Leichter Aufwind im Eigenheimbau in Cham – trotz Kosten bis zu 750.000 Euro
Der Baubereich im Landkreis Cham lahmte zuletzt. Unsicherheit in der Politik und in der Wirtschaft sowie vor allem hohe Kosten bremsten mögliche Bauherren. Wie geht es 2025 weiter? Was macht der Bauzins? Was kostet aktuell der Hausbau, an dem so viel hängt? Wie haben bei den Experten nachgefragt.
Eine erste gute Nachricht bringt Klaus Schwarzfischer von der Raiffeisenbank Chamer Land aufs Tablett: „Durch den aktuellen Zinsrückgang von circa einem Prozent von der Spitze betrachtet, befassen sich wieder mehr Bauwillige mit einem Neubau ihrer Immobilie, die in der Vergangenheit ihr Vorhaben zurückgestellt haben.“ Der Bauzins sinkt, sagt er, fügt aber gleich an: „Für einen Neubau sind jedoch gute Einkommensverhältnisse und Vermögen in Form von Eigenkapital nötig.“ Klammere man die Boomjahre 2018 bis 2023 aus, sei die „alte“ Normalität wieder hergestellt.
Feststellbar sei, dass durch die gestiegenen Einkommen, die stagnierenden, in Teilbereichen rückläufigen Baukosten und das aktuelle Zinsniveau von etwas über drei Prozent wieder mehr den Neubau wagen würden. Ein Trend zu Aufstockung, Umbau und Anbau an Bestandsimmobilien, etwa bei Eltern oder Großeltern, sei zudem festzustellen, so Schwarzfischer.
Der Eigenheim-Wunsch lebt
Der Wunsch nach einem Eigenheim habe sich nicht verändert und sei weiterhin groß, sagt auch Martin Wanninger, Immobilienexperte der Sparkasse im Landkreis Cham: „Ich stelle aber fest, dass verschiedene Möglichkeiten der Verwirklichung jetzt eine größere Rolle spielen. Es wird nicht mehr alleine der Neubau, sondern auch der Kauf einer gebrauchten Immobilie mit Renovierung oder die Modernisierung von Immobilien im Familienbesitz in Betracht gezogen.“ Grundsätzlich würden sich wieder mehr Menschen auch mit einem Neubau beschäftigen.
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Auch wenn Bauen teuer ist, scheint das meiste gut durchgerechnet, denn die Frage, ob es Kreditstornierungen gebe, verneinen beide Experten. „Geplante Maßnahmen werden grundsätzlich umgesetzt. Aber natürlich wird es für Bauherren immer wichtiger, langfristige Planungssicherheit zu haben, und sich die Zinsen so lange wie möglich zu sichern“, sagt Wanninger.
Baupreise weiter oben
Die Hoffnung auf stark rückläufige Baupreise sei nicht erfüllt worden, stellt sein Raiffeisenbank-Kollege fest, jedoch würden diese stagnieren: „Kreditstornierungen gab es in unserem Hause nicht, da bei Kreditvergabe die aktuelle Machbarkeit ein wesentliches Kriterium ist.“ Anders als in der günstigen Zinsphase sei die Nachfrage nach sogenannten Forward-Darlehen, um sich einen Zins zu sichern, wegen des relativen stabilen Zinsniveaus gering.
Und wie entwickelt sich der Bauzins? „Wir gehen aktuell von einer Seitwärtsentwicklung aus, das heißt von in etwa gleichbleibenden Bauzinsen aus“, betont Schwarzfischer. Ob man eine Baumaßnahme durchführe, hänge aber von vielen Faktoren ab – der Zinssatz sei einer davon: „Auf fallende Zinsen zu spekulieren, wenn ansonsten alle Parameter passen, halte ich nicht für eine gute Idee.“ Nicht ganz so stabil sieht Martin Wanninger den Bauzins: „Gerade die letzten Wochen haben gezeigt, dass Zinsänderungen schon möglich sind. Hier eine Prognose abzugeben, ist schwierig.“
Größte Planungssicherheit
Doch gelte für ihn weiterhin: Entscheidungen für Bau, Kauf oder Renovierung einer Immobilie sollten immer im Hier und Jetzt getroffen werden. So habe man die größtmögliche Planungssicherheit und könne rationelle Entscheidungen treffen. All diejenigen, die aber in der Zukunft ein Eigenheim planen, sollten zur Beratung kommen. So könne man frühzeitig auf einen Wunsch hinsparen und sich gute Konditionen sichern.
Dass die Menschen einen Eigenheim-Neubau gut überlegen, zeigt auch, dass die Zahl der nicht verwirklichbaren Vorhaben weniger wird. Das hat zumindest der Sparkassen-Experte festgestellt. Die Kunden hätten sich sehr gut auf die aktuellen Entwicklungen eingestellt und planten ihr Vorhaben sehr gewissenhaft. Ähnlich antwortet Klaus Schwarzfischer: „Viele Kunden wissen ihre Belastungsgrenze. Wir sehen uns mehr in der Rolle des Moderators, der die Risiken aufzeigt und mit den Kunden bespricht.“
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Wie wichtig eine gute Planung ist, zeigen die vergebenen Baukredite aus der Nullzins-Phase, die nun in Anschlussfinanzierungen mit höherem Zins kommen. „Aus heutiger Sicht gibt es aufgrund der gestiegenen Zinsen keine Probleme mit der Tragbarkeit der Zins- und Tilgungslast“, so Schwarzfischer. Diese Thematik sehe man auch für die Zukunft nicht als wesentlich an, „da wir bei der Vergabe der Kredite alle Finanzierungen mit einem weit aus höheren Zinsniveau verprobt haben“. Auch Martin Wanninger sieht hier keine Probleme. Die Finanzierungen seien langfristig gut aufgestellt – dank langfristige Zinsbindungen.
Und was kostet aktuell ein Eigenheim bei uns? „Die normale Bandbreite liegt hier bei 450.000 bis 750.000 Euro für ein Haus“, antwortet Schwarzfischer. Sein Sparkassen-Kollege hält sich mit Zahlen zurück. „Die Spanne ist groß. Je nach Größe, Ausstattung, aber auch Bauplatzlage oder Möglichkeit der Eigenleistung gehen die Kosten stark auseinander“, so Wanninger.
Ist das noch bezahlbar?
Kann man sich also das Bauen noch leisten? „Hier eine pauschale Aussage zu treffen, wäre falsch. Grundsätzlich haben sich aber viele Parameter wieder positiver entwickelt“, sagt der Experte. Und Fördermöglichkeiten seien stabil, Gehälter gestiegen, Preise stabiler und auch die Planungen der Bauherrinnen und Bauherren hätten sich verändert. „So werden die geplanten Wohnflächen zum Beispiel kleiner oder die Bauarten kostengünstiger“, hebt er hervor.
Im Ausblick sehe man aktuell eine leichte Belebung im Bau – eine Wohnbaufinanzierung müsse Baukosten, Bauzinsen und das Einkommen in einem ausgewogenen Verhältnis zueinanderbringen, betont Schwarzfischer: „Dieses Verhältnis nähert sich derzeit wieder an.“ Politische Verwerfungen und schlechte Wirtschaftsprognosen hätten Auswirkungen auf Bauherren.
„So wird jemand, der im Automobilbereich tätig ist, sein Vorhaben eher zurückstellen. Bei einer Tätigkeit bei nicht betroffen Branchen werden die Vorhaben soweit möglich durchgeführt. Wer Eigenkapital anspart und über geordnete Einkommensverhältnisse verfügt, wird sich auch künftig seine eigene Immobilie leisten können“, sagt Klaus Schwarzfischer.
