Immobilienpreise im Wandel: Hier ist Mieten jetzt günstiger als Kaufen
Steigende Immobilienpreise machten die Finanzierung des lange gehegten Traums namens Eigenheim immer schwieriger – gerade in großen Städten und deren Umland.
Dort stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen und Häuser in den vergangenen Jahren teilweise im zweistelligen Prozentbereich – bis im Jahr 2021 zunächst Höchstpreise erreicht waren. Zuletzt sanken die Nachfrage und damit auch die Immobilienpreise aufgrund steigender Zinsen leicht.
Ersparnis bei Wohnungsmiete
Ein Trostpflaster für alle, die sich momentan keine eigene Immobilie leisten können oder wollen: Mieten ist in ganz Bayern aktuell günstiger als Kaufen – zumindest was Bestandswohnungen angeht. Das hat die Immobilienberatung Colliers in einer Studie modellhaft anhand von Miete und Kaufpreis für 100 Quadratmeter große Wohnungen und Häuser ermittelt. Im Gegensatz zu 2021, als sich der Kauf einer Bestandswohnung noch in 60 von 96 Landkreisen und Städten auszahlte, sparen Mieter demnach aktuell. Wie viel, ist von Region zu Region unterschiedlich: Zwischen knapp 400 Euro pro Jahr im Landkreis Freyung-Grafenau bis zu 20.500 Euro in München.
Dies beobachtet auch Daniel Fechner, Immobilienökonom und Inhaber von Fechner Immobilien Ingolstadt: „Das Mietniveau von Wohnungen und Häusern ist im Vergleich zum Kauf der betreffenden Immobilien trotz steigender Mietpreise attraktiver als der Erwerb.“ Der Grund: Monatliche Tilgungsraten in ähnlicher Höhe der Mietkosten sind derzeit nur mit entsprechendem Eigenkapitaleinsatz möglich.
Zu wenig Mietwohnungen in Regensburg
In Regensburg sind es bei Miete statt Kauf einer Wohnung laut der Auswertung von Colliers knapp 11.000 Euro jährliche Ersparnis. Vorausgesetzt man findet eine Wohnung, meint Konstantin Heiler, Büroleiter der Immobilienberatung Engel & Völkers Regensburg: „Der Run auf Mietwohnungen in Regensburg ist sehr groß, viel zu wenig passendes Angebot und eine massive Nachfrage“, erklärt er. Diese Entwicklung werde sich auch in den nächsten Jahren noch verstärken, prognostiziert Heiler, da die Neubautätigkeit massiv zurückgegangen sei.
Hauskauf lohnt sich nur in Nordbayern
Bei Häusern sieht die Lage laut den Zahlen von Colliers anders aus: 2021 rechnete sich das Mieten eines Hauses besonders in großen Städten wie Augsburg, Regensburg und Ingolstadt sowie in München und Umland. Dort seien „die Kaufpreise explodiert, die Mieten dagegen nicht“, erklärt Heiler. Das liege unter anderem am Mietendeckel, der dort greift. Einen wirklichen Mietmarkt für Häuser gebe es allerdings nicht, meint Heiler. Denn Häuser werden meist nur zur Eigennutzung gekauft, nicht zur Vermietung. In den meisten ländlichen Regionen war der Kauf 2021 dagegen finanziell attraktiver.
Dies hat sich gewandelt, wie die Auswertung von Colliers zeigt: Der Hauskauf lohnte sich 2023 nur noch in der Stadt Hof und den nordbayerischen Landkreisen Hof, Wunsiedel im Fichtelgebirge und Rhön-Grabfeld. In allen anderen 92 Städten und Landkreisen Bayerns spart man aktuell mit der Miete eines Hauses statt seinem Kauf: Zwischen 65 Euro im unterfränkischen Haßberge und 27.900 Euro im Kreis Starnberg.
Eigenheim großer Wunsch vieler Menschen
Die Zahlen von Colliers seien jedoch sehr allgemein, beurteilt Thomas Resch von Passauer Immobilien Resch & Söhne. Zum Beispiel sei nicht nach dem Energielevel einer Immobilie differenziert worden. Zudem sei die Entscheidung für ein Eigenheim eine sehr subjektive, sagt Resch. Für viele Menschen sei Wohneigentum ein großer Wunsch und schließlich auch „die größte Investition ihres Lebens“, erklärt er. Im eigenen Haus lebe man jahrzehntelang, Kinder wachsen dort auf, man lebe im Alter mietfrei, meint er. Gerade in Städten wie Passau, die einen Bevölkerungszuwachs erwarten, prognostiziert Thomas Resch langfristig auch eine steigende Wertentwicklung.
Fechner: Leicht steigende Nachfrage
Ähnlich sieht es in Regensburg und Ingolstadt aus. Laut Daniel Fechner stabilisieren sich die Preise derzeit, wenn auch auf einem niedrigeren Niveau: Im Frühjahr 2024 kostete ein freistehendes Einfamilienhaus laut City Report in Ingolstadt im Schnitt 621.000 Euro und damit 5,8 Prozent weniger als noch ein Jahr zuvor. Für die kommenden Jahre ist der Immobilienökonom positiv gestimmt: „Meines Erachtens besteht eine größere Chance, dass sich der Immobilienmarkt langsam erholen kann, als das Risiko, dass die Preise weiter fallen.“ Die wieder leicht gestiegene Nachfrage in und um Ingolstadt sei „ein erstes positives Signal“ für Fechner.
Heiler: „Delle ist absolut normal“
Auch Konstantin Heiler ist für die Entwicklung im Regensburger Raum zuversichtlich. Die Auswertung von Colliers sei kein Grund, jetzt auf einen Kauf zu verzichten – schließlich handle es sich um eine Momentaufnahme: „Wir gehen davon aus, dass sich Kaufpreise in Lagen wie München und Regensburg nicht rückwärts entwickeln“, sagt er. Zwar gebe es aktuell „eine kleine Delle, aber das ist absolut normal.“ Gerade „Speckgürtel werden immer begehrter, weil man mehr fürs Geld bekommt und doch in Stadtnähe lebt“, prognostiziert Heiler. Er rechnet in zehn bis 15 Jahren sogar mit „viel höheren Preisen“ und merkt an, dass diese Zeitspanne „normalerweise die Mindestdauer für die Betrachtung von Wertsteigerungen“ sei.