Wohn-Träume platzen im Kreis Neumarkt: Heuer erst 119 Baugenehmigungen für Wohnhäuser
Schlechte Chancen auf ein Wohnen in den eigenen vier Wänden: Im Landkreis Neumarkt gibt es rund 39.700 Wohnungen, für die keine Miete bezahlt werden muss. Denn ihre Eigentümer nutzen sie selbst. Doch die Zahl der Eigentümer wird heuer wohl kaum steigen.
Die Wohneigentumsquote im Kreis Neumarkt liegt damit bei rund 66,2 Prozent. Das geht aus einer aktuellen Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt hervor, die das Pestel-Institut aus Hannover gemacht hat.
Darin geben die Wissenschaftler eine eher düstere Prognose, wenn es um das Wohneigentum im Kreis Neumarkt geht: In den ersten sechs Monaten dieses Jahres gab es nach Angaben des Pestel-Instituts im Landkreis Neumarkt lediglich 119 Baugenehmigungen für neue Ein- und Zweifamilienhäuser. Im ersten Halbjahr 2022 waren es noch 258 Baugenehmigungen. „Damit ist der Eigenheimbau innerhalb von nur einem Jahr um 54 Prozent zurückgegangen“, sagt Matthias Günther. Der Leiter des Pestel-Instituts sieht „das Wohneigentum weiter auf der Rutschbahn“. Für eine Kehrtwende müsse der Staat dringend ein effektives Wohneigentumsprogramm auf die Beine stellen.
„Schockstarre“ bei Eigentum
„Der Traum vom eigenen Haus, von der eigenen Wohnung – er platzt gerade in Serie. Wenn es um das Anschaffen von Wohneigentum geht, ist auch der Kreis Neumarkt quasi in eine Schockstarre verfallen“, sagt Katharina Metzger vom Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), der die Untersuchung beim Pestel-Institut in Auftrag gegeben hat. Nur wenige Menschen könnten sich die eigenen vier Wände heute noch leisten. „Hohe Zinsen, hohe Baulandpreise, hohe Baukosten, die vor allem auch durch hohe Klimaschutz-Auflagen nach oben getrieben werden: Wohneigentum scheitert am Geld“, so Metzger.
Die Wissenschaftler vom Pestel-Institut sprechen sich für ein „Bundes-Baustartkapital“ aus. „Wer heute neu bauen will, der braucht vor allem eines: günstiges Geld. Notwendig ist deshalb ein Bundes-Baudarlehen mit höchstens 1,5 Prozent Zinsen als Startkredit fürs Wohneigentum. Der Staat sollte den Menschen den festen Niedrigzins für 20 Jahre bieten – und das für einen Kredit in Höhe von bis zu 4000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“, fordert Wohnungsmarktforscher Matthias Günther. Dadurch ließe sich der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern, von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern auch im Kreis Neumarkt pushen. „Mit der Garantie eines langfristig kalkulierbaren und günstigen Kredits würde der Bund den Menschen die Chance geben, zu ‚Neubau-Startups‘ zu werden“, so Günther.
Um mehr Wohneigentum möglich zu machen, sei ein mehrere Milliarden Euro schweres Darlehenspaket des Bundes notwendig. Die bestehende, erst in diesem Jahr neu eingeführte Wohneigentumsförderung des Bundes erklärt das Pestel-Institut für gescheitert: Mit 350 Millionen Euro ließe sich bestenfalls der Neubau von 2000 Eigenheimen anschieben. Das Ziel des Bundes sollte es aber sein, 100000 neu gebaute Eigenheime pro Jahr zu schaffen und damit an frühere Kapazitäten bei der Bildung von Wohneigentum anzuknüpfen.
„Außerdem geht die aktuelle Wohneigentumsförderung der Ampel völlig an der Lebensrealität vorbei: Wer sie in Anspruch nimmt, braucht ein niedriges Einkommen. Er muss aber gleichzeitig genug Geld auf der hohen Kante haben, um sich bei hohen Grundstückspreisen und hohen Baukosten einen Neubau leisten zu können“, so Institutsleiter Matthias Günther.
Teure Energieeffizienz
„Ins Geld geht vor allem der Energiespar-Zwang. Hier muss der Bund einen Gang zurückschalten“, sagt Katharina Metzger. Wer heute für sein Wohneigentum die Förderung vom Bund nutzen wolle, müsse nach dem „extrem ehrgeizigen Effizienz-Standard 40“ bauen. „Das ist aber auch extrem teuer. Also macht es kaum einer. Der Staat muss endlich davon wegkommen, nur ‚Super-Klimaschutzhäuser‘ zu fördern. Denn die hohen Standards machen das Bauen richtig teuer“, so Metzger. Und das bei einer Kosten-Nutzen-Relation, die schon rechnerisch nicht passe. „Das Geld, das zusätzlich beim Neubau in den Klimaschutz gesteckt werden muss, holt auf Jahre hinweg keiner beim Energiesparen mehr heraus“, sagt die BDB-Präsidentin.
Machbarkeits-Check: Nur wenige können sich einen Neubau noch leisten
Der Check: Das Pestel-Institut hat in seiner Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt auch einen „Machbarkeits-Check Wohneigentum“ für den Landkreis Neumarkt gemacht. Hierbei haben die Wissenschaftler den Fokus auf den Neubau eines Reihenhauses mit 95 Quadratmetern Wohnfläche gelegt – also auf das Zuhause für eine 4-köpfige Familie. Ökonom Matthias Günther erklärt, warum: „Das Reihenhaus punktet bei den Baukosten. Außerdem ist das Verhältnis von der Wohnfläche zur Grundstücksgröße erheblich besser als beim freistehenden Einfamilienhaus.“
Die Kriterien: Entscheidende Faktoren waren Zinsen, lokale Baulandpreise sowie aktuelle Baukosten. „Bei der Bewertung der Haushalte, die sich einen Reihenhaus-Neubau leisten können, kommt es auf die Höhe des Nettoeinkommens an – egal, ob als Lohn, Gehalt, Rente oder Pension. Dabei liegt die angesetzte Grenze der monatlichen Belastung für die Finanzierung bei 40 Prozent vom Haushaltseinkommen“, so Matthias Günther.
Das Ergebnis: Die Wissenschaftler ermittelten, dass für einen privaten Haushalt im Landkreis Neumarkt die Grenze bei einem Nettoeinkommen von 4900 Euro pro Monat liegt: „Wer ein Einkommen in dieser Höhe hat oder darüber liegt und außerdem noch über ein Eigenkapital von mindestens 38000 Euro verfügt, der sollte sich unter den aktuellen Bedingungen den Neubau leisten können. Hier geht es allerdings um eine ‚Verdiener-Elite‘. Wirklich viele sind das nicht. Für alle anderen Haushalte ist Wohneigentum nur machbar, wenn der Staat den Menschen dabei unter die Arme greift“, sagt Ökonom Matthias Günther.
Die Forderung: Der Leiter des Pestel-Instituts nennt dazu „Bauhilfen fürs Wohneigentum“, für die vor allem der Bund jetzt die Weichen stellen müsse: „Es geht in erster Linie um die nötige finanzielle Starthilfe. Also um ein staatliches Baudarlehen, das nicht nur fehlendes Eigenkapital ersetzt, sondern den Haushalten durch einen langfristigen Niedrigzins auch Sicherheit bietet.“
Konkret: Bei einem Bundes-Baudarlehen mit einem 1,5-Prozent-Zins würde sich das notwendige Einkommen für den Neubau eines Reihenhauses im Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz nach Berechnungen des Pestel-Instituts auf 3100 Euro netto im Monat reduzieren. „Außerdem muss politisch dringend dafür gesorgt werden, dass überzogene Bauvorschriften abgeschafft und Klimaschutz-Auflagen bezahlbar bleiben“, so Wohnungsmarktforscher Günther.