An Frankenstraße in Regensburg soll der Bauturbo zünden – Hotel-Abriss geplant
Das Avia-Hotel und -Restaurant prägte 70 Jahre lang das Gesicht der Frankenstraße. Mittlerweile steht es seit mehr als eineinhalb Jahren leer. 2024 schloss es die Eigentümerfamilie, weil sie sich nicht imstande sah zu den nötigen Investitionen. Nun will hier ein anderer etwa 45 Millionen Euro investieren: Thomas Rosenkranz von der Dr. Rosenkranz & Ehrenreich Projektentwicklung GmbH plant den Abriss des Komplexes, damit hier Wohnungen entstehen – eines der ersten Bauturbo-Vorhaben in Regensburg und der erste solche Fall im Gestaltungsbeirat.
Wie stark die Stadt auf den vom Bund ermöglichten Bauturbo setzen soll, war hoch umstritten. Die Grünen nannte das Vorhaben, die Regeln für Investoren stark abzuspecken, einen „Kniefall vor Bauträgern“ auf Kosten der Allgemeinheit, riefen mit anderen Parteien zu einer Demo vor dem Rathaus auf.
Ihr Hauptvorwurf: So entstünden keine bezahlbaren Wohnungen, denn für Bauturbo-Fälle gilt keine pauschale Sozialquote, und die Infrastrukturkosten für die öffentliche Hand würden steigen. Am Ende ruderte die Stadtratsmehrheit etwas zurück, verlangte Bauherren für familientaugliche Wohnungen etwa einen Finanzierungsbeitrag zu sozialer Infrastruktur wie Kitas ab.
Grundsätzlich beschloss sie, dass der Bauturbo bei Vorhaben bis zu 7000 Quadratmetern Nettogeschossfläche genutzt werden kann, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind – damit können mehr als 100 Wohnungen entstehen, wie nun auch das Beispiel Avia-Areal zeigt.
Großer Parkplatz prägt Rückseite des Gebäudes
Rosenkranz ist es nun ein Anliegen zu zeigen, warum die Bauturbo-Entscheidung des Stadtrats, die er „nicht selbstverständlich“ nennt, „eine richtige“ war: „Weil wir genau solche Flächen revitalisieren können“, erklärte er auf dem circa 6500 Quadratmetern großen Grundstück, dessen Rückseite noch geprägt ist von einem großen Parkplatz. Er habe geprüft, ob er den Gebäudekomplex erhalten und umnutzen könne, das sei aber nicht möglich gewesen, unter anderem wegen der zu niedrigen Raumhöhen. „Es wäre kein Wohnraum gewesen, der zulässig ist.“ Gebaut wurde das Hotel 1954, es folgten Erweiterungen 1961, 1964 und 1971.
Am Donnerstag präsentierte Rosenkranz den Architekturwächtern vom Gestaltungsbeirat sein Projekt zum zweiten Mal, aber erstmals in öffentlicher Sitzung. Vorausgegangen sei eine „enge, aber auch gute Abstimmung“ mit dem städtischen Baureferat, so Rosenkranz. Dabei hatte er einen Entwurf für eine fünf- und sechsstöckige Bebauung an der Straße und zwei drei- bis vierstöckigen Würfel-Häusern in einem grünen Innenhof.
Circa 110 Wohnungen mit Balkon, Terrasse oder Garten könnten hier ab 2027 insgesamt entstehen, vor allem mit zwei oder drei Zimmern. Auch ohne Sozialquote habe das Projekt eine soziale Komponente, sagt Rosenkranz: 31 Prozent mache betreutes Wohnen zur Miete für Senioren aus. Der andere Teil des Wohnraums soll in den Verkauf. Für welchen Preis, könne er noch nicht sagen. „Ich will auf jeden Fall nicht ins hochpreisige Segment“, so Rosenkranz.
Gunther Laux fasste für den Gestaltungsbeirat zusammen, dass er den Entwurf für „sehr deutlich verbessert“ hält. Wichtig sei die neue Erschließung der Stellplätze, die nun konsequent im Erdgeschoss untergebracht seien; vorher gab es viele draußen. „Das gibt dem Ganzen eine ganz andere Wertigkeit.“ „Absolut wohltuend“ sei die geschlossene Bebauung zur Straße. Auch die zwei würfelförmigen Häuser in einer „opulenten Gartenlandschaft“ lobte er, auch wenn er die „leicht zufällig wirkende Positionierung“ kritisierte.
Laux’ Kollegen monierten unter anderem noch den offenen Laubengang an der „Riesen-Straße“, so Gesine Weinmiller, und wünschten sich eine größere Gemeinschaftsfläche im Hof als „sozialen Ort“.
Drei bis fünf Turbo-Projekte „in dieser Größenordnung“
Planungsreferent Florian Plajer hatte das Vorhaben in den Gestaltungsbeirat geschickt, um bei dem Bauturbo-Fall die „städtebauliche Qualität“ zu sichern. Ohne die Beschleunigung wäre für das Projekt ein mindestens monatelanges Bebauungsplanverfahren nötig geworden, weil es sich nicht einfüge in die Umgebung, erklärte er.
Derzeit befasse sich das Baureferat mit drei bis fünf Turbo-Projekten „in dieser Größenordnung“, wobei es laut Planungsamtschefin Tanja Flemmig auch viele Fälle gibt, „die unter den Bauturbo fallen wollen“, aber für die er nicht gelte.