Mieter muss Zustand der Wohnung beweisen: Neumarkter Experte erklärt, wie das am besten geht
Wenn eine Mietwohnung vom Mieter unrenoviert übernommen wurde, muss er nach aktueller Rechtsprechung zum Mietende keine Schönheitsreparaturen durchführen. Der Neumarkter Immobilienmakler Hans Werner Gloßner rät dazu, bereits bei Mietbeginn eine genaue Dokumentation anzufertigen. Wie geht man am besten vor?
Wer schon zehn Jahre und länger Mieter ist und einen Mietvertrag abgeschlossen hat, in dem eine ungültige Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde, kann seine Wohnung im besenreinen Zustand zurückgeben, also rauskehren und die Spinnweben entfernen, mehr nicht.
Ob die vorgenannte Klausel gültig ist, sollten Sie im Zweifel von einem Immobilienspezialisten oder Fachanwalt für Mietrecht überprüfen lassen.
Urteil des Bundesgerichtshofes zu Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof hat dazu ein interessantes Urteil gefällt, das besagt: Eine Vertragsklausel, dass die Schönheitsreparaturen zum Mietende durchzuführen sind, ist ungültig, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig und ohne angemessenen Ausgleich nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu Mietbeginn übergeben wurde. Die Darlegungs- und Beweislast hierzu treffe den Mieter (BGH v. 30.01.24 – VIII ZB 43/23).
Wie kann man den Zustand zu Mietbeginn beweisen? Ganz einfach: indem man die Wohnung bei der Übergabe ganzheitlich fotografiert, am besten mit einem anwesenden, nicht verwandten Zeugen, der den Zustand bei der Übergabe bestätigen kann.
Was sollte dokumentiert werden?
Insbesondere sind folgende Kriterien zu beweisen: Sind die Wände und Decken zu Mietbeginn gestrichen worden? Sind Abnutzungs- oder anstehende Reparaturen ausgeführt? Und zuletzt: Welchen Gesamteindruck macht die Wohnung?
Ich rate jedem Mieter und auch Vermieter die Dokumentation in Wort (siehe Übergabeprotokoll) und Bild festzuhalten. Digitalfotos sind dabei eine große Hilfe. Man kann sie heutzutage bereits mit einem Handy mit guter Auflösung anfertigen.
Fotos als Beweismittel für den Zustand der Wohnung
Von jedem Raum sollten mindestens vier bis sechs Fotos mit Wänden, Decken und Fußboden angefertigt werden. Im Bad können es ruhig ein paar mehr Aufnahmen sein, weil Sanitärgegenstände, Badewannen, Duschkabinen, WC-Deckel, Löcher in den Fliesenwänden gute Motive bilden, um den Gesamtzustand zu dokumentieren. Bitte achten Sie darauf, dass die Bilder hell und eine entsprechende Tiefenschärfe haben, denn nur detaillierte und aussagekräftige Fotos mit entsprechender Ausleuchtung sind gute Beweismittel für den Zustand einer Wohnung. Im Zweifel legt man noch einen Meterstab zum zu fotografierenden Mangel, damit man das entsprechende Ausmaß beweisen kann.
Sollte man sich eines vermittelnden Fachmanns bedienen, so sollte man erwarten dürfen, dass er die Rolle eines unabhängigen Zeugen und Mediators übernimmt und im Zweifel darüber aufklärt, was Mieter und Vermieter zu tun oder zu lassen haben.
