Neue Sozialquote für Regensburger Wohnungsbau soll jetzt kommen
Die Stadt hat strikte Vorgaben für bezahlbaren Wohnungsbau. Aber sie greifen nicht. Nächste Woche unternimmt Planungsreferent Florian Plajer den zweiten Anlauf, um eine neue Sozialquote einzuführen. Seine erste Vorlage zu dem Thema war auf Druck von CSU, SPD und Brücke Anfang Februar von der Tagesordnung geflogen. Diesmal allerdings will eine Mehrheit zustimmen.
Seit 2019 gilt in Regensburg für Bebauungsplan-Gebiete ab einer bestimmten Größe eine 40-Prozent-Quote für öffentlich geförderten Wohnbau. Tatsächlich entstand auf dieser Basis aber keine einzige Wohnung, die Bautätigkeit brach ein. Bauträger hatten im Herbst in einem Brandbrief an die Stadtpolitik beklagt, das liege an mangelnden staatlichen Fördermitteln, aber auch zu strengen Vorgaben der Stadt.
20-Prozent-Quote kam gut an, trotzdem war Kritik groß
Ende Januar hatte das Baureferat nach mehreren Runden mit Vertretern von Immobilienwirtschaft und Politik vorgeschlagen, die 40 Prozent durch eine 20-Prozent-Quote für preisgedämpften Wohnraum mit einer Kaltmiete von 15 Euro pro Quadratmeter bei Erstbezug zu ersetzen – sofern für das jeweilige Vorhaben keine Fördermittel verfügbar sind und befristet bis 2029. Obwohl solche Wohnungen für die Bewohner erheblich teurer sind als öffentliche geförderte mit Mieten zwischen circa sechs und neun Euro im Erstbezug, wäre eine Mehrheit im Stadtrat hinter dieser Vorgabe gestanden. Heftige Kritik aus der Immobilienwirtschaft und von Stadträten gab es allerdings an den Rahmenbedingungen.
Nun sind diese auch nach Auffassung von CSU, SPD und Brücke ausreichend flexibel gestaltet. Thomas Burger (SPD), ab 1. Mai Oberbürgermeister, sagt: „Mir war wichtig, dass man nichts macht, was Bauen verhindert.“ Nun sei klar, dass die Stadt zwar ein „Belegungsrecht“ hat für die preisgedämpften Wohnungen, aber keine Personen benennt, sondern bestimmte Gruppen: Haushalte mit Anspruch auf eine geförderte Wohnung oder mit einer Mietbelastung von mindestens 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Auch sei für die Immobilienwirtschaft deutlich, „wie man von Ausnahmen profitieren könnte“, und der Nachweis, dass Fördermittel fehlen, pragmatisch geregelt. Dass preisgedämpfte Wohnungen 40 Jahre „in der Bindung“ bleiben, sei sinnvoll, wenn das aber zu Finanzierungsproblemen führe, könne man darüber noch einmal reden. Die CSU, die zunächst die 40-Prozent-Quote komplett aussetzen wollte, fordert eine kürzere Bindungsdauer. Sie erschwere die Finanzierung von Sanierungen, sagt Fraktionschef Michael Lehner. Dennoch werde die CSU dem Paket zustimmen. Lehner sagt: „Ich erwarte von der Bauwirtschaft, dass sie da jetzt auch etwas macht.“
Städtisches Ankaufsrecht entfällt vorerst
Brücke-Fraktionschef Thomas Thurow ist überzeugt: „Mit diesem Ersatzmodell kommen wir dahin, dass wieder gebaut wird.“ Gut sei, dass das städtische Ankaufsrecht für den Fall, dass Fristen gerissen werden, erst einmal wegfällt. Auch die Grünen wollen mitgehen, wie Fraktionschefin Maria Simon ankündigt. Die 40 Jahre Bindung seien „fachlich sehr empfohlen“. Ansonsten müsse das Modell ausprobiert werden. „Man muss schauen, kommen die jetzt ins Bauen?“
Markus Leberkern, Vorstand von Wohnbau St. Wolfgang, hat Zweifel an der Anwendbarkeit des Modells für Genossenschaften – obwohl diese ohnehin auf bezahlbare Mieten setzten. St. Wolfgang, das in Regensburg mehr als 1000 Wohnungen für im Schnitt gut neun Euro vermiete, verlange derzeit für eine neue Zweizimmerwohnung circa 13 Euro kalt. Aber es gelte: „Die Mieter einer Genossenschaft werden alle gleichbehandelt.“ Wenn sie 2029 Erstbezugsmieten von mehr als 15 Euro aufrufen müsse, könne sie nicht 20 Prozent der Wohnungen günstiger vermieten und andere dafür teurer. Leberkern forderte deshalb eine einfache Öffnungsklausel für Genossenschaften wie in Nürnberg – nun aber seien Kriterien angeführt, die ihnen Neubau erschwerten.
Thomas Rosenkranz, als geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Rosenkranz und Ehrenreich Projektentwicklung bei den Runden mit der Stadtverwaltung vertreten, sagt: „Ich persönlich bin skeptisch, ob die vorliegende Überarbeitung des Baulandmodells den gewünschten Impuls setzt, aktuell bereits bestehende Verfahren zum Abschluss zu bringen und neue Verfahren wirtschaftlich zu ermöglichen.“ Die Bindungsdauer für preisgedämpfte Wohnungen sei zu lang.
Wohnbau-Vorgaben
Baulandmodell: Die Ersatz-Sozialquote mit dem Mietendeckel von 15 Euro soll greifen, wenn staatliche Fördermittel nicht verfügbar sind und die Stadt Bebauungspläne mit einer Geschossfläche von mehr als 2500 Quadratmetern für Wohnen aufstellt. Das entspricht etwa 27 Wohnungen für 50 Einwohner.
Bauturbo: Der kürzlich vom Stadtrat verabschiedete Bauturbo allerdings ermöglicht es der Stadtverwaltung, in bestimmten Fällen auf einen Bebauungsplan zu verzichten.