Steigende Mieten in der Domstadt: Was Regensburger zahlen
Ein paar Wochen zu spät ist er da: der Regensburger Mietspiegel 2026. Und nachdem sich die Basismiete – ohne Zu- und Abschläge für das Baualter oder anderes – vor zwei Jahren im Schnitt etwas nach unten bewegte, beschreibt das Zahlenwerk nun wieder den gewohnten Trend: Die Mieten in der Stadt steigen. Eine neuere Entwicklung ist, dass die Preise auch in Vierteln anziehen, die lange als weniger gute Wohnlagen galten.
2024 betrug die durchschnittliche Basismiete 9,73 Euro kalt pro Quadratmeter. Dem Mietspiegel 2026 zufolge liegt sie nun bei 10,92 Euro. Das entspricht einer Steigerung von 12,2 Prozent. Diese Entwicklung war der Stadt zufolge „so zu erwarten“, da der leichte Rückgang 2024 „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf die veränderte Befragungsmodalität zurückzuführen war“. Während die per Zufallsstichprobe für die repräsentative Befragung ausgewählten Regensburger den Bogen noch 2022 freiwillig ausfüllten, war dies nach einer Gesetzesänderung 2024 Pflicht.
Lage-Zuschlag nur noch für die Altstadt und Stadtamhof
Das Ergebnis: Einen Lage-Zuschlag können nur Vermieter in der Altstadt sowie in Stadtamhof verlangen. Noch 2022 galt dieser auch fürs Westenviertel. Zuschläge gibt es beispielsweise auch für Wohnungen, die nah an Supermärkten oder Spielplätzen liegen, für Einfamilienhäuser, für gehobene Sanitärausstattung, für Modernisierungsmaßnahmen und für Baujahre ab 2016. Abzüge gelten für bis 2009 gebaute Häuser, für einen einfachen Bodenbelag wie Teppichboden oder eine Haushöhe von mehr als vier Geschossen und für alle Stadtteile außer Westenviertel, Ostenviertel und Steinweg-Pfaffenstein. Je kleiner die Wohnung ist, desto höher ist die Basismiete.
Mietervertreter verfolgen die Preisentwicklung mit Sorge. Thomas Porubka, Vorsitzender des Mieterbunds Regensburg mit knapp 5000 Mitgliedern, sagt: Zwar stiegen die Mieten im Allgemeinen, aber in Regensburg komme dazu, dass in den vergangenen Jahren „überdurchschnittlich viele Neuvermietungen“ erfolgt seien, wegen der Bautätigkeit und des Charakters als Studentenstadt. Die Einkommen dagegen blieben gleich oder stiegen nicht in dem gleichen Umfang wie die Mieten, „so dass weniger für den normalen Lebensunterhalt verfügbares Einkommen übrig bleibt“.
Unter deutschen Großstädten „in der oberen Hälfte“
Unter deutschen Großstädten sei Regensburg mit seinen Mieten „in der oberen Hälfte dabei“. Feststellbar sei auch, dass die Mietendifferenz wegen der Lage deutlich geringer werde. Für den Stadtosten gelte: „Der holt deswegen auf, weil sehr viele Neubauten stattgefunden haben und die Infrastruktur deutlich verbessert wurde“, da geht es etwa um Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte. Die Bedeutung des Mietspiegels steige. „Es kommt immer öfter vor, dass Mieter entsprechende Auskünfte verlangen“, sagt Porubka, auch wenn sich immer noch nur ein Bruchteil nach der Vormiete erkundige, die für die Miethöhe ebenso relevant ist wie die ortsübliche Vergleichsmiete, die der Mietspiegel angibt. Porubka würde sich wünschen, dass der Gesetzgeber den Erhebungszeitraum dafür vergrößert, damit niedrigere Bestandsmieten eine größere Rolle spielen. Derzeit sind Neuvermietungen oder Mieterhöhungen der vergangenen sechs Jahre relevant.
Willibald Bauer, Vorstand des Mietervereins mit circa 2000 Mitgliedern, bereiten unter anderem die hohen Nebenkosten Sorge, die für mit Fernwärme versorgte Mieter anfallen, er fordert deswegen Abschläge für solche Wohnungen. Ansonsten teilt er Porubkas Einschätzung zum Mietmarkt. Bauer sagt: „Die Nachfrage und der nicht nachlassende Druck führen dazu, dass Mietpreise akzeptiert werden, die den Mieterinnen und Mietern eigentlich zu hoch sind.“ Die Wohnlage habe dabei immer weniger Einfluss.
Burkhard Schmidt, Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins Regensburg mit knapp 4000 Mitgliedern, zeigt sich dagegen zufrieden mit der Datenbasis. Diese sei seit der Pflicht-Befragung deutlich besser. In den höheren Werten machten sich die „relativ vielen Neuabschlüsse“ bemerkbar, sagt auch er. „Was man feststellen konnte: Auch in Stadtteilen, die man früher als nicht so hochwertig betrachtet hat, haben die Mieten angezogen.“ Das gelte etwa für das Kasernenviertel und spiegele wieder, dass die Eigentümer dort investiert hätten, etwa in Modernisierungen.
So schlagen Viertel und Baujahr zu Buche
Lage: Zuschläge von sieben Prozent für die Lage können Vermieter von Wohnungen in der Innenstadt oder in Stadtamhof verlangen. Minus drei Prozent gelten für Kumpfmühl, Ziegetsdorf und Neuprüll sowie den Galgenberg, minus fünf für das Kasernenviertel, minus sechs für Oberisling-Graß, Burgweinting- Harting sowie Großprüfening-Dechbetten-Königswiesen. Minus sieben Prozent müssen Vermieter in Weichs abziehen, minus neun für Wohnraum in der Konradsiedlung und Wutzlhofen, Reinhausen und Brandlberg, minus 13 Prozent in Keilberg, Schwabelweis, Irl, Ober- und Niederwinzer sowie Kager, Sallern und Gallingkofen.
Alter: Für Baujahre bis 1945 gibt es sieben Prozent Abschlag, für die zwischen 1946 und 1960 13 Prozent, minus elf Prozent gelten für 1961 bis 1977, minus acht für 1978 bis 2001, minus vier für 2002 bis 2009. Zuschläge von sieben Prozent fallen für 2016 bis 2019 an, für noch neuere Wohnungen gibt es 14 Prozent mehr.