Regensburger Wohnungspreise sind im letzten Jahr deutlich gefallen
Gebrauchte Immobilien in Regensburg kosten elf Prozent weniger – Doch für viele Käufer bleiben sie unerschwinglich. Seit einem Jahr sieht sich Andrea E. aus Harting nach einer Wohnung um. „Das Stadtgebiet ist sehr teuer“, findet die 44-Jährige.
Die Wohnungspreise haben erneut nachgegeben. Für Bestandsimmobilien werden durchschnittlich beinahe elf Prozent weniger verlangt als vor einem Jahr. Das stellt der Immobilienverband Deutschland Süd (IVD) in seinem Cityreport Regensburg fest, der diese Woche herausgekommen ist. Neubauwohnungen kosten rund drei Prozent weniger. Bei gebrauchten Wohnungen verlangen die Eigentümer durchschnittlich 4130 Euro je Quadratmeter, bei Erstbezug 5770 Euro. Einfamilienhäuser aus dem Bestand liegen bei 690000 Euro und damit zehn Prozent unter dem Vorjahrespreis, Doppelhaushälften bei 655000 Euro (minus sieben Prozent).
„Das ist schon heftig“
Kaufinteressenten erleben den Immobilienmarkt jedoch weiterhin als schwierig, denn das Regensburger Preisniveau und die Hypothekenzinsen sind nach wie vor hoch. Seit einem Jahr sieht sich Andrea E. aus Harting nach einer Eigentumswohnung für sich und ihre Tochter um. „Das Stadtgebiet ist sehr teuer“, findet die 44-Jährige.
Vor kurzem ist ihr eine zehn Jahre alte Vierzimmerwohnung mit Garten in der Paarstraße mit 109 Quadratmetern für 660000 Euro angeboten worden. „Das ist schon heftig“, klagt Andrea E. Eine ruhige Lage in der Stadt wäre ihr am liebsten. Wegen der Preise konzentriert sich die Teamassistentin aber inzwischen mehr auf das Umland. Kürzlich hat sie eine neue Dreizimmerwohnung in Sarching mit Garten besichtigt, die ihr sehr gut gefällt. Doch 505000 Euro kann sie nicht stemmen.
Georg Hirmer und seine Familie suchen seit rund einem Jahr eine große Wohnung oder ein Haus in der Domstadt. Maximal eine Million Euro können sie investieren. Zum Cityreport sagt Hirmer (Name geändert): „Ich würde das nicht ganz unterschreiben.“ Der Mittdreißiger nimmt Preissenkungen wahr für Immobilien aus den 60er- und 70er-Jahren, kaum aber für neuere Wohnungen und Häuser. Er bedauert, dass es nur noch wenige Neubauprojekte gibt.
Vor der Zinswende war die Nachfrage in Regensburg immens, hat aber spürbar nachgegeben. Im Cityreport heißt es, die Käufer seien nach wie vor zurückhaltend. Seit der Zinswende stark gestiegene Finanzierungskosten, strenge Kreditvergabe-Kriterien und Unsicherheiten wegen der anhaltenden konjunkturellen Schwäche dämpfen die Nachfrage.
Die Vermarktungsspanne hat zugelegt. „Im derzeitigen Markt werden hauptsächlich Objekte zur Eigennutzung nachgefragt. Käufer verfügen über einen hohen Eigenkapitalanteil oder sind überhaupt nicht auf Fremdfinanzierung angewiesen“, sagt Professor Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Viele Interessenten in Regensburg ließen ihren Wunsch, in eine eigene Wohnung zu ziehen, erst einmal ruhen.
Makler und Stadtrat Christian Janele bestätigt, dass sich Kaufwillige mit wenig Eigenkapital noch schwerer tun als sonst. Die Banken seien äußerst vorsichtig.
Er beobachtet, dass die Preise von Gebrauchtimmobilien sogar um bis zu 15 Prozent nach unten korrigiert werden. „Bei Wohnungen und Häusern aus den 60er- und 70er-Jahren ist der Preisnachlass am stärksten. Alte Heizungen, alte Rohre, da kommen schon Kosten auf die Leute zu“, sagt er. „Man merkt, dass viele Interessenten in der Nullzins-Phase noch 500000 Euro von den Banken bekommen haben.“ Bei Hypothekenzinsen von 3,5 Prozent breche diese Käuferschicht weg. Als ausgezeichnete Wohnlagen beurteilt der Immobilienverband Deutschland Süd die Innenstadt, Stadtamhof, den Westen und den Galgenberg. Makler Janele stellt denn auch fest, dass im Stadtwesten die Preise nicht so deutlich nachgelassen hätten. Dort ist die Nachfrage stabiler.
Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut rechnet wegen der seit Ende 2023 gesunkenen Inflation und den „wieder nach unten zeigenden Zinsen für Wohnungsbaukredite“ bald mit einem besseren Finanzierungsumfeld.
Umsätze steigen leicht
Bayernweit steigen die Immobilienumsätze wieder. In der ersten Jahreshälfte 2024 scheint die Talsohle mit einem klaren Plus von fast zwölf Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 überschritten worden zu sein. 2021 lagen die Umsätze bei 72 Milliarden Euro, im Jahr darauf bei knapp 66 und 2023 waren es unter 45 Milliarden Euro.
Die Regensburgerin Andrea E. steht unter Zeitdruck, weil ihr die Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt hat. „450000 Euro mit allen Nebenkosten sind mein Limit“, sagt sie. „Ich hoffe, dass der Verkäufer in Sarching mit dem Preis noch runtergeht.“
Die Mieten
Höhe: Neuvertragsmieten für Regensburger Wohnungen liegen im Schnitt bei 12,80 Euro je Quadratmeter im Altbau, zwölf Euro im Bestand und 14,80 Euro im Neubau.
Nachfrage: Diese bleibt extrem hoch, besonders bei einigermaßen bezahlbaren Mietwohnungen. Wer vor einigen Jahren noch gekauft hätte, weicht inzwischen oft auf den Mietmarkt aus. Ein wachsender Anteil an Einpersonenhaushalten und hohe Zuzugsraten treiben die Nachfrage nach oben.
