Acht Cent weniger: Vergleichsmiete für Regensburg sinkt
Die Mieten in Regensburg sind zuletzt weiter gestiegen. Der Mietspiegel 2024 allerdings setzt höheren Preisen enge Grenzen, denn die Vergleichsmiete sank im Schnitt. Die Stadt führt das auf die Auskunftspflicht zurück.
Die ortsübliche Vergleichsmiete, Grundlage für neue Mieten und Mieterhöhungen, bewegte sich in den vergangenen Jahren in Regensburg immer weiter nach oben. Diesmal steht im aktualisierten Mietspiegel eine Zahl, die knapp unter dem Durchschnittswert von 2022 liegt. Aus Sicht von Mietervertretern ist das eine gute Nachricht. Regensburger Wissenschaftler allerdings sehen grundsätzlichen Reformbedarf.
Mietspiegel 2024 soll am 1. Februar in Kraft treten
Der Mietspiegel 2024 soll am 1. Februar in Kraft treten. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete unabhängig von Wohnwertmerkmalen liegt dann bei 9,73 Euro pro Quadratmeter und damit acht Cent unter dem Wert von 2022. Darüber informiert Planungsreferent Florian Plajer am Dienstag die Stadträte des zuständigen Ausschusses. Das allerdings bedeute nicht, dass die Mieten in Regensburg tatsächlich gesunken seien, heißt es in der Beschlussvorlage.
Vielmehr seien die niedrigeren Quadratmetermieten in einigen Tabellenbereichen auf die Auskunftspflicht zurückzuführen; diese führte der Bund 2021 neu ein. Diesmal sind der Beschlussvorlage zufolge mehr Antworten zu Wohnungen zwischen 50 und 70 Quadratmetern eingegangen und auch zu Wohnungen aus der Baualtersklasse 1961 bis 1977, in denen es sich relativ günstig wohnen lässt.
Zur Fortschreibung des Mietspiegels hatte sich der zuständige Arbeitskreis, dem auch Vertreter von Mietern und Vermietern angehören, für eine Datenerhebung mittels Stichprobe entschieden. Die Alternative wäre eine Fortschreibung aufgrund des Verbraucherpreisindex gewesen, was wegen der hohen Inflationsrate deutlich höhere Vergleichsmieten ergeben hätte.
Saftiger Altstadt-Zuschlag bei ortsüblicher Vergleichsmiete
Dem aktualisierten Mietspiegel zufolge bewegt sich die Basismiete zwischen 9,36 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen zwischen 80 und 88Quadratmetern und 15,26Euro für eine 20-Quadratmeter-Wohnung. Zu- und Abschläge gibt es für Lage und Ausstattung sowie das Baujahr. Für Wohnungen in der Innenstadt und Stadtamhof gibt es etwa elf Prozent Zuschlag, für die Baujahre 1946 bis 1977 14Prozent Abschlag; für kernsanierte Wohnungen gilt das nicht.
Mit den Werten im Mietspiegel 2024 sind Vertreter von Mietern wie Vermietern zufrieden. So sagt etwa Thomas Porubka, Vorsitzender des Mieterbunds Regensburg: „Es ist im Gegensatz zur Veröffentlichung des Mietspiegels 2022 nicht damit zu rechnen, dass nach Beschluss und Veröffentlichung der Fortschreibung des Mietspiegels 2024 ähnlich viele Mieterhöhungen wie 2022 erfolgen, zumal die ermittelten Durchschnittsmieten auf ähnlichem Niveau sind.“ Das bremse die Preisspirale. Willibald Bauer, Vorsitzender des Mietervereins Regensburg, sagt angesichts der nahezu gleich gebliebenen Vergleichsmiete: „Da haben wir Glück gehabt.“ Allerdings komme mit den steigenden Betriebskosten eine „Riesen-Dampfwalze“ auf Mieter zu.
Burkhard Schmidt, Vorsitzender der Eigentümervereinigung Haus und Grund, sagt, für Vermieter ergäben sich „keine großen Änderungen“. Auch höhere Vergleichsmieten hätten die Spielräume für Eigentümer nicht groß erhöht. Wer die maximale Miete verlangen wollte, habe sich bisher schon schwergetan. „Irgendwann ist das Ende der Fahnenstange erreicht, weil sich der Mieter das nicht mehr leisten kann.“
Experte: Mietspiegel schützt Bestandsverträge übermäßig stark
Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung, sagt: „Die Datenbasis ist besser. Deshalb ist der neue Mietspiegel besser als der alte.“ Überhaupt entfalte ein qualifizierter Mietspiegel „hohen Rechtsschutz für Mieter und Vermieter“. Sebastian fordert allerdings eine grundsätzliche Reform. „Er müsste deutlich marktnäher werden, damit Neuvertragsmieter und Altmieter wenigstens etwas ähnlichere Mieten bezahlen.“
Das derzeitige System subventioniere Bestandsmieter übermäßig, auch Nichtbedürftige, und mache Umzüge von größere in kleinere Wohnungen unattraktiv. Neue Verträge müssten stärker berücksichtigt werden, so dass Bestandsmieten stärker steigen könnten. Parallel sollten Mieteinnahmen höher besteuert werden und die individuelle Förderung von Mietern ausgeweitet werden, so schlug es Sebastian mit zwei Kollegen vor, darunter der Regensburger Jurist Jürgen Kühling; sie blitzten aber damit ab bei der Politik.
Wichtiger Richtwert
Daten: Die Fortschreibung des Mietspiegels speist sich aus einer Stichprobe. Eine große Erhebung gibt es für 2026. Diesmal wurden 4000 Haushalte angeschrieben, das brachte 1006 verwertbare Fragebogen. Damit war die Rücklaufquote dreimal höher als zwei Jahre zuvor. Berücksichtigt werden neue und veränderte Mieten des freien Markts aus den sechs Jahren zuvor.
Bedeutung: In Regensburg gilt die Mietpreisbremse. Das heißt, ein Vermieter darf bei neuen Verträgen maximal zehn Prozent mehr als die Vergleichsmiete verlangen. Es gibt Ausnahmen, etwa nach umfassender Sanierung. Bei Bestandsmieten ist die Vergleichsmiete die Obergrenze. Sie darf nur erreicht werden, wenn zuvor die Miete 15 Jahre gleich war. Für Indexmieten gelten die Regeln nicht.
