Keine Entspannung in Sicht: In Regensburg fehlen mehr als 4000 Wohnungen
Die Knappheit treibt die Mieten in die Höhe. „Es gibt sehr wenige Wohnungen und die werden sehr hochpreisig angeboten“, sagt eine Regensburgerin, die sucht. Eine Entspannung ist nicht in Sicht.
Ina Heimgärtner sucht eine Zwei-Zimmer-Wohnung in der Stadt und ist mittlerweile etwas desillusioniert. „Es gibt sehr wenige Wohnungen und die werden sehr hochpreisig angeboten“, sagt sie. 60 Quadratmeter hätte die berufstätige Regensburgerin für 1150 Euro warm haben können. „Für einen allein ist das viel Geld.“ Oft seien die Apartments vom Standard her veraltet. Heimgärtner, die ihren richtigen Namen nicht in der Zeitung lesen will, bleibt nichts anderes übrig, als weiterhin Anzeigen und Internetportale zu durchforsten.
In den nächsten fünf Jahren sollten rund 1930 neue Wohnungen gebaut werden – und zwar pro Jahr.Matthias Günther, Chefökonom des Pestel-Instituts
In der Stadt fehlen seit Jahren Wohnungen. Die Entwicklung spitzt sich zu, weil die Bautätigkeit ab 2023 wegen enormer Kostensteigerungen stark nachgelassen hat. Gleichzeitig wächst Regensburg. Mittlerweile sind es 179 000 Einwohner (mit Nebenwohnsitzen). Das alles treibt die Preise.
Das Hannoveraner Pestel-Institut hat in der ersten Novemberwoche eine Wohnungsmarkt-Studie zu Regensburg vorgelegt. Demnach fehlen inzwischen rund 4400 Wohnungen. Gleichzeitig stehen 1150 seit einem Jahr oder länger leer. „Wer sucht, sollte sich darauf aber keine Hoffnungen machen: Wohnungen, die lange Zeit leerstehen, gehen kaum wieder in die Vermietung“, sagt Matthias Günther, der Chefökonom des Instituts.
Baupensum kaum machbar
Die Wissenschaftler haben den Wohnungsbestand, die Bevölkerungsentwicklung sowie Beschäftigungs-Prognosen analysiert. „Vom Arbeitskräftebedarf bis zu den Geburten und Sterbefällen: Es wird sich in Regensburg eine Menge tun – und auch auf dem Wohnungsmarkt tun müssen“, sagt Günther. „In den nächsten fünf Jahren sollten rund 1930 neue Wohnungen gebaut werden – und zwar pro Jahr.“ Er betrachtet dieses Baupensum allerdings als kaum machbar.
Im ersten Halbjahr 2025 hat es nach Angaben der Stadt lediglich 563 Baugenehmigungen für neue Wohnungen in Regensburg gegeben. 2024 waren es 851 gewesen, allerdings wurden nur 426 Wohnungen fertiggestellt. Zum Vergleich: 2023 wurden 1291 Wohnungen gebaut, 2022 waren es 1522, im Jahr davor 1108 und 2020 sogar 1903.
Dass die Bautätigkeit nicht ausreicht, räumt die Stadt ein. Sie erwartet weiterhin einen hohen Zuzug. Zum nötigen Wohnungsbau sagt Stadtsprecherin Katrin Butz: „Der vom Pestel-Institut prognostizierte Bedarf ist nicht unrealistisch.“ In den Sitzungsunterlagen des Stadtplanungsausschusses vom Dienstag heißt es: „Die Daten zeigen, dass mit einer Verbesserung der Wohnungsmarkt-Situation in den nächsten fünf Jahren nicht zu rechnen ist.“ Die Einschätzung stammt aus dem Planungsreferat von Florian Plajer.
Der Wohnungsmarkt wird also erst einmal umkämpft bleiben. Eine leitende Angestellte aus Regensburg sucht nach der Trennung eine Vier-Zimmer-Wohnung für sich und ihre Kinder. Sie kann mit Nebenkosten 2000 Euro monatlich für die Miete aufbringen. Das Fazit der 53-Jährigen nach mehrwöchiger Suche: „Es ist schwierig, gerade, wenn man etwas Größeres haben will.“ Ihr wurden verschiedene Wohnungen angeboten. „Aber sehr teuer.“ Die Angestellte hat unter anderem eine 110-Quadratmeter-Wohnung an einer stark befahrenen Straße in Kumpfmühl besichtigt, die 1750 Euro warm kostet. Die Räume sind zwar renoviert worden, nicht aber das gesamte Gebäude mit Treppenhaus. Für den Preis müsse aber alles passen. „Wegen der Wohnungs-Knappheit haben die einfach die Möglichkeit, das zu verlangen“, sagt sie.
Die zehnjährige Zinsfestbindung hat sich zwischen dreieinhalb und vier Prozent eingependelt. Es sind derzeit keine Tendenzen für Zinssenkungen erkennbar.Christian Bock, Immobilienspezialist der Sparkasse Regensburg
Die Stadt will die Wohnungsnot lindern: mit dem Bau von mehreren Hundert Wohnungen auf dem früheren Areal der Prinz-Leopold-Kaserne, mit der Siedlungsentwicklung im Norden, etwa am Hollerweg in Keilberg. Zugleich federt sie das hohe Preisniveau ab mit der 40-Prozent-Quote für geförderten Wohnungsbau. 2000 wohnungssuchende Haushalte sind laut Sprecherin Katrin Butz jährlich beim Amt für Stadtentwicklung gelistet. Bei der Stadtbau GmbH sind es 3000 Haushalte.
Kurzer Arbeitsweg wichtig
Matthias Günther fordert günstiges Baugeld, um den Neubau anzukurbeln. „Der Bund muss ein Programm auflegen: Maximal zwei Prozent Zinsen – teurer darf die Finanzierung nicht sein.“ Dann seien deutlich mehr private Bauherren, aber auch Investoren wieder in der Lage zu bauen. Die Bundesregierung unternimmt in seinen Augen zu wenig. Vom oft erwähnten „Wohnungsbau-Turbo“ könne keine Rede sein. Die Maßnahmen wirkten nur mittel- bis langfristig. Zu den Bauzinsen sagt Christian Bock, Leiter des Bereichs Immobiliencenter bei der Sparkasse Regensburg, die zehnjährige Zinsfestbindung habe sich zwischen dreieinhalb und vier Prozent eingependelt, je nach Eigenkapitaleinsatz. Er verweist auf Fördermittel des Bundes, „die attraktive Finanzierungsmöglichkeiten darstellen“. Ein spürbarer Aufwind in der Baukonjunktur lasse auf sich warten.
Glücklich ist ein 33-jähriger Beschäftigter im Öffentlichen Dienst, der eine neue 65-Quadratmeter-Wohnung im Regensburger Norden mit Terrasse und Tiefgarage gefunden hat. Die Warmmiete: knapp 1200 Euro. „Das ist viel“, sagt er. Wohnen sei ihm aber absolut wichtig. Außerdem möchte er mit dem Fahrrad in die Arbeit rollen können.