Wohnungsmarkt in Schwandorf: Für Geringverdiener gibt es zu wenig Angebot
Die Mieten steigen bundesweit, das ist auch in der Großen Kreisstadt nicht anders. Wer im mittleren Preissegment eine neue Bleibe sucht, hat in Schwandorf dennoch gute Chancen, zeitnah etwas Passendes zu finden. Mit niedrigem Einkommen wird es da schon schwieriger. Neben der Kaltmiete spielt dabei auch die Entwicklung der Betriebskosten eine Rolle.
Der in dieser Woche vom Institut der deutschen Wirtschaft veröffentlichte Wohnindex bestätigt den Eindruck, den auch viele Verbraucher ohnehin haben: Die Preise für Wohnimmobilien steigen. Stärker als der Kaufpreis gehen den Erhebungen zufolge jedoch die Mieten nach oben: Bundesweit seien diese um 4,1 Prozent gestiegen. Zudem gilt der Wohnungsmarkt in immer mehr Städten und Gemeinden als angespannt.
Wie das Bayerische Justizministerium im Januar mitgeteilt hat, gilt die Mietpreisbremse aktuell in 285 bayerischen Städten und Gemeinden. Diese liegen schwerpunktmäßig vor allem im Großraum München und im bayerischen Oberland – Schwandorf ist nicht dabei. Heißt das im Umkehrschluss, dass in der Großen Kreisstadt eine relativ ausgeglichene Marktlage herrscht?
Der Trend geht auch künftig weiter nach oben
Das sieht Heiner Duscher vom Immobilienunternehmen Baumgärtner und Duscher aus Wackersdorf so. „Wer über ein geregeltes Einkommen verfügt und im mittleren und höheren Preissegment sucht, hat gute Chancen, recht schnell eine geeignete Wohnung zu finden“, erklärt der Fachmann, der sich auf die Vermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisiert hat und auch selbst vermietet. Und auch Vermieter hätten in der Regel wenig Probleme, einen Mieter zu finden. „Natürlich steigen die Mieten inflationsbedingt, wie andere Preise auch“, sagt er.
Dieser Trend werde sich seiner Einschätzung nach auch weiter fortführen, jedoch geschehe dies in einem normalen Rahmen. Die untere Preisgrenze bewegt sich nach den Schätzungen Duschers bei einem Preis von fünf bis sechs Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Dies seien dann jedoch meist ältere Wohnungen mit schlechterer Energiebilanz. Teurer seien Wohnungen im Neubau. Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in der Region bewegen sich laut Duscher bei 4000 bis 5000 Euro pro Quadratmeter. Entsprechend müssten Anleger Mieten von rund 13,50 Euro pro Quadratmeter verlangen. „Das ist in Schwandorf jedoch schwer zu erzielen“, meint der erfahrene Makler.
Er habe eher den Eindruck, dass die Preise marktgesteuert bei rund 12,50 Euro pro Quadratmeter gedeckelt seien. Dass sich Regensburgs Speckgürtel noch weiter in Richtung Schwandorf ausdehnt, damit rechnet Duscher nicht. „Schwandorf ist immer noch ein eigener Markt“, sagt er.
Die Nachfrage nach Wohnungen in Schwandorf ist groß
Christoph Bauer ist Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins Schwandorf und Umgebung und unterstützt private Vermieter. 1250 Mitglieder gehören dem Verein laut Bauer an, mehr als die Hälfte sind aus Schwandorf. Auch er zeichnet das Bild, dass Mietwohnungen in verschiedenen Preissegmenten in der Großen Kreisstadt gut nachgefragt werden. „Mieter zu finden, ist in Schwandorf meist kein Problem“, sagt er. Die größere Herausforderung sei dagegen, einen solventen und passenden Mieter zu finden. Er rät Vermietern dazu, sich mit der Suche entsprechend Zeit zu lassen, genau zu prüfen und den Mietvertrag entsprechend rechtssicher zu gestalten.
Gut miteinander auskommen sei vielen dabei am wichtigsten. „Gewinnmaximierung ist da in der Regel nicht das Ziel“, sagt Bauer. Vielfach beobachtet er, dass Preise von circa acht Euro pro Quadratmeter verlangt würden, aber sogar Mietpreise an der unteren Grenze von 5,40 bis sechs Euro kämen vor.
„Münchner oder Regensburger Verhältnisse herrschen in Schwandorf nicht“, sagt auch er. Daher sei nach oben hin auch schnell eine Grenze erreicht. „Bei einer Miete von 1000 Euro überlegt man sich schon, ob Kaufen sinnvoller wäre“, meint er. Dass sich die Mietpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht haben, das beobachtet auch Bauer. Dabei würden die Vermieter in Schwandorf ihr Eigentum aber meist „gut in Schuss“ halten und viel in die Modernisierung investieren. „Die Betriebskosten steigen aufgrund der Preissteigerungen dabei im Verhältnis mehr als die Mieten“, weiß der Vorsitzende.
Lange Leerstände werden zum Problem
Der Schwandorfer Rechtsanwalt Franz Schindler ist seit vielen Jahren Vorsitzender des Mietervereins Schwandorf und Umgebung. Er steht rund 1800 Mietern, die sich in ganz unterschiedlichen Mietpreissegmenten bewegen, beratend zur Seite. Dabei sei der Markt in Schwandorf vielschichtig. Zum einen gibt es private Vermieter, die zum Teil auch recht günstige Wohnungen anbieten. Aber auch institutionelle Vermieter, Immobilienunternehmen und auch hochpreisige Wohnungen im Luxussegment spielen eine Rolle am Markt. In höheren Preissegmenten sieht auch er keine Probleme, eine Wohnung zu finden.
Doch aus der Praxis weiß Schindler: „In Schwandorf fehlen bezahlbare Wohnungen im unteren Preissegment.“ Gerade für einkommensschwächere Bürger gestalte sich die Wohnungssuche oft schwierig. Dabei gäbe es in der Stadt auffallend viele Leerstände. Hausbesitzer würden oft Aufwand und Kosten scheuen, um die Wohnung instand zu setzen. „Wohnungen, die dann bereits eine längere Zeit leer gestanden haben, können dann auch nicht mehr so einfach auf den Markt gebracht werden“, gibt Schindler zu bedenken.
Er spricht neben steigenden Mieten – die aktuell gerade für einkommensschwächere Menschen eine Herausforderung seien – eine weitere Entwicklung an: „Der ständige Anstieg der Betriebskosten, von der Heizung bis zu Versicherungen ist ein weiterer Schwerpunkt der Beratungspraxis des Vereins“, sagt er. Es gebe sogar schon die Fälle, in denen die monatlichen Betriebskosten höher als die Kaltmiete sind.
In Schwandorf gibt es keinen offiziellen Mitspiegel
Einen offiziellen Mietspiegel gibt es in Schwandorf im Übrigen nicht. Vor rund drei Monaten hat sich aber der Landkreis Schwandorf mit dem Thema Mieten beschäftigt. Der Grund: Empfängern von Bürgergeld und Sozialhilfe wird der Bedarf für ihre Unterkunft in Höhe der Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind.
Um Werte zu ermitteln, die Orientierung bieten, hat der Landkreis ein Konzept erstellen lassen. Von einer Wirtschaftsberatungsgesellschaft wurden institutionelle Vermieter und Kleinvermieter angeschrieben und zu ihren Mietverhältnissen zu einem Stichtag im Juli 2025 befragt.
Das bedeutet zum Beispiel, dass eine Unterkunft für vier Personen im urban geprägten Raum, zu dem neben Schwandorf auch Burglengenfeld, Maxhütte-Haidhof, Teublitz sowie die Verwaltungsgemeinschaft Wackersdorf gehören, mit nun 795 Euro statt vormals 760 Euro angesetzt wird. Als angemessene Wohnungsgrößen werden dabei 75 bis weniger als 90 Quadratmeter gerechnet.