Gibt es eine neue Chance für den größten Regensburger Leerstand?
Die Eigentümer des Vitesco-Neubaus an der Osttangente bleiben optimistisch – Tausende Büroquadratmeter in der Stadt Regensburg sind verwaist. Macht der Umbau in Wohnungen Sinn?
Seit Mitte 2023 steht der repräsentative Neubau an der Osttangente leer, der ursprünglich als VitescoZentrale geplant war. Banner an der Fassade verkünden, dass Mieter gesucht werden. Der Meos Campus, so haben die Eigentümer den Gebäuderiegel genannt, ist mit knapp 28.000 Quadratmetern der größte Regensburger Leerstand. Doch jetzt verhandelt Geschäftsführer Raimund Oegl von der Max2 Projektentwicklungs GmbH fieberhaft. Er ist überzeugt, dass er die vier zusammenhängenden Häuser bis 2026 vermieten wird.
Leere Gewerberäume verteilen sich auf die gesamte Stadt: Im Businesspark sind genauso Flächen frei (7400 Quadratmeter) wie im Sterncenter, im Castra Regina Center oder in einer Denkmalschutz-Villa im Osten. Im Dörnbergviertel werden Mieter für 7600 Büroquadratmeter gesucht. Kosten: ab 16,50 Euro je Quadratmeter. Die Liste ließe sich fortsetzen.
Nicht alle brauchen Büroplatz
Seit Ende 2023 möchte Beate Reuschl eine Fläche im Firmensitz von Dallmeier Electronic beim Bahnhof vermieten. Ideal seien die 800 Quadratmeter für Steuerberater oder Versicherer. „Momentan solche Flächen zu vermieten, ist nahezu unmöglich – trotz zentraler Lage und Parkplätzen“, sagt sie. Nachgefragt würden kleinere Büros. Die 800 Quadratmeter lassen sich aber nicht teilen. Reuschl hat die Miete auf 11,50 Euro je Quadratmeter reduziert. Noch arbeitet der Vertrieb von Dallmeier Electronic, einer Firma für Videosicherheitstechnik, in den Räumen. Die Außendienstleute sind aber viel unterwegs. Andere spezialisierte Fachkräfte sind seit Corona oft im Homeoffice tätig. „Prinzipiell müssen wir nicht für alle ein Büro vorhalten“, sagt Reuschl, Chefin der Dallmeier Objekt GmbH. Deshalb will das Unternehmen vermieten. Sobald es einen Mieter gebe, würden die Flächen im zweiten Stock geräumt.
Makler Alexander Scheiter sucht seit dem Sommer Interessenten für die 1900 Quadratmeter in einer sanierten Jugendstilvilla. Für Räume ab 400 Quadratmetern „braucht man momentan etwas länger“, bestätigt er. Die Arbeit im Homeoffice gehe zwar zurück, trotzdem habe sich der Flächenbedarf reduziert. Gerade bei Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern, die ihre Dienste gerne in eindrucksvoller Umgebung anbieten, arbeite nach wie vor ein Teil der Belegschaft von zuhause. „Da hat nicht jeder Mitarbeiter einen eigenen Schreibtisch.“ Moderne Gebäude könnten an Mieterwünsche angepasst werden. Trockenbauwände würden verändert. Bei einer schönen, alten Villa ist das undenkbar.
Als Makler beobachtet Christian Janele laufend den Markt. „Die Nachfrage nach Büroimmobilien ist zurückhaltend, das Angebot groß.“ Er verweist auf neue Geschäftshäuser wie das der Firmengruppe Kellnberger in der Kirchmeierstraße. Bei gebrauchten Büros dagegen müssten oft die Vermieter investieren, zögerten jedoch.
Veränderungen durch Homeoffice
Das ifo-Institut schreibt in der Studie „Homeoffice und die Zukunft der Büros“ von 2024, die Etablierung von Homeoffice über die Pandemie hinaus und hybride Arbeitsmodelle veranlassten viele Unternehmen, ihre Bürokonzepte anzupassen. Das führt zu spürbaren Veränderungen im Immobilienmarkt. Die Studie zeigt, dass Unternehmen ihre Flächen reduzieren, auf Desk Sharing setzen. Bundesweit haben sechs Prozent der Firmen die Büros verkleinert. „Weitere 8,3 Prozent planen das in den nächsten fünf Jahren“, prognostiziert ifo. Hochqualifizierte im Dienstleistungssektor in Großstädten nutzen das Homeoffice am häufigsten. Die Quoten erreichen bis zu 70 Prozent, auch wenn SAP und Deutsche Bank mehr Präsenz fordern.
Die Geschäftsführer Raimund Oegl und Robert Benz von der Max2 Projektentwicklungs GmbH im Landkreis Neumarkt bleiben optimistisch. Sie haben das auf Vitesco zugeschnittene, hochmoderne Gebäude umgebaut für viele Nutzer. Mit Starkstrom, Schallschutzwänden und einer hohen Deckenlast eignet es sich für die Leichtindustrie.
Oegl verhandelt mit Entwicklern aus dem IT-Bereich, und mit Behörden. Inhaltlich geht es etwa um Messtechniken mit Hilfe von künstlicher Intelligenz oder um den Entwurf von Prototypen für Bahn-, Flugzeug- und Autozubehör. Ein Ankermieter stehe „kurz vor der Unterschrift“. Regensburg hält Oegl besonders wegen der Hochschulen für interessant. „Das ist die Basis, um Arbeitsplätze zu halten.“ Im produktiven Umfeld könnten neue Entwicklungen auf dem Markt platziert werden.
Auch wenn es ein Happy End für das Vitesco-Gebäude gibt, bleiben in Regensburg etliche Leerstände. Das ifo-Institut schlägt vor, ungenutzte Gewerbeeinheiten in Wohnungen umzubauen. Das ist in der Stadt mehrmals realisiert worden, zuletzt in der Maxstraße. Dort verkaufte ein Einzelhändler auf zwei Etagen. Als er auszog, bauten die Eigentümer den ersten Stock in Wohnräume um. Im früheren „McDonald’s-Gebäude“ am Arnulfs-platz wandelte sich die erste Etage vor einigen Jahren vom Büro in WG-Räume.
In Wohnungen umbauen?
Planer Andreas Eckl vom Architekturkreis befürwortet den Umbau von Büros in Wohnraum als relevante und notwendige Strategie. Wegen der Vorschriften sei es nicht einfach. Doch grundsätzliche Anforderungen wie Brandschutz ähnelten sich. „Man sollte sich die Mühe machen und Leerstände aktivieren.“
