Bangen um die Zukunft von Kaufhof-Filialen: Bald Bibliothek statt Bettwaren?
Das Bangen um Kaufhaus-Filialen wirft die Frage nach Alternativen auf : Mieten sind häufig entscheidend für den Erhalt von Standorten. In Regensburg gibt es die Situation, dass Edeka aus dem Kaufhof-Gebäude in der Innenstadt auszieht. Und dennoch glaubt ein Experte, der Eigentümer von an Kaufhof vermietete Immobilien berät, dass der Standort eine Zukunft hat – aber unter Bedingungen.
Noch im April soll es wieder eine geben: Eine Streichliste von Filialen, die der neue Eigentümer von Galeria Karstadt Kaufhof nicht mehr fortführen will. Von den derzeit noch 92 Standorten in Deutschland sollen laut Aussagen des Investors etwa 70 erhalten bleiben. Die Frage ist: Welche Standorte stehen dann auf einer Streichliste?
Regensburg hat derzeit noch zwei Kaufhof-Filialen. Bereits im vergangenen Jahr stand eine davon, das Kaufhaus am Neupfarrplatz, auf einer Streichliste, wurde dann aber auf Betreiben des inzwischen insolventen Investors René Benko wieder heruntergenommen. Der Standort im Donau-Einkaufszentrum gilt seit jeher als umsatzstark und scheint daher wenig bedroht.
Welche Filiale aber am Ende auf einer Streichliste landen wird, scheint derzeit noch unklar – ein Hinweis könnten aber die Besitzverhältnisse der Immobilie sein. Denn derzeit wird im Hintergrund über die Mietverträge und die Mieten verhandelt. Die neuen Investoren – ein Konsortium aus dem Mannheimer Unternehmer Bernd Beetz und dem US-Unternehmer Richard Baker – werden dann bis Ende April bekannt geben, welche Filialen sie weiterbetreiben wollen – und welche nicht.
Druck auf die Vermieter
„Viele Eigentümer sind in Sorge und führen gerade Verhandlungen“, sagt Markus Wotruba von der Beraterfirma BBE. Wotrubas Unternehmen berät deutschlandweit Kommunen und Eigentümer von Immobilien, deren Standorte bereits aufgegeben wurden, und solche, die noch mit dem Mieter Kaufhof verhandeln. Er ist zudem Regensburger und kennt die Situation in der Oberpfälzer Hauptstadt gut. „Da werden massive Forderungen nach Mietsenkungen gestellt, um die Eigentümer unter Druck zu setzen“, sagt Wotruba.
Wer genau Eigentümer ist, ist unklar
Gleichzeitig ist eine Liste aufgetaucht mit jenen Filialen, die in Immobilien untergebracht sind, die noch einer ebenfalls inzwischen insolventen Benko-Signa-Tochter gehören. Regensburg ist nicht darunter. Die Filiale wurde bekanntlich im April 2020 verkauft. Verwaltet wird sie seither von einem Treuhänder. Wer genau Eigentümer ist, ist unklar. Für Wotruba nicht untypisch: „In vielen deutschen Städten ist es so, dass die Immobilien mehreren Eigentümern gehören und die Struktur nicht transparent ist.“ Doch die Situation sei in Regensburg am Neupfarrplatz mit dieser Baugeschichte mitten im Welterbebereich schon nochmal besonders.
Bereits am Anfang der Insolvenz, als das Signa-Konstrukt zusammenbrach, wurde spekuliert, dass Galeria Karstadt Kaufhof für die 17 verbliebenen Kaufhof-Filialen insgesamt so viel Miete bezahlen müsse wie für die restlichen 75 zusammen. Dass die Mietpreise entscheidend für die Standorte sein können, die geschlossen werden sollen, ergibt sich auch aus einer Stellungnahme des Insolvenzverwalters Stefan Denkhaus: „Da viele Mietverträge noch gemeinsam von dem Insolvenzverwalter und der Galeria-Geschäftsführern verhandelt werden, wird die Entscheidung über die Anzahl der zu übernehmenden Filialen erst Ende April fallen.“
Doch was, wenn die Filiale schließt?
Problematisch scheint am Standort Regensburg dennoch die Miete zu sein. Denn trotz der Ankündigung, diese nach der letzten Insolvenz massiv zu senken, soll sich diese nach wie vor auf einen Betrag von über zwei Millionen Euro im Jahr belaufen. Das deckt sich auch mit früheren Mieten. So wies die Gewinn- und Verlustrechnung für die Kaufhof Regensburg GmbH einen Bilanzgewinn von etwa zwei Millionen Euro im Jahr 2021 aus.
Fraglich ist, wie wichtig der Fortbestand der Filiale für den Handelsstandort ist. 20 Prozent der Verkaufsflächen in der Altstadt, also im Herzen des Welterbes, bietet Kaufhof. „Entweder, der neue Betreiber investiert – oder man braucht dort eine andere Nutzung“, sagt Wotruba. „Die schlechteste Variante wäre, das Kaufhaus mit diesem Sortiment und Konzept einfach nur fortzuführen.“ Dabei würde das Kundenklientel in Regensburg angesichts der höheren Kauf- und der Anziehungskraft der Stadt durchaus auf ein höherpreisiges Sortiment ansprechen.
Doch was, wenn die Filiale schließt? Ein Blick nach Berlin ist interessant: Dort plant der Senat, aus der Galeries Lafayette, einer Legende unter den Warenhäusern, eine der größten Bibliotheken Europas unterzubringen. 10.000 Besucher täglich, damit rechnet man in Berlin, würden die etwa 3,5 Millionen Medien in der Bibliothek anziehen. Das belegt: Die Anziehungskraft eines Ankermieters, der für die Altstadt Regensburgs besonders wichtig ist, wäre nicht verloren. Doch auch andersrum gilt: Nur, weil der Edeka-Markt den Kaufhof verlassen wird und in das Gebäude gegenüber zieht, ist die Anziehungskraft des Lebensmittlers noch lange nicht verloren. Im Gegenteil: „Edeka wird im Erdgeschoss wahrscheinlich sogar noch mehr Kunden ziehen als im Untergeschoss“, meint Wotruba. Der GoAsia-Markt existiert weiterhin als Anziehungspunkt für junges Publikum.
Händler profitieren
Bibliotheken als Anker in solchen Immobilien – ungewöhnlich ist das nicht. In Baden-Württemberg ist genau das Thema für leerstehende Kaufhaus-Filialen. Und auch Hochschulen ergreifen die Chance, von ihrem Campus in die Innenstädte zu gehen mit einzelnen Standorten. Doch am Ende stellt sich die Frage: Geht dann der Umsatz verloren, den Warenhäuser noch immer generieren – und damit auch Steuereinnahmen? „Je mehr Publikumsfrequenz man durch öffentliche Nutzungen erzeugt“, sagt Wotruba, „desto besser für die Händler außenrum“.
