Risse und Schäden im Dörnberg: Streit um Mängel im Regensburger Neubauviertel
Das Dörnbergviertel in Regensburg mit seinen fast 1400 Wohnungen gilt als Paradebeispiel eines modernen Stadtquartiers. Doch zumindest in einem Teil droht ein juristischer Streit zwischen den 77 Wohnungsbesitzern und dem Bauträger. Denn die Eigentümer monierten immer wieder Mängel, von Rissen in der Wand bis hin zu Wasserschäden. Jetzt schalten sie einen Gutachter ein. Was sagt der Bauträger dazu?
Der besagte Bereich an der Gertrud-Kaltenecker-Straße gehört zum Karolinenhof und wurde 2022 fertiggestellt. Nach und nach wurden die Wohnungen an den Mann gebracht, die Preise waren stattlich. „Gleich in den ersten Monaten traten gravierende Mängel zu Tage“, erzählt ein 37-jähriger Wohnungsbesitzer (Name der Redaktion bekannt). Der zweifache Vater erzählt von einem undichten Flachdach, durch das eine Wohnung in Mitleidenschaft gezogen wurde, von tropfenden Heizungsrohren in den Wänden und weiteren Fehlern.
Von Anfang an berichteten die Eigentümer von Schäden an den Gemeinschaftseinrichtungen, den Kellerabgängen und den Hausgängen, in denen die Wände Risse bekamen und auch Wasserschäden zu sehen waren. Jetzt wird von den Bewohnern ein Gutachter eingeschaltet, um die Mängel aufzulisten. Ein Anwalt soll im zweiten Schritt dann prüfen, ob eine Klage gegen den Bauträger erhoben wird.
Whatsapp-Gruppe für Mängel gegründet
Mehrere Firmen waren damit beschäftigt, die Reparaturen durchzuführen. Trocknungsgeräte mussten längere Zeit aufgestellt werden, um die Feuchtigkeit an den Wänden zu beseitigen. Sogar eine Whatsapp-Gruppe bildete sich unter den Hausbesitzern, in der sich die Eigentümer über die Schäden austauschten.
Während die Fehler in den Wohnungen inzwischen weitgehend behoben sind, gibt es in den Gemeinschaftseinrichtungen, den Hausgängen und Kellern noch Einiges zu tun. „Wir sind nach den vielen Vorstößen genervt, es geschieht einfach nichts“, sagen einige Wohnungsbesitzer. Und in der Tat, an den Ecken vor allem in den Untergeschossen sieht es stellenweise gar nicht nach Neubauten aus, viele nachträgliche Verputzungen zeugen von den Schadstellen. Auch Risse in einigen Wänden sind zu sehen. „Wir warten seit langem, dass das alles richtig repariert wird“, sagen der 37-Jährigen und weitere Käufer von Wohneigentum im Areal.
Bei der kürzlich abgehaltenen Jahresversammlung der Eigentümergemeinschaft, die sich daraus zusammensetzt, dass jeder einen Stellplatz in der eigenen Tiefgarage hat, kochte der Grant über den Bauträger hoch. „Uns brennen die Probleme auf den Nägeln“, sagen einige der 77 Besitzer. Denn die fünfjährige Frist, in der Gewährleistungen vom Bauherrn noch zu machen sind, läuft spätestens 2027 ab. Wenn bis dahin die Mängel nicht behoben seien, kämen die Rechnungen auf die Eigentümer zu und das würde teuer, wissen sie. Sie beschlossen bei der Zusammenkunft, alle Schäden von einem Gutachter auflisten und auch eine Kostenschätzung darüber machen zu lassen. Habe man das auf dem Tisch, werde in der nächsten Mitgliederversammlung entschieden, ob man den Klageweg beschreiten wolle. Gefordert würden die Reparaturen oder im schlimmsten Fall Schadenersatz. Ein Anwalt wurde schon mal mit den Vorbereitungen beauftragt.
Probleme von Anfang an im Dörnberg
Als Bauträger fungierten Immobilienunternehmer Hubert Haupt aus München und Projektentwickler Martin Bucher aus Stuttgart. Für die einzelnen Gebäude gab es verschiedene Projektentwicklungsgesellschaften. Haupt hat sein Unternehmen Anfang 2024 neu organisiert, gliederte es in die zwei neuen Gesellschaften nu concept und concrete auf, er selbst fungiert nur noch als Beirat.
Nu-Geschäftsführer Gregory Schmerz weiß von den Beschwerden. „Das beschäftigt uns von Anfang an“, sagt der Immobilien-Fachmann. Der Vorgang für Reparaturen sei äußerst komplex, weiß er, denn es sei jedes Mal zu prüfen, wer für die Beseitigung zuständig sei. Fachplaner hätten zu untersuchen, wer für den Schaden aufkommen müsse. Das sei bisweilen ein komplizierter Vorgang, denn es sei wohl auch so, dass nicht jeder Schaden in den Rahmen der Gewährleistung falle. „Es entstehen natürlich auch Schwierigkeiten, wenn beispielsweise eine Firma, die am Bau tätig war, inzwischen in die Insolvenz gegangen ist“, sagt Schmerz.
Alles in allem aber sei man bestrebt, die in die Gewährleistung fallenden Arbeiten zuverlässig zu erledigen, sagt der Geschäftsführer und verweist darauf, dass ihm Schäden sowohl von den Eigentümern, als auch von den Hausverwaltungen immer wieder gemeldet würden. „Wir sind ständig dabei, Abhilfe zu schaffen“, sagt er.
Über die Rechtslage im Dörnberg
• Gewährleistung: Sie beträgt in der Regel fünf Jahre ab der Bauabnahme für Privatleute. Innerhalb dieser Frist haben die Käufer das Recht, Mängel zu rügen und vom Bauunternehmer beseitigen zu lassen. Die Schäden müssen dem Bauunternehmen schriftlich und zeitnah angezeigt werden.
• Ausverkauft: Von den über 1300 Wohnungen des Dörnbergareals sind alle verkauft. Nu-Geschäftsführer Gregory Schmerz wertet das als gutes Zeichen dafür, den Regensburger Wohungsmarkt in nicht ganz leichter Zeit belebt zu haben.