Immobilienpreise: So teuer ist der Regensburger Speckgürtel
Besonders in den stadtnahen Gemeinden rund um Regensburg haben die Wohnungspreise stark angezogen – War der Einbruch von 2022 eine echte Wende?
In den letzten Jahren sind die Bevölkerungszahlen des Landkreises überdurchschnittlich gestiegen. Über 198.000 Menschen leben inzwischen dort – mehr als in der Stadt. Der neue Immobilienmarktbericht für den Speckgürtel und das weiter entfernte Umland von Regensburg argumentiert, der Zuzug hänge mit der hohen Lebensqualität und zahlreichen Jobs zusammen. Viele ziehen jedoch in den Landkreis, weil die Immobilienpreise niedriger sind als in der Stadt.
Normalverdiener am Limit
Dennoch hat auch der Landkreis zwischen 2018 und 2022 enorme Preissteigerungen verzeichnet. Für Bauflächen im Speckgürtel werden fast 40 Prozent mehr verlangt. Die Spanne reichte 2022 von 200 bis 1047 Euro je Quadratmeter. Beim Speckgürtel handelt es sich um die zehn Gemeinden, die an Regensburg grenzen: Pentling, Sinzing,Pettendorf, Lappersdorf, Zeitlarn, Wenzenbach, Tegernheim, Barbing, Neutraubling und Obertraubling.
Beinahe die Hälfte der Käufer entscheidet sich mittlerweile auch im Landkreis für eine Wohnung, nicht für ein Haus. Die Quadratmeterpreise für Neubau-Wohnungen haben in den letzten Jahren laufend zugelegt: Lagen sie 2018 noch bei maximal 4696 Euro, waren es 2022 schon 6736 Euro. Zugleich nimmt die Wohnungsgröße bei den Erstverkäufen laufend ab.
Der Immobilienreport der Sparkasse Regensburg vom Herbst 2022 hat die Durchschnittspreise für einzelne Gemeinden ermittelt. Im Speckgürtel sind demnach die Preise für Neubau-Wohnungen in Tegernheim mit 5500 Euro je Quadratmeter sehr hoch. Wenzenbach folgt mit 5350 und Lappersdorf mit 5280 Euro pro Quadratmeter. In Bestandswohnungen müssen Käufer am meisten in Wenzenbach investieren (4750 Euro), Lappersdorf folgt mit durchschnittlich 4000 Euro je Quadratmeter, Obertraubling mit 3950 Euro.
Pentling ist begehrt
Für gebrauchte Eigenheime (Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser) werden im stadtnahen Pentling die höchsten Preise aufgerufen: durchschnittlich 825.000 Euro und mehr. In Lappersdorf, Pettendorf, Barbing, Donaustauf und Obertraubling müssen Käufer mit im Schnitt mindestens 725.000 Euro rechnen. Wenzenbach fällt laut Sparkassenreport in die Kategorie ab 625.000 Euro wie Tegernheim.
Pentling ist begehrt, weil es unweit der Autobahn liegt und mit einer exzellenten Busanbindung punktet. „Man kann mit dem Fahrrad die Universität, die OTH und das Universitätsklinikum erreichen“, zählt Bürgermeisterin Barbara Wilhelm auf. Auch für Mitarbeiter von Conti im Stadtosten eigne sich Pentling. „Der Stadtbus fährt bis Burgweinting.“ Die Nahversorgung kann sich sehen lassen. „Der V-Markt mit Lebensmitteln und Sportbekleidung ist auch für Regensburger ein Ziel“, beobachtet Wilhelm. Pentlinger können wählen zwischen mehreren Discountern und Supermärkten. „Speziell Ältere schätzen es, dass sie die Märkte zu Fuß oder mit dem Rad erreichen.“
Nachfrage sinkt
Doch wer kann sich die Immobilienpreise leisten? Für neue Wohnungen am Rosenweg werden auf Immobilienportalen rund 6700 Euro pro Quadratmeter veranschlagt, bei der Anlage „Mein Kaiserhof“ sind es rund 6300 Euro. In der Niedrigzinsphase hätten Normalverdiener Wohneigentum in Pentling gekauft. „Jetzt wird es schwieriger, sich das leisten zu können“, sagt Wilhelm. Die Nachfrage sinkt.
Für Baugrundstücke außerhalb des Speckgürtels – in Hemau, Bernhardswald oder Aufhausen – verzeichnet der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses zwischen 2018 und 2022 einen Preisanstieg um 93 Prozent. Die Preisspanne hat im Vorjahr 71 bis 1000 Euro je Quadratmeter umfasst. Erschwinglich ist Alteglofsheim, wo gebrauchte Häuser durchschnittlich ab 425.000 Euro zu haben sind. Wegen der guten Busanbindung sei es ein attraktiver Wohnort, urteilt die Sparkasse.
Schnäppchen wird verlost
Das etwas abseits gelegene Duggendorf verlost am Dienstag seinen letzten gemeindeeigenen Bauplatz. Sagenhafte 177 Euro kostet der erschlossene Quadratmeter. Freilich kann die Anbindung nicht mit Pentling konkurrieren. Die Autofahrt nach Regensburg dauert eine halbe Stunde. Bürgermeister Thomas Eichenseher sagt, Einkaufsmärkte biete das nahe Kallmünz. Der Regensburger Verkehrsverbund und die Gesellschaft zur Förderung des öffentlichen Personennahverkehrs im Landkreis hätten ein Rufbussystem eingeführt, das Duggendorf etwa mit dem Bahnhof Laaber verbindet.
Wie es mit den Immobilien weitergeht, weiß auch der Gutachterausschuss nicht. Nach jahrelangem Höhenflug ist die Zahl der Kaufverträge im Landkreis 2022 um rund ein Drittel auf 1670 gefallen. Der Geldumsatz sank um knapp 30 Prozent auf 625 Millionen Euro. Die Gründe? Gestiegene Hypothekenzinsen, teure Baupreise und Energie, eine hohe Inflationsrate und schlechtere Konjunktur-Aussichten.
