Damit Betongold nicht zu Blech wird: Altbau-Sanierung in Waldmünchen
Dass Waldmünchen ein Problem mit ungenutzten Leerständen hat, ist allgemein bekannt. Damit ist es auch eins der zentralen Themen der Netzwerkgruppe „Demografiefeste Kommune“. 91 solcher Leerstände hat die Gruppe zu Beginn ihrer Tätigkeit festgestellt, mittlerweile seien es noch 81, berichtete Frank Schürmann, der früher im Bereich der Innenstadtentwicklung der Stadt tätig war und jetzt in der Netzwerkgruppe mitarbeitet.
Die Ideallösung für Leerstände in der Innenstadt ist es, wenn junge Bürger ein altes Gebäude kaufen, es erneuern und neues Leben in die Innenstadt bringen. Weil es mittlerweile ein darauf beinahe maßgeschneidertes Bundesprogramm gibt, hat die Netzwerkgruppe eine Email-Adresse zur Beratung eingerichtet. Unter jungskauftalt@waldmuenchen.de werden Beratungsgespräche mit Banken vermittelt.
Immobilienexperten beraten
Welche grundsätzlichen Möglichkeiten das Bundesprogramm „Jung kauft Alt“ bietet, das berichteten zwei Vertreter regionaler Banken der Netzwerkgruppe und Bürgermeister Markus Ackermann. Ackermann hatte Klaus Schwarzfischer von der Raiffeisenbank Chamer Land und Martin Wanninger von der Sparkasse im Landkreis Cham begrüßt. Beide sind in ihren Banken führend in der Immobilienberatung tätig.
Zunächst stellte Wanninger die grundsätzlichen Fördermöglichkeiten des Programmes aus dem Wohnbauministerium vor. Es richte sich an Familien mit mindestens einem Kind, die eine Bestandsimmobilie erwerben wollen. Das steuerpflichtige Familieneinkommen bei einem Kind darf 90 000 Euro nicht übersteigen. Dabei wird das Alter der Immobilie durch die Energieklasse des Gebäudes festgelegt. Alles, was eine Energieklasse schlechter als F hat, wird gefördert. Nach der Sanierung muss mindestens ein Effizienzhaus der Klasse 70 EE erreicht werden. Unter diesen Voraussetzungen bietet die KfW über die Banken einen Kredit über 100 000 bis 150 000 Euro mit guten Laufzeiten, Zins- und Tilgungsraten an. Wanninger bezeichnete das Programm gerade für den ländlichen Raum als geeignet. Zudem habe die Preisentwicklung im Bausektor dafür gesorgt, dass sich viele einen Neubau nicht mehr leisten könnten, weswegen Gebrauchtimmobilien interessanter würden.
Schwarzfischer von der Raiffeisenbank machte den Weg zu einem solchen Kredit deutlich. Besonders wichtig sei dabei ein Energieberater, der aufzeige, was möglich und was sinnvoll sei. Mit den Vorschlägen des Energieberaters gehe es zur Bank, die dann das Darlehen bei der KfW beantragt. Der Energieberater sei nicht nur für die Sanierung selbst sinnvoll, sondern auch deswegen, weil das Förderprogramm mit vielen Fachbegriffen gespickt sei, mit denen sich ein Laie schwer tue.
Interessant an den Förderprogrammen im privaten Bereich sei, dass sie kombinierbar seien. Das Jung-kauft-Alt-Programm sei zum Beispiel mit Förderungen nach dem EEG (Erneuerbare Energiengesetz) anwendbar. In einer Beispielrechnung machte Wanninger deutlich, dass eine Häuslebauerfamilie auf Kreditförderhöhen von bis zu 275 000 Euro bei guten Konditionen kommen könne. „Damit lässt sich schon einiges abpuffern!“, sagte Schwarzfischer.
Auch er machte darauf aufmerksam, dass die Möglichkeiten für Neubauten immer begrenzter würden. Zum einen aus Kostengründen, zum anderen aber auch, weil das Bauland weniger werde. Die einzige Alternative sei es, Altbauten zu sanieren. In eine leerstehende Immobilie zu investieren, lohne sich immer, wenn nicht sofort, dann spätestens nach wenigen Jahren.
Aus einer anderen Richtung sprach Arnold Lindner vom Seniorenbeirat das Problem an. Er wollte wissen, wie man Anreize schafft, alte Immobilien anzubieten. Bürgermeister Ackermann erklärte, dass es in Waldmünchen durchaus ein Problem sei, vorhandene Leerstände auf den Markt zu bringen.
Wanninger machte deutlich, dass ein leer stehendes Haus auch an Wert verliere, insbesondere dann, wenn zusätzliche Probleme wie Feuchtigkeit und Schimmel aufträten. Derzeit hätten unsanierte Häuser mit schlechter Energieklasse schon Werteinbußen von 10 bis 15 Prozent auf dem Markt zu verzeichnen. Schwarzfischer ging sogar noch weiter. Für unsanierte Häuser aus den 60er und 70er Jahren sehe er auf dem Markt sogar Wertverluste von 30 bis 40 Prozent. Schließlich müssten die Käufer die hohen Sanierungskosten mit einrechnen. Es lohne sich also auch für Eigentümer, in die Sanierung zu investieren. Wanninger: „Nichts zu machen, bringt keinen Gewinn!“
Ackermann sagte, dass die Förderprogramme zusammen mit der Städtebauförderung über die Stadt derzeit „ideal“ seien. Das „allerschwierigste“ Hindernis sei es aber, Bewegung in die Verkaufsbereitschaft bei Leerständen zu bringen. Er könne nur darauf hinweisen, dass „ein leerstehendes Gebäude bloß Geld kostet“.
Wann wird Gold zu Blech?
Eine Schwelle, ab wann ein Gebäude keine Wertsteigerung mehr zu erwarten habe, wollten die Immobilienspezialisten nicht festlegen, aber „die Schwelle von Beton-Gold zu Blech ist fließend“, griffen sie eine Reporternachfrage auf, wann das berühmte Betongold zu Blech werde.
