Angespannter Mietmarkt: Schafft Regensburg die Wohnungswende?
Damit der Großteil der Bewerber eine Wohnung bekommt, müssten in der Domstadt rund 1300 Apartments im Jahr gebaut werden. Heuer ist jedoch die Zahl der Genehmigungen eingebrochen. Schafft Regensburg die Wohnungswende?
In der Domstadt fehlen seit Jahren bezahlbare Mietwohnungen. Allein die Warteliste der Stadtbau GmbH umfasst rund 2000 Namen, auch andere Wohnbaugenossenschaften können sich vor Anfragen kaum retten. Zugleich leben in Regensburg, der deutschen Single-Hauptstadt, immer mehr Menschen alleine. Der aktuelle Zensus verrät, dass in fast 59 Prozent der knapp 88.500 Haushalte nur jeweils eine Person lebt. Das erhöht die Nachfrage nach Wohnungen noch. Zudem wächst die Stadt weiter.
Das Hannoveraner Pestel-Institut rechnet in einer Regionalanalyse vom August vor, wie viel in der Stadt gebaut werden müsste, um den Bedarf zu decken: Bis 2028 müssten demnach jedes Jahr 1300 neue Wohnungen dazukommen. „Der Neubau ist notwendig, um das Defizit zu verringern und um abgewohnte Wohnungen in alten Nachkriegsbauten nach und nach zu ersetzen“, sagt der Wirtschaftswissenschaftler Matthias Günther vom Pestel-Institut. Gegenwärtig fehlen etwa 1570 Wohnungen.
Günther befürchtet aber, dass das Baupensum weiterhin zurückgehen wird: „Dem lahmenden Wohnungsbau geht mehr und mehr die Luft aus.“ In den ersten fünf Monaten 2024 gab es in Regensburg laut Pestel nur 118 Baugenehmigungen für neue Wohnungen. Im Vergleichszeitraum 2023 waren es 408. Damit sei die Bereitschaft, neue Wohnungen zu schaffen, innerhalb eines Jahres um 71 Prozent gesunken, sagt Matthias Günther.
Verunsicherte Eigentümer
Könnten Leerstände genutzt werden? Der Zensus registriert für Regensburg 2670 Wohnungen, die verwaist sind. Es handelt sich um fast drei Prozent des Bestands. Rund 1150 stehen schon seit einem Jahr oder länger leer. Oft sind es aber Räume, die niemand mehr bewohnen kann. „Sie müssten vorher aufwendig und damit teuer saniert werden“, sagt Günther.
Viele Hauseigentümer verschieben Sanierungen. Sie sind verunsichert, wissen nicht, welche Vorschriften, etwa zum Klimaschutz, wann kommen. „Die politische Verlässlichkeit fehlt“, kritisiert das Pestel-Institut. Bei vielen hapere es auch am Geld für eine Sanierung. Weitere Gründe, warum leerstehende Wohnungen nicht vermietet werden: Bei Erbstreitigkeiten kommt oft kein Mietvertrag zustande. Oder Eigentümer scheuen sich, einen Mieter ins Haus zu holen, mit dem sie sich vielleicht nicht verstehen.
Stadt Regensburg hält den Bedarf für plausibel
Die Stadt Regensburg hält den Bedarf von jährlich 1300 neuen Wohnungen in den kommenden Jahren für plausibel. Sprecherin Juliane von Roenne-Styra sagt, in den vergangenen zehn Jahren seien durchschnittlich rund 1300 Wohnungen pro Jahr neu entstanden, die vom Markt problemlos aufgenommen wurden. „Angesichts der künftig zu erwartenden Bevölkerungsentwicklung dürfte ein Neubauvolumen in dieser Größenordnung weiterhin notwendig sein.“ Die Zahl von 1570 fehlenden Wohnungen kann die Stadt nicht verifizieren. „Der angespannte Wohnungsmarkt und das hohe Mietniveau weisen aber auf fehlenden Wohnraum hin, besonders für einkommensschwächere Haushalte“, sagt von Roenne-Styra.
Die Zahlen für das Vorjahr können sich durchaus sehen lassen. Genehmigt wurden 1759 Wohnungen. Zum Vergleich: 2022 waren es 793, zwei Jahre davor 1216.
Für heuer sieht es bisher wesentlich düsterer aus. Zwar entstehen im Candisviertel mehr als 100 Mietwohnungen. Die Immobilien Zentrum Unternehmensgruppe baut bei den Hochschulen 130 Wohnungen. Aber die Bebauungsplanverfahren für einige große Wohnbauvorhaben, darunter in der Lilienthalstraße und am Hochweg, laufen noch. So schnell ist also keine Wende am überhitzten und umkämpften Mietmarkt zu erwarten.
„Das schafft soziale Spannungen“
Die Leerstandsquote von knapp drei Prozent liegt nach Einschätzung der Stadt in einem akzeptablen Rahmen. Sie werde „in der Fachliteratur als Voraussetzung für einen funktionierenden Wohnungsmarkt genannt“. Das Pestel-Institut hat die Studie im Auftrag des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel erarbeitet. Dessen Präsidentin Katharina Metzger fordert: „Einfacher und damit günstiger bauen.“ Überzogene Förderkriterien, Normen und Auflagen bremsten. Als Beispiele nennt sie anspruchsvolle Klimaschutzmaßnahmen und vorgeschriebene Stellplätze. Die Fördermittel des Bundes für Sozialwohnungsbau reichen ihrer Meinung nach nicht aus.
Wohnungsmangel aber schaffe soziale Spannungen. „Wenn sich Menschen monatelang um eine neue Bleibe kümmern müssen, dann braut sich da etwas zusammen.“
