Steht ein wichtiger Regensburger Wohnungsbau auf der Kippe?
Regensburg lechzt nach bezahlbaren Wohnungen. 368 davon will die Stadtbau GmbH bis Mitte 2026 auf dem Areal der früheren Prinz-Leopold-Kaserne (PLK) hochziehen. Monatelang haben Bagger an Gebäuden und Kellern genagt. Jetzt ist der Abriss abgeschlossen. Aber es geht nicht weiter. Zu viele Hürden türmen sich auf. Es ist eine extrem schwierige Zeit fürs Bauen. Ein zweites Mal könnte der Zeitplan ins Schleudern geraten.
Wie kompliziert und kostspielig das Bauen geworden ist, zeigt ein Münchner Beispiel. Dort soll der Stadtteil Neufreimann auf dem Gelände der einstigen Bayernkaserne entstehen. Im Juli hat die milliardenschwere Sedlmayr AG den Bau von 800 Wohnungen auf Eis gelegt. Mit explodierenden Kosten und einem stark gestiegenen Zinsniveau begründet das Unternehmen den Rückzug. Selbst mit Mieten von 25 Euro je Quadratmeter würde das Projekt in die roten Zahlen geraten.
Ziel sind bezahlbare Mieten
Kann es auch beim Regensburger Vorhaben passieren, dass es nicht mehr finanzierbar ist, weil alle Kosten deutlich gestiegen sind, weniger Zuschüsse fließen und die Mieten bezahlbar sein sollen?
Geschäftsführer Götz Keßler von der Stadtbau GmbH sagt, dass Investoren und Bauträger aus wirtschaftlichen Gründen Vorhaben stornieren oder schieben, passiere deutschlandweit. Die Zahl der Bauanträge ist bundesweit im Mai um fast 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat zurückgegangen. „Diese Mechanismen gelten auch für Regensburg. Wir setzen aber alles daran, dieser Entwicklung entgegenzuarbeiten und das Bauvorhaben so schnell wie möglich zu realisieren.“
Die Wohnungen sollen sich viele Menschen leisten können. „Wir wollen und können die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten nicht über höhere Mieten kompensieren“, betont Keßler.
Es könne zu Terminverschiebungen kommen. „Die Wohnungen würden dann zeitverzögert entstehen.“ Einen Rückzug der Stadtbau aus dem Bauvorhaben schließt der Geschäftsführer aus.
Einen Zeitplan kann Götz Keßler also nicht nennen. Dabei muss die Stadttochter die 368 geförderten Wohnungen bis Ende Juni 2026 errichten, sonst könnte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) einen Rabatt von neun Millionen Euro zurückfordern, den sie der Kommune beim Grundstückskauf gewährt hat.
Die Stadtverwaltung steht wegen der Einhaltung dieser Verbilligungsrichtlinie in Kontakt mit der BIMA. Die Bundesanstalt kennt die schwierigen Rahmenbedingungen für bezahlbaren Mietwohnungsbau. „Eine Entscheidung darüber, ob die Kaufpreisverbilligung zurückgezahlt werden muss, ist von der BIMA derzeit nicht veranlasst, allerdings wurde bereits großes Verständnis für die Situation der Stadt Regensburg signalisiert“, sagt Götz Keßler.
Bereits durch Corona und die Flüchtlingszahlen der vergangenen Jahre habe sich die Zeitschiene beim PLK-Projekt verschoben. Auch konnte der Untergrund wegen des nahen Krankenhauses St. Josef und des benachbarten Ankerzentrums für Geflüchtete lange nicht auf Kampfmittel untersucht werden.
In den letzten Wochen haben die Abrissbagger ganze Arbeit geleistet. Die Stadtbau-Bereiche können bebaut werden. Nur hohe, alte Pappeln, Kastanien und weitere Baumriesen wurden verschont. Holzplanken schützen sie.
Die Stadtbau hat die Ausschreibung für Baugrubenherstellung und Gebäude gestartet. „Die bekannten Rahmenbedingungen, Baukostensteigerungen, Zinserhöhungen und Wegfall von Zuschüssen wirken stark auf die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen“, sagt Geschäftsführer Keßler. Deshalb müsse die Planung weiter optimiert werden.
Die Ergebnisse werden in eine Angebotseinholung einfließen. Auf deren Basis soll die Baumaßnahme wirtschaftlich umgesetzt werden. Die Beschäftigten der Stadtbau und im Rathaus „geben ihr Bestes, um die bezahlbaren Mietwohnungen so schnell wie möglich zu realisieren“.
Zunächst wird die Stadtbau bis zu 400 Wohnungen hochziehen. Weitere 200 sollen später folgen.
Insgesamt wird der Bau von 1200 Wohnungen auf dem PLK-Areal angestrebt. Auch andere Investoren, etwa Genossenschaften, werden zum Zug kommen. Ein CO2-neutrales Vorzeigequartier soll entstehen.
Einige Kasernengebäude außerhalb der für die Stadtbau reservierten Baufelder nutzt der Verein Kulturviertel. Ausstellungen, Mitmachaktionen, Debatten und Konzerte werden geboten. „Prinz Leo Kultur“ nennt sich die Zwischennutzung, die das Kulturreferat unterstützt.
Besonders am Herzen liegt vielen Regensburgern das frühere Gastestungsgebäude, das sich mit seinem Umfeld gut für Begegnungen eignet. Sie haben es mit einem Aufschrei vor dem Abriss bewahrt. Die Stadt hat die Frist um ein weiteres Jahr bis Ende 2024 verlängert.
Das Gastestungsgebäude bleibt
Was danach geschieht, ist noch unklar. Aus der Pressestelle heißt es: „Wir lassen es weiter laufen, so lange es geht.“ Der Hintergrund: Die BIMA schreibt Abrissfristen vor. Eine Verschiebung muss stets neu verhandelt werden.
Ist vielleicht sogar ein dauerhafter Erhalt möglich? Ein Stadtsprecher sagt, als Übergang vom künftigen Wohnquartier zum Sportpark Ost seien eine kleine Fußgängerzone geplant, Grünflächen und ein Brunnen. „Ob das Gastestungsgebäude dazu passt, müssen wir sehen.“
