der Preis nicht halbieren, doch von aktuell 3800 Euro Kosten pro Quadratmeter Neubaufläche könnte er auf etwa 3300 Euro sinken, schätzt Preis. Es sei eine einfache Rechnung: Werde der Preis nicht runtergehen, werde nicht gebaut. Das bringe die Bauunternehmen zunehmend unter Druck. Gleichzeitig sei die Nachfrage für Wohnungen da, doch der Anreiz, etwa durch Förderung, und die Planungssicherheit fehlen: „Es gibt einen neuen Fördertopf, doch was passiert, wenn der plötzlich wieder leer ist?“ Er könne heute nicht vorhersagen, welche Heizung er nächstes Jahr eingebaut werde. Alle Typen habe er in den vergangenen zehn Jahren verbaut. Aus seiner Warte seien Wärmepumpen für Mehrfamilienhäuser die schlechteste Lösung – auch wenn sie vom Staat heute vorgeschrieben würden.
Forderungen an die Politik
Was auch verschwunden sei, seien die Ausschreibungen von Kommunen für Grundstücke, die im Wettbewerbsverfahren vergeben wurden. Da habe auch er viel Arbeit und Geld reingesteckt – nicht immer mit Erfolg. Im Rückblick sei er froh, nicht immer den Zuschlag bekommen zu haben – weil es vieles teurer gemacht habe und das Risiko gewachsen sei. Die große Politik müsse klare Linien auf „technisch-nachvollziehbarerer Grundlage“ vorgeben, die Kommunalpolitik dazu Strukturen für die Zukunft bereitstellen, wie etwa Flächen für Mehrfamilienhäuser. Dabei müsse so geplant werden, dass es keine Reibereien mit Nachbarn geben könne, wie etwa beim Baugebiet Obere Trat oder den Tiegelgruben in Cham, wo er sieben Mehrfamilienhäuser gebaut habe.
Und die Menschen müssten wieder das Sparen lernen, um sich die eigenen vier Wände zu leisten, findet Preis. Er rechne damit, dass sich der Markt neu ordne – etwa auch durch Verkäufe solcher Immobilien, deren Eigentümer die neuen hohen Zinsen nicht tragen könnten. Und das Thema Mieten statt Bauen werde wieder langfristig eine größere Rolle spielen. Doch da weniger gebaut werde, würden die Mieten wie auch die Nebenkosten steigen.
Real Plan und HP
Firmen: Zwei Firmen, die Real Plan und die HP Projektentwicklung, führt Alexander Preis als Inhaber. Die Real Plan wickelt den Immobilienverkauf und die Verwaltung eigener Bestandsimmobilien ab. Die HP Projektentwicklung übernimmt die Planung zum Bau von Mehrfamilienhäusern in den Landkreisen Cham, Schwandorf und in Regensburg.
Sitz: Die Rodinger Unternehmen mit über 30 Beschäftigten in Voll- und Teilzeit hat den Firmensitz an der Johann-Vaillant-Straße 5.
Verwaltung: Die Real Plan ist laut Preis der wohl größte Hausverwalter im Landkreis. Eigene Häuser und solche im Auftrag werden verwaltet – „eine vierstellige Zahl“. Dafür hat er allein 25 Hausmeister, meist in Teilzeit, angestellt.
