Experte hat Tipps für Mieter: Was heißt „besenrein“ bei der Wohnungsübergabe?
In seiner Immobilienkolumne gibt der Neumarkter Makler Hans Werner Gloßner unseren Lesern Tipps rund ums Thema Wohnen. Diesmal erklärt er mit konkreten Beispielen, was mit einer „besenreinen“ Wohnungsübergabe gemeint ist.
Immer wieder erreichen mich bei der Wohnungsrückgabe der Mietwohnung die Fragen: In welchem Zustand muss ich meine Wohnung zurückgeben? Muss ich die Wohnung ausweißeln oder nicht, welche Arbeiten habe ich sonst noch zu verrichten?
Zunächst ist der Mietvertrag zu prüfen. Bei einem Standard- oder Formularmietvertrag älteren Baujahrs ist zu prüfen, ob die Klausel über die Schönheitsreparaturen noch gültig ist oder nicht. Für Mietverträge, die vor dem Juni 2004 geschlossen wurden, wäre für die Beteiligten eine juristische Überprüfung durch einen Fachmann angesagt.
Renovierungs-Klausel im Mietvertrag ungültig
Sollte nämlich die Renovierungs-Klausel im Mietvertrag durch die höchstrichterliche Rechtsprechung für ungültig erklärt werden, hat der Mieter die Wohnung nur besenrein zurückzugeben. Was aber bedeutet „besenrein“.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil deutlich gemacht, was der Begriff bedeutet: „Die Verpflichtung zur ‚besenreinen‘ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen“, heißt es im Leitsatz des Urteils. Demnach muss der Mieter lediglich grobe Verschmutzungen wie etwa Spinnenweben oder Essensreste entfernen.
• Müssen die Fenster geputzt werden? Mieter müssen beim Auszug die Wohnung nicht komplett reinigen – demnach müssen sie in der Regel auch keine Fenster putzen. Anderes gilt nur dann, wenn beispielsweise Klebereste von Aufklebern vorhanden sind. Diese müssen entfernt werden.
• Muss der Boden gewienert werden? Den Boden müssen Mieter beim Auszug nicht sorgfältig wienern und bohnern: Es reicht, die leeren Räume einmal kurz durchzufegen, um grobe Verschmutzungen zu beseitigen.
• Müssen Teppichböden gereinigt werden? Dasselbe gilt für Teppichböden: Staubsaugen genügt, sofern keine Essensreste oder sonstiger grober Dreck vorhanden sind oder der Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Grundreinigung mit geeigneten Reinigungsmitteln enthält.
• Müssen Dübellöcher verschlossen werden? Dübellöcher dürfen bleiben, sofern es sich um eine für Wandbefestigungen notwendige Anzahl handelt.
• Muss der Mieter den Balkon von Unkraut befreien? Unkraut darf auf dem Balkon bleiben, der Mieter muss es nicht entfernen.
• Wie sauber muss eine gestellte Einbauküche übergeben werden? Auch bei der Einbauküche reicht es aus, diese abzufegen und grobe Kalkablagerungen zu entfernen. Es müssen nicht mal Kühlschrank oder Gefriertruhe abgetaut werden. Gammelnde Lebensmittelreste müssen allerdings aus dem Kühlschrank genommen werden.
• Wie sauber muss das Bad übergeben werden? Auch im Bad reicht es, nur die groben Verschmutzungen zu entfernen. Kalkablagerungen zählen meist zu den groben Verschmutzungen und müssen beseitigt werden.
• Müssen Nikotinrückstände beseitigt werden? Ein streitrelevantes Thema ist immer wieder das Rauchen in der Mietwohnung. Rauchen gehört laut BGH-Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Was Raucher bei ihrem Auszug erledigen müssen, hängt aber davon ab, ob es eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag gibt: Ist die Klausel vorhanden und wirksam, muss der Mieter rauchvergilbte Wände neu streichen. Ist sie unwirksam, kann er seine Rauchspuren lassen und muss nichts erledigen – weder Wände streichen noch Fenster oder Böden putzen. Dann gilt: Besenrein übergeben.
Ausnahme: Exzessives Rauchen kann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen. Das tritt in der Regel jedoch erst dann ein, wenn die Rauchspuren nicht mehr durch normale Malerarbeiten beseitigt werden können.
Fazit: Einfaches putzen reicht meistens
Das Mietrecht ist bei der Frage, wie der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug überlassen muss, inzwischen sehr mieterfreundlich. Sind keine Schönheitsreparaturen fällig, genügt es, einmal kurz durchzufegen, um sich dann um etwas Wichtigeres zu kümmern: den anstehenden Umzug.
Noch ein Ratschlag aus der Praxis: Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, kann sie auch unrenoviert, also besenrein, zurückzugeben werden. Und trotzdem sollte gelten: Hinterlassen Sie als Mieter stets einen guten Eindruck! Man kann ja nie wissen, ob man sich im Leben wieder einmal begegnet.
