Der Immobilienverkauf in Regensburg zieht an und der Mietmarkt steckt in der Dauerkrise
Der Rückgang der Immobilienpreise in der Region Regensburg erreicht ein vorläufiges Ende. „Die große Verunsicherung bei Verkäufern wie Käufern ist vorbei“, erlebt Geschäftsführer Michael Müllner von Remax Regensburg. Die Wohnungsmieten steigen weiter.
Die Domstadt ist attraktiv, bietet fast 130 200 sozialversicherungspflichtige Jobs und hat drei Hochschulen. Deshalb sind im Vorjahr erneut mehr als 2200 Menschen zugezogen. Der Regensburger Wohnungsmarkt bleibt also umkämpft. Die Nachfrage übersteigt das Angebot immer deutlicher.
Die international tätige Maklergruppe Remax spricht in ihrem vor wenigen Tagen veröffentlichten Marktbericht 2024 von einem „fundamentalen Wohnraummangel“ in Regensburg. Deshalb sind die Kaltmieten für Erstbezugswohnungen im Vorjahr wieder leicht nach oben geklettert: auf durchschnittlich 14 Euro je Quadratmeter. Bei Bestands-Apartments sind es 11,50 Euro. Natürlich gibt es neue, hochwertig ausgestattete Wohnungen in beliebten Vierteln, für die mehr als 20 Euro je Quadratmeter verlangt werden.
Besonders größere Wohnungen fehlen. „Auf Mietangebote von Vierzimmerwohnungen erhalten wir aktuell bis zu 100 Anfragen innerhalb von 24 Stunden“, sagt der Regensburger Remax-Geschäftsführer Michael Müllner. „Hier suchen auch Familien, die sich bis 2022 noch Eigentum leisten konnten.“
„Verunsicherung ist vorbei“
Der Rückgang der Kaufpreise von Wohnimmobilien in der Region Regensburg erreicht nach Remax-Einschätzung ein vorläufiges Ende. „Die große Verunsicherung bei Verkäufern wie Käufern ist vorbei“, erlebt Müllner. Die Preisrückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern haben sich deutlich verlangsamt. In Regensburg sind sie zwischen Frühsommer 2023 und 2024 um vier Prozent gesunken. In der Vorjahresspanne waren es zwölf Prozent gewesen. Für Interessenten sind das keine guten Nachrichten.
Sparkasse Regensburg bemerkt deutlichen Anstieg der Nachfrage
Im letzten Jahr haben sich viele Eigentümer noch an den hohen Preiszuwächsen aus der Zeit vor dem Anstieg der Bauzinsen orientiert. „Jetzt haben sie marktgerechtere Preiserwartungen“, sagt Müllner. Anbieter und Kaufinteressenten fassen zunehmend Vertrauen.
Ablesen lässt sich die Marktbelebung an der Nachfrage nach Baufinanzierungen. Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (vdp) meldet für das erste Quartal 2024 eine deutlich höhere Zahl an Darlehenszusagen als im Vorjahresquartal: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind es rund 23 Prozent mehr, bei Eigentumswohnungen 37 Prozent. Die Sparkasse Regensburg bemerkt vor allem in den letzten Wochen einen deutlichen Anstieg der Nachfrage. „Im Vergleich zum Vorjahr können wir voraussichtlich einen Zuwachs von 20 Prozent an Darlehenszusagen für 2024 in unseren Büchern vermerken“, sagt Sprecherin Susann Siefker.
Begehrteste Viertel: Altstadt, Stadtamhof, Kumpfmühl, die Margaretenau und der nördliche Galgenberg
Laut Remax-Bericht, der auf Zahlen der unabhängigen Beratung Bulwiengesa basiert, müssen Kaufinteressenten für ein Bestands-Einfamilienhaus in einer Regensburger Toplage mit 800 000 bis 2,3 Millionen Euro rechnen und bei Neubauten mit einer Million bis 2,7 Millionen Euro. In guten Lagen sind es im Bestand 620 000 bis 1,6 Millionen Euro, in mittleren 450 000 bis 1,2 Millionen Euro.
Für gebrauchte Eigentumswohnungen in Toplagen werden 3200 bis 5200 Euro je Quadratmeter verlangt, bei Neubauten 6000 bis 7600 Euro. Bei Bestandswohnungen in guten Lagen müssen Käufer mit 2800 bis 4900 Euro rechnen, bei Neubauten 5000 bis 6500 Euro.
Es gibt aber auch ältere Häuser in weniger begehrten Vierteln ab 390 000 Euro und Bestandswohnungen in einfachen Lagen für 2400 Euro pro Quadratmeter. Als begehrteste Quartiere gelten die Altstadt, Stadtamhof, Kumpfmühl, die Margaretenau und der nördliche Galgenberg. Gute Lagen sind Ziegetsdorf, Neuprüll, der südliche Galgenberg, Prüfenging, Dechbetten, das Westenviertel, Steinweg, Weichs und der Innere Osten.
Im letzten Jahr hat sich laut Remax die Nachfrage abhängig vom Zustand einer Immobilie sehr unterschiedlich entwickelt. Wohnungen ohne Sanierungsstau, etwa ab Baujahr 2000, waren von Preisrückgängen deutlich weniger betroffen. Die Preise für ältere, kaum sanierte Gebäude aus den 1950er- bis 1970er-Jahren haben dagegen überdurchschnittlich nachgegeben. Trotz der jetzigen Marktbelebung bleibt in diesen Fällen die Nachfrage verhalten.
Sanierungsstau schreckt ab
Die Stadt hat zwar Ideen für eine Entspannung des Mietmarkts: Nachverdichtung, Umzug Älterer aus großen in kleinere Wohnungen, Baulandvergabe an Genossenschaften und günstiges Wohnen auf dem Gelände der Prinz-Leopold-Kaserne. Aber das dauert. Mehrere hundert geplante Wohnungen in ganz Regensburg hängen im städtischen Genehmigungsprozess fest.
Das Forum gegen Armut fordert, auf Neubauflächen 70 statt 40 Prozent geförderte Wohnungen zu realisieren. Einer der Sprecher, Manfred Hellwig, mahnt an, den städtischen Wohnungsbestand mit einem weiteren Geschoss aufzustocken, wo es möglich ist, den Kampf gegen Leerstände aufzunehmen und nicht Hunderte Ferienwohnungen zuzulassen.
Regensburg: Begehrt und auf Draht
Prognos Städteranking: Sehr starke Merkmale einer zukunftsgerichteten City bescheinigt das Prognos Ranking 2024 der Stadt. Unter den 71 deutschen Städten mit über 100 000 Einwohnern liegt Regensburg auf Platz 5, in der Teilbewertung des Status quo auf Platz 4. Eingeflossen sind Daten zu Ökologie, Mobilität, Sozialem, Arbeit, Digitalisierung.
Institut der Deutschen Wirtschaft: Das IW hat für sein Regionalranking 2024 14 Faktoren aus Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt und Lebensqualität untersucht. Bei der Standortqualität erreicht Regensburg Rang 22 unter 401 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten.
Gesellschaft für Konsumforschung: Laut GfK gibt es in der Stadt bundesweit die meisten Singlehaushalte und die meisten jungen Haushalte. Mit 21 Prozent Anteil an Haushalten, deren Hauptverdiener unter 30 ist, liegt Regensburg bundesweit auf Platz 1. Neben der Attraktivität des Standorts für Jobeinsteiger spielen die Hochschulen eine große Rolle.
