Möblierte Apartments treiben die Regensburger Mieten in die Höhe
Experte Willi Bauer verfolgt den Trend in der Domstadt voller Sorge: „Es geht um die Aushebelung der Mietpreisbremse“. Er erlebt schon mal eine Warmmiete von 900 Euro für eine winzige möblierte Wohnung. Das Bundeskabinett will gegensteuern und hat Ende April einen Gesetzentwurf zum Mieterschutz vorgelegt. Der Regensburger Fachanwalt Sebastian Stopp spricht von einem Schritt in die richtige Richtung.
Im Büro von Willi Bauer, dem Chef des Mietervereins, sitzt am Freitag eine 37-Jährige, die wegen hoher Nachforderungen bei Heiz- und Betriebskosten vor Gericht ziehen wird. Die Regensburgerin wohnt seit sieben Jahren in einem möblierten Apartment im Marina Quartier mit 19,3 Quadratmetern. Dafür zahlt sie eine teure Warmmiete in Höhe von 650 Euro, also beinahe 34 Euro pro Quadratmeter. Die Vermieterin, eine Immobilienfirma, verlangt für 2024 laut Willi Bauer auch noch eine Heiz- und Betriebskosten-Nachzahlung in Höhe von rund 1200 Euro. Dagegen wehrt sich die Mieterin, der die Kosten über den Kopf wachsen. Für 2025 liegt die Abrechnung noch nicht vor.
Nicht nur in Berlin und München, auch in Regensburg werden auf Immobilienportalen und Kleinanzeigen.de immer mehr möblierte Apartments angeboten - meist zu horrenden Mieten. Sie verdrängen reguläre Wohnungen. Das bestätigt der GREIX-Mietpreisindex vom Januar, den das Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) regelmäßig herausgibt.
Stadtsprecherin Juliane von Roenne-Styra sagt, derzeit seien der Kommune rund 300 möblierte Apartments bekannt. Die Zahlen bezeichnet sie als „Momentaufnahme“, da immer wieder Einheiten hinzukommen oder wegfallen. Willi Bauer geht von mindestens 1000 Wohnungen dieser Art aus - mit steigender Tendenz.
Vermieter nimmt lieber drei Studierende als eine Familie
Auf Immobilienportalen findet man etwa ein Einzimmer-Apartment mit 20 Quadratmetern im Regensburger Süden für 505 Euro kalt, das sind ohne Nebenkosten schon mehr als 25 Euro pro Quadratmeter. Oder als „Zuhause auf Zeit“ angepriesene 29 Quadratmeter im Stadtnorden für eine Warmmiete von 960 Euro (über 33 Euro je Quadratmeter). An den gewerblichen Vermieter muss im ersten Monat zusätzlich eine „Servicepauschale“ von 299 Euro überwiesen werden. Auch ein längerer Aufenthalt sei möglich, heißt es. Für ein „Micro-Apartment“ in Stadtamhof mit 22 Quadratmetern werden monatlich 2390 Euro fällig.
Ich habe schon 20 Quadratmeter für 900 Euro warm erlebt.Willi Bauer, Geschäftsführer des Mietervereins
Willi Bauer erlebt in Regensburg, dass ein Eigentümer nach dem Auszug einer Familie aus einer Dreizimmerwohnung, die er für 800 Euro warm vergeben hatte, die Einbauküche übernimmt, ein wenig möbliert und die Zimmer an Studierende vermietet: für jeweils 600 Euro. „Dann sind es 1800 Euro warm“, sagt der Chef des Mietervereins. Bei der Teilmöblierung gehe es um die Aushebelung der Mietpreisbremse. Diese gilt zwar grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen, aber Vermieter dürfen zusätzlich zur Kaltmiete einen Aufschlag für Möbel verlangen. Genau dort entsteht viel Spielraum.
„Das klassische Angebot geht zurück“
Außerdem fallen Mietverhältnisse „zum vorübergehenden Gebrauch“ prinzipiell nicht unter die Mietpreisbremse. Anwalt Sebastian Stopp vom Mieterbund kritisiert, die Möblierung sei oft nur ein Trick, um dann einen Zuschlag verlangen zu können.
„Wohnungssuchende haben es aktuell schwer“, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft. „Das klassische Angebot geht zurück, die Preise steigen und die Konditionen werden über immer mehr befristete Verträge oder möblierte Angebote härter.“
Zdrzalek stellt im GREIX-Mietindex fest, dass die Zahl der regulären Wohnungsinserate auf den einschlägigen Portalen in den untersuchten 37 deutschen Städten und Regionen, darunter die großen Metropolen, in den letzten zehn Jahren um 22 Prozent gefallen ist. Zugleich erreicht der Anteil befristeter Verträge und möblierter Wohnungen ein Rekordhoch. Bundesweit bezieht sich inzwischen jedes sechste Angebot in den Portalen auf dieses Segment. „Wer heute in einer Großstadt über die gängigen Plattformen eine Wohnung sucht, trifft zunehmend auf Konditionen, die vor zehn Jahren noch eine Ausnahme waren“, sagt der Forscher.
Die Bundesregierung hat vor, das Mietrecht mit Blick auf die möblierten Apartments zu ändern. Ende April beschloss das Kabinett den Gesetzentwurf. Vermieter müssen künftig angeben, welche Summe sie monatlich für die Nutzung der Möbel berechnen. Dabei wird eine Obergrenze gelten. Eine Rolle spielt auch das Alter der Einrichtungsgegenstände. Für voll möblierte Wohnungen sollen Vermieter eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können. Fachanwalt Sebastian Stopp begrüßt das als Schritt in die richtige Richtung, weil es bisher kein Reglement gibt für die Höhe des Möblierungszuschlags. „Die Gerichte müssen dann erst einmal zu Einzelfällen entscheiden. Ab wann gilt der Zuschlag, ab wann nicht?“, sagt er. Die neue Stadtratskoalition wiederum hat sich vorgenommen, zur Bekämpfung von missbräuchlicher Kurzzeitvermietung die Zweckentfremdungssatzung zu überarbeiten. Die 37-Jährige aus dem Marina Quartier sucht inzwischen eine neue Wohnung - nicht eingerichtet und bezahlbar. Doch das dauert.
Immobilienmarktdaten aus zahlreichen Quellen
GREIX-Mietpreisindex: Das ist ein Mietpreisindex für Deutschland auf Basis von Angebotsmieten für Wohnungen aus mehreren Plattformen. Er bildet die Mietpreisentwicklung einzelner Städte seit 2012 ab und basiert auf mehreren Millionen Inseratsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können die Trends am deutschen Mietmarkt analysiert und der Preisentwicklung des GREIX-Kaufpreisindexes gegenübergestellt werden.
Ziel: Der Mietpreisindex ist ein Projekt des Kiel Instituts für Weltwirtschaft. Ziel ist es, die Transparenz auf dem Mietmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Mietpreisindizes für 37 deutsche Städte und Regionen sind unter kielinstitut.de/greix-mietpreisindex frei zugänglich. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert. Die Auswertung basiert auf einer Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen.