JUZ-Gebäude in Burglengenfeld ist nur auf den ersten Blick ein Schnäppchen
„570.000 Euro für dieses Riesengrundstück und Gebäude mit vermieteten Wohnungen? So ein Schnäppchen gab es in Burglengenfeld (Landkreis Schwandorf) schon lange nicht mehr!“ Mit diesen Worten kommentierten selbst erfahrene Geschäftsleute die Ausschreibung der ehemaligen Landwirtschaftsschule in der Schwandorfer Straße5, in der auch das autonome Jugendzentrum JUZ untergebracht ist. Die MZ versuchte zu ergründen, weshalb der Preis nicht höher ist.
Wie berichtet, hat der Landkreis als Eigentümer die feste Absicht, die Immobilien im Stadtteil Wölland zu veräußern. Der Kreis-Bauausschuss hatte dazu bereits im Oktober 2022 in nicht-öffentlicher Sitzung die Weichen gestellt. Gründe sind der starke Sanierungsbedarf und ein Mieter, der insbesondere Konservativen schon länger ein Dorn im Auge ist: die Initiative Jugendzentrum im Städtedreieck. Damit wurde das Vorhaben zum Politikum.
Ergebnis lag schon im August 2023 am Tisch
Der Gutachterausschuss des Landkreises sollte vorab den Wert der Liegenschaft ermitteln. Nach intensiver Prüfung kam das Gremium unter Vorsitz von Bauoberrat Erwin Fruth im August 2023 zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert bei 570.000 Euro liege. Bekannt wurde dies erst mit Veröffentlichung der Ausschreibung im Internetportal der Sparkasse am 9. Januar. Seitdem kann sich das Kreditinstitut angeblich vor Anfragen kaum retten. Und es schießen Gerüchte ins Kraut. Tenor: Der Preis sei bewusst so niedrig angesetzt worden, um möglichst schnell einen Käufer zu finden und damit das umstrittene JUZ loszuwerden.
Anfang des Jahres zeigten sich Mitglieder der Initiative Jugendzentrum im MZ-Interview noch demonstrativ zuversichtlich, dass das Jubiläumsjahr 2024 für das JUZ nicht das letzte sein wird. Mehr dazu lesen Sie hier.
Die Expertise der Sachverständigen umfasst nicht weniger als 61 Seiten. Wer sie studiert, sieht sich mit einer Fülle von Fachbegriffen konfrontiert. Trotzdem findet man auch als Laie Gründe, die den Verkehrswert plausibel erscheinen lassen. Zur Ermittlung wurden zwei Verfahren angewandt – die unterm Strich nahezu dasselbe Ergebnis brachten.
„Ortsspezifische Nachteile“ drücken das Niveau
Das Grundstück hat insgesamt eine Größe von etwas mehr als 13.000 Quadratmetern. Über die Hälfte ist jedoch als sogenanntes Unland deklariert, das vorwiegend durch den Wöllander See gekennzeichnet ist. Dafür wurde ein Bodenrichtwert von 4,69 Euro je Quadratmeter errechnet. Für das knapp 3000 Quadratmeter große Gartenland liegt der Richtwert bei 9,37 Euro.
Die mit Abstand größte Bedeutung hat also das bebaute Areal, das ebenfalls knapp 3000Quadratmeter umfasst. Der Bodenrichtwert läge hier laut Gutachten theoretisch bei 270Euro je Quadratmeter. Wegen ortsspezifischer Nachteile wurde er jedoch auf 125,25Euro reduziert, so dass sich ein Gesamtwert von rund 369.000 Euro ergibt.
Brandschutzmängel und erhöhter Renovierungsbedarf
Das Hauptgebäude, dessen Kern aus dem 18. Jahrhundert stammt, steht unter Denkmalschutz. Die repräsentative Hauptfassade weist auf die Seite des Gartens, der ebenfalls Bestandteil des Denkmals ist. Wer auch immer den Zuschlag erhalten wird und umbauen möchte, muss entsprechend Rücksicht nehmen.
Überwiegend im Gebäudeteil des JUZ haben die Gutachter größere Putz- und Anstrichschäden festgestellt. Hier bestehe auch ein „relativ hoher Unterhaltungsstau“ und „erhöhter Renovierungsbedarf“. Wegen brandschutztechnischer Mängel seien nur zwei Drittel der Räume nutzbar. Aufgrund alter Vereinbarungen seien derzeit keine wirtschaftlichen Erträge zu erzielen. Ferner seien die Holzfenster stark verwittert, und in der Dachkonstruktion wurde „tierischer Befall“ festgestellt. Die mangelhafte Wärmedämmung wirke sich ebenfalls negativ aus.
Trotzdem wird der Zustand des Objekts angesichts des Baujahrs als „befriedigend“ bezeichnet. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer liege allerdings nur noch bei 25 Jahren.
Relativ niedriger Reinertrag durch Vermietung
Die Wohnungen, so heißt es weiter, wurden mit jedem Mieterwechsel auf das Niveau eines „einfachen Ausstattungsstandards renoviert“. Die jährlichen Erträge durch die Vermietung beliefen sich auf rund 44.000 Euro, wovon aber unter anderem die Bewirtschaftungskosten abzuziehen seien. Letztlich liege der Reinertrag bei nur knapp 25.000 Euro.
Unterm Strich bescheinigen die Sachverständigen den baulichen Anlagen einen vorläufigen Ertragswert von knapp 320.000 Euro. Zusammen mit dem Bodenwert ergeben sich rund 690.000 Euro. „Objektspezifische Merkmale“ lassen diesen Betrag auf 570.000 Euro schrumpfen.
Denn: Baumängel und -schäden schlagen mit jeweils 20.000 Euro zu Buche. Noch stärker fallen entgehende Mieteinnahmen ins Gewicht. Weil die derzeitige Nettokaltmiete von der marktüblichen deutlich abweiche, gingen dem Eigentümer hochgerechnet auf die kommenden 15 Jahre 145.000 Euro verloren. Erst wenn die Mieten alle drei Jahre um zehn Prozent angepasst würden, wäre das reguläre Level erreicht.
Kreisrat Sommer: Der Unterhalt wurde vernachlässigt
Zu jenen, die den Verkehrswert kritisch hinterfragen, zählt Grünen-Kreisrat Rudi Sommer. Er ließ sich extra Akteneinsicht gewähren. Nun sieht er, der seit vielen Jahren die Entwicklungen rund um die ehemalige Landwirtschaftsschule im Kreistag mitverfolgen konnte, seine schlimmsten Befürchtungen bestätigt: „Das Gebäude wurde jahrelang vernachlässigt und hat dadurch einen erheblichen Wertverlust erlitten.“ Mitverantwortlich macht Sommer die Hausverwaltung des Landkreises. Mitglieder der Bluesfriends, welche die Immobilie ebenfalls nutzen, hätten schon vor längerer Zeit bestätigt, dass notwendige Arbeiten trotz mehrfachen Bittens „nicht erledigt wurden“. Landkreissprecher Manuel Lischka wollte die Vorwürfe nicht kommentieren.
Informationen zum Gutachterausschuss
Gutachterausschüsse wurden in Deutschland nach der Einführung des Bundesbaugesetzes 1960 in jedem Landkreis und in jeder kreisfreien Stadt eingeführt. Ihre Aufgabe besteht laut Landratsamt darin, die Transparenz am Grundstücksmarkt zu gewährleisten und Spekulationsblasen entgegen zu wirken.
Um die Neutralität zu gewährleisten, wurden die Ausschüsse als selbstständige, nicht an Weisungen gebundene Gremien gesetzlich verankert. Die Mitglieder wirken, bis auf den Vorsitzenden und dessen Stellvertreter, als ehrenamtliche Sachverständige aus diversen Fachgebieten mit. Durch dieses Spektrum werde die Kompetenz geprägt, heißt es.
Im Kreis Schwandorf gibt es neben dem Vorsitzenden und drei Stellvertretern 14ehrenamtliche Sachverständige. Ferner gehören dem Gremium drei Vertreter der Finanz- und Vermessungsverwaltung an. Gutachten werden auf Antrag von Eigentümern, Behörden und Gerichten gefertigt. Im Landkreis ist dies jährlich zehn bis 20 Mal der Fall.