Hauspreise in Regensburg brechen ein: Ist das die Trendwende auf dem Immobilienmarkt?
Der neue Marktbericht der Regensburger Niederlassung des Maklerbüros Remax meldet, dass die Kaufpreise zwischen zehn und 30 Prozent gesunken sind. Für Kaufwillige gilt trotzdem: Vorsicht ist geboten.
Sandra Würzinger von der Deutschen Reihenhaus AG blieb am Mittwoch allein mit den Bauarbeitern auf der Baustelle in Sallern-Gallingkofen. Niemand war der Einladung zur Besichtigung gefolgt. Die Kunden seien „grundsätzlich zurückhaltend“, bestätigt die Beraterin, die die 120-Quadratmeter-Reihenhäuser im Stadtnorden für gut 600.000 Euro verkauft. „Die Haupthürden sind die Finanzierungsgeschichten.“
Die Nachfrage nach Immobilien in Regensburg sinkt – das macht sich jetzt in den Preisen bemerkbar. Die sind eingebrochen, wie der neue Marktbericht der Remax feststellt: Das Maklerbüro beobachte in der Region Regensburg einen Rückgang der Kaufpreise für Immobilien zwischen zehn und 30Prozent, steht darin. Das liege vor allem an den gestiegenen Zinsen, die Kredite teuer machen, und an der Energiewende, heißt es von Remax und anderen Experten.
Nachfrage nach teuren Neubauten ist gering
Die Entwicklung betrifft besonders Häuser, vor allem ältere. Das Angebot an Einfamilien- und Reihenhäusern sei wegen der sinkenden Nachfrage nicht mehr so knapp wie noch vor einem Jahr, beobachtet Remax. Geschäftsführer Michael Müllner sagt: „Früher haben sich zehn um ein Haus gestritten und jetzt überlegen sich zwei: Kann ich mir das leisten?“ Das mache sich in der Stadt Regensburg, wo die Preise bisher sehr hoch waren, am stärksten bemerkbar: Dem Forschungsinstitut Empirica zufolge sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Stadt im ersten Quartal 2023 im Vergleich mit dem ersten Quartal 2022 um durchschnittlich zwölf Prozent gesunken. Besonders betroffen vom Preisrückgang seien Objekte aus den 1950er bis 1970er Jahren: große, energetisch nicht mehr zeitgemäße Häuser auf großen Grundstücken. Bauträger fänden für neue Häuser auf teuren Grundstücken kaum Käufer, heißt es im Marktbericht. „Bei Neubauten sind die Baupreise relativ hoch und die Nachfrage ist extrem gering“, sagt Müllner. „Wenn die Objekte nicht abverkauft werden, müssen sich die Bauträger überlegen, ob sie die Preise reduzieren.“
Die Reihenhaus AG jedenfalls verlangt im Stadtnorden die alten Preise. Vom Immobilienzentrum Regensburg heißt es, im Neubau sei eine „Preisanpassung“ prinzipiell nur „in sehr begrenztem Umfang“ möglich, etwa durch industrielle Fertigungsmethoden.
„Wir haben gespart, was geht. Und es reicht nicht.“
Menschen, die ein Eigenheim suchen, schöpfen angesichts der sinkenden Preise jedenfalls Hoffnung. So wie Julia H. (Name geändert). Die 34-Jährige aus Regensburg hat gerade wieder begonnen mit der Suche nach einem Haus für ihre fünfköpfige Familie. „Für mich war immer klar. Wenn ich studiere, wenn ich einen guten Job habe, kann ich mir ein Haus leisten“, erzählt sie. Doch jetzt stelle sie fest: „Wir haben gespart, was geht. Und es reicht nicht.“ Ein Kaufpreis von 750.000 Euro sei ihr Limit, dafür wolle sie aber stadtnah wohnen – und das nicht in einem Neubau von der Stange mit Handtuchgarten.
Tobias Just, Leiter der Irebs-Immobilienakademie an der Universität Regensburg, rät Kaufwilligen in Groß- und Universitätsstädten wie Regensburg ohnehin zur Vorsicht. „Vorübergehend muss man Immobilien vorsichtig anfassen.“ Wohlhabende, die nicht auf große Kredite angewiesen seien oder handwerklich Versierte, die ein Haus mit viel Eigenleistung sanieren könnten, könnten von den sinkenden Preisen profitierten. Prinzipiell gelte allerdings: „Die Erschwinglichkeit ist weiterhin erschwert.“ Er erklärt: „Weil die Preise langsamer sinken, als die Zinsen gestiegen sind, müssen Haushalte insgesamt mehr für das Darlehen zahlen.“
Experte prognostiziert: Preise 2023 unter Druck
Justs Prognose lautet: „Wir werden über die nächsten sechs bis zwölf Monate eher Druck auf die Preise erleben.“ Folgen werde eine Phase der Stabilisierung. Dann sei ein weiterer Preisanstieg möglich, „allerdings im Einklang mit den Mieten“. Insofern sieht er die aktuelle Entwicklung nicht als Trendwende, sehr wohl allerdings als „scharfen Einschnitt“. Mittelfristig komme es zu „Verschiebungen“: Neu gebaut würden eher flächen- und kostensparende Mehrfamilienhäuser als Ein- und Zweifamilienhäuser, „das Reihenhaus in die Wohnung zu bringen“, sieht er als Trend.
Eine gute Nachricht habe er aber für die, die sich ein eigenes Haus wünschen: „Ganz ausgeträumt ist der Traum natürlich nicht.“ Die Gesellschaft altere, das schaffe auch Möglichkeiten für potenzielle Käufer.
Mietpreise steigen
Entwicklung: Die Mietpreise für Wohnungen sind dem Remax-Marktbericht zufolge im Jahr 2022 moderat gestiegen. In Regensburg lagen sie Daten des Analyseinstituts Bulwiengesa zufolge im Durchschnitt bei 13,50 Euro für erstmals bezogene Wohnungen und bei 11,20 Euro für Wiedervermietungen. 2021 lagen die Durchschnittsmieten bei 13,20 Euro (Neubau) beziehungsweise 10,90 Euro (Wiedervermietung).
Prognose: Experten erwarten, dass die Mieten künftig deutlicher steigen. Die weiter steigende Nachfrage treffe auf einen Markt, in dem der Wohnungsneubau bereits deutlich zurückgegangen sei, heißt es im Marktbericht. Regensburg wachse, und auch Menschen, die kaufen wollen, aber nicht können, suchen Mietwohnungen.