Hunderte bezahlbare Wohnungen in Regensburg in der Warteschleife
Auf dem Areal der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne soll ein klimafreundliches Vorzeigeviertel mit günstigen Wohnungen entstehen. Doch das Gelände liegt immer noch brach. Kommt der Bau von günstigem Wohnraum in Regensburg insgesamt zum Erliegen?
Seit Juli wären Baufelder für die Stadtbau auf dem Areal der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne im Osten bereit. Gebaut wird dort aber nichts. Wann das passiert, sei derzeit auch nicht absehbar, sagt Stadtbau-Chef Götz Keßler. Allein die Stadttochter hat derzeit 800 Wohnungen in Planung, für die sie keinen Baubeginn nennen kann.
Auf dem Areal der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne sollten in einem ersten Bauabschnitt des klimafreundlichen Vorzeigeviertels bis Juni 2026 368 geförderte Stadtbau-Wohnungen entstehen. An diesem Termin hängt auch ein Grundstücks-Rabatt für die Stadt seitens der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima). Jetzt ist der Zeitplan geplatzt, wie Keßler bestätigt. Die Stadt ist deshalb in Kontakt mit der Bima.
Keßler, der als Chef der Stadtbau mit circa 7200 Wohnungen Regensburgs größter Vermieterin vorsteht, sagt: „Es ist eine ganz dramatische Lage.“ Das beziehe sich auf die Wohnungssuchenden und die gesamte Gesellschaft, sagt Keßler mit Blick auf den Wahlerfolg der AfD. „Für uns ist es nur bitter. Wir haben eine Aufgabe und können diese Aufgabe momentan nicht erfüllen.“ Die Baukosten seien extrem gestiegen; allein seit Ende 2021 wurde das Bauen von Wohnungen um 25 Prozent teurer. Dazu hätten sich die Kreditzinsen mehr als vervierfacht. Die öffentliche Förderung sei aber nicht „hinterhergekommen“. So seien die Kostenobergrenzen, die der Freistaat für den Bau der Wohnungen mit Mieten zwischen sechs und acht Euro kalt aufrufe, unrealistisch. Frei finanzierte Wohnungen könne sein Unternehmen derzeit ohnehin nicht angehen, schließlich könne es nicht Mieten jenseits der 20 Euro verlangen. „Da die Stadtbau nicht die Möglichkeit hat, an der Mietpreisschraube zu drehen, haben wir ein massives Problem.“
Stadtbau überarbeitet Pläne für Areal der Prinz-Leopold-Kaserne
Das Ergebnis der ersten Ausschreibungsphase für die Wohnungen auf dem Kasernenareal bestätigt das. „Die Angebote sind momentan in der Größenordnung, dass wir Optimierungen vornehmen müssen in den Planungen“, sagt Keßler. Dabei gehe es um Konstruktionsdetails, bei denen es Sparpotenzial gibt. Außerdem staffelt die Stadtbau, die auf dem Kasernenareal insgesamt circa 600 Wohnungen bauen möchte, die Bauabschnitte. Geht der derzeitige Plan auf, könnten bis 2026 und 2027 die ersten beiden Baufelder mit den von der Bima geforderten 368 Wohnungen bebaut werden, anschließend das dritte. Ebenso fraglich ist, wann die Stadtbau weitere 200 Wohnungen in anderen Stadtteilen realisieren kann. Für insgesamt 800 Wohnungen gelte: „Die stehen am Startblock und wir geben das Startsignal in dem Augenblick, in dem wir ein wirtschaftliches Angebot haben.“
Auch Markus Leberkern, Vorstand der Genossenschaft Wohnbau St. Wolfgang, sagt: „Es ist aktuell nicht möglich, kostendeckend Mietwohnungsbau zu betreiben.“ Die Wohnbau vermietet in Regensburg mehr als 1000 Wohnungen. Sicher realisieren könne sie in naher Zukunft nur 15 Apartments, für die sie schon vor längerer Zeit Förderung beantragt habe, dabei plane sie drei weitere Gebäude. Leberkern klagt: Die Unterstützung vom Bund sei „nahezu nicht existent“, die energetischen Vorgaben seien „überzogen“. Er spricht dabei von frei finanziertem Wohnungsbau.
Genossenschaft fordert Förderprogramme für Geschosswohnungsbau
Öffentlich geförderte Mietwohnungen wolle die Genossenschaft nicht bauen. Der bürokratische Aufwand sei zu hoch, die Mietergewinnung schwierig, weil viele nicht in „Sozialwohnungen“ leben wollten; dabei hätten diese denselben Standard wie die anderen Genossenschaftswohnungen. „Die Regierung muss Förderprogramme für den Geschosswohnungsbau auflegen“, fordert Leberkern.
Hans Maier, Direktor des sozial orientierten Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen, schätzt die bayernweite Lage etwas optimistischer ein als Keßler und Leberkern die in Regensburg. Er sagt: Der Freistaat habe seine Förderbedingungen signifikant verbessert, das reiche aber nicht, um den Wohnungsmarkt nachhaltig zu entspannen. „Bei einigen Mitgliedsunternehmen haben die neuen Förderbedingungen dazu geführt, dass vormals unwirtschaftliche Projekte nun realisiert werden können – aber nicht überall können die hohen Preissprünge abgefedert werden.“ Maier fordert „weitere und verstetigte Fördermittel“ und weitere Anreize, damit auch private Akteure mehr öffentlich geförderte Wohnungen bauen.
Das Immobilienzentrum Regensburg (IZ) setzt bereits jetzt auch auf geförderte Wohnungen. Das Unternehmen teilt mit: „Zwar belasten die hohen Baukosten die Wirtschaftlichkeit dieser Projekte, dennoch sind diese noch immer umsetzbar.“ Allerdings seien die Fördermittel begrenzt. Dennoch rechnet das IZ damit, zwischen 2025 und 2029 circa 100 Einheiten pro Jahr fertig zu stellen.
Wohnungsnot
Stadtentwicklung: Regensburg wächst. Am 30. Juni verzeichnete die Stadt 175832 Einwohner.
Wohnungsbau: 2022 wurden rund 960 Wohnungen fertiggestellt, darunter 186 geförderte. Der Bedarf ist weit höher: Im vergangenen Jahr wurden 1986 Wohnberechtigungsscheine oder Vormerkbescheide verlängert oder neu erteilt.
