Bauland: Ein Überblick über offene Bauplätze und geplante Baugebiete im Kreis Neumarkt
Die Dynamik auf dem Immobilienmarkt ist vielerorts eingebrochen – im Landkreis Neumarkt stellt sich die Situation ganz unterschiedlich dar. Unter anderem wird der Bauzwang zum Problem. Berngau sucht eine Lösung.
1. Deining: Starke Nachfrage, ein neues Baugebiet 2023
In Deining ist die Nachfrage nach Bauland „ungebrochen hoch“, sagt Bürgermeister Peter Meier. Dennoch sei „eine gewisse Zurückhaltung und Vorsicht“ zu spüren. Aktuell stehen in Deining „im niedrigen zweistelligen Bereich“ Grundstücke zur Verfügung, so Meier. „Die Warteliste übersteigt die verfügbaren Grundstücke aber um ein vielfaches.“ In diesem Jahr soll im Ortsteil Siegenhofen ein Baugebiet mit zehn Parzellen erschlossen werden. Zwar will Meier bewusst auch auf Nachverdichtung und Wohnungen setzen – in den vergangenen Jahren wurden in Deining mehr als 70 Wohnungen gebaut – , in diesem Fall aber habe es eine hohe Nachfrage von jungen Menschen aus Siegenhofen gegeben, die gern in ihrem Heimort bleiben wollten, so Meier. Mitte des Jahres fertig werden sollen außerdem 17 Wohnungen.
2. Berngau: Was passiert mit der Drei-Jahres-Frist?
Mit einem besonderen Problem muss sich Berngau auseinandersetzen: In Röckersbühl hat die Gemeinde ein Baugebiet mit 20 Parzellen erschlossen, alle waren schnell weg, das letzte Anfang dieses Monats. Da es mehr als 200 Anwärter gab, hatte die Kommune ein Ranking erstellt, nachdem die Grundstücke zugeteilt wurden, dabei wurde unter anderem ehrenamtliches Engagement berücksichtigt, sagt Bürgermeister Thomas Meier. Allerdings stehen bisher erst fünf, sechs Häuser im Rohbau – die Gemeinde hat jedoch den Einzug innerhalb von drei Jahren vorgeschrieben. Sprich: Die restlichen Grundstückseigentümer müssten jetzt in die Gänge kommen, um den Zeitplan einzuhalten, so Meier. Jedoch sei zum Zeitpunkt des Beschlusses die aktuelle Entwicklung nicht absehbar gewesen. Meier geht daher davon aus, dass der Gemeinderat besprechen müsse, wie man mit der Drei-Jahres-Frist verfahre. Ein Grundstück zurückgegeben hat in Berngau bisher niemand. Parallel dazu steht im neuen Baugebiet „Am Dümpfel“ mit etwa 60 Parzellen die Zuteilungsphase an. Auch hier gibt es mehr als 200 Bewerber – für 40 bis 45 Parzellen, die über die Kommune verkauft werden. Möglicherweise werde hier der ein oder andere einen Rückzieher machen, so Meier. Generell mache er sich aber keine Sorgen, dass die Baugrundstücke in Berngau bei einem Preis von um die 200 Euro für einen Quadratmeter baureifes Land nicht verkauft werden könnten – zumal man in der Stadt 350 bis 400 Euro dafür zahle.
3. Freystadt: Zwei Grundstücke wurden zurückgegeben
In Freystadt wurden im Jahr 2022 zwei Baugrundstücke zurückgegeben – „nur“, wie Josef Haußner, Geschäftsleiter der Stadt, betont. Schließlich habe es beträchtliche Unsicherheiten gegeben. Parallel dazu gab es in Freystadt „diverse Anfragen“ für Baugrundstücke, Haußner geht davon aus, dass mit mehr Planungssicherheit auch die Nachfrage wieder steigen werde. Darum arbeite die Stadt aktuell an der Ausweisung mehrerer Baugebiete.
4. Mühlhausen: Nachfrage lässt deutlich nach
In Mühlhausen sind Bauplätze nach wie vor gefragt, „wobei die Anfragen von Bauwilligen deutlich nachgelassen haben“, sagt Bauamtsleiter Thomas Härtl. Dennoch gebe es „eine längere Liste“ mit Anfragen. Zurückgegeben wurde im Jahr 2022 keines der beiden für Privatbauten verkauften Grundstücke. Aktuell gibt es in Mühlhausen sieben Bauplätze – sie sind bereits verbindlich zugesagt. In weiterer Planung seien etwa 16 Baugrundstücke in Hofen und Sulzbürg, so Härtl.
5. Berg: Nach großer Erschließung weniger Bedarf
Einen „erheblichen Rückgang“ an Nachfragen bemerkt man in Berg – dies liege aber auch daran, dass die Gemeinde aktuell keine neuen Baugebiete ausgewiesen hat, sagt Bürgermeister Peter Bergler. Zurückgegeben wurden im Jahr 2022 zwei Grundstücke des Baugebiets Richtheim-Straßfeld – diese würden aber erst wieder angeboten, wenn die Gemeinde ein neues Baugebiet ausweise. Dazu laufen Pläne , die allerdings noch nicht konkret seien. Es gehe vor allem um kleinere Baugebiete in Ortsteilen, aber auch um Nachverdichtung innerorts. Wartelisten werden in Berg nicht geführt. Aktuell gibt es in Berg 350 Baugrundstücke, die jedoch alle in Privatbesitz sind, so Bergler. Die Gemeinde werde künftig „in zurückhaltender Weise“ Bauland entwickeln, zumal ab 2019 das mit 140000 Quadratmetern größte Baugebiet in der Geschichte der Gemeinde entstanden sei.
6. Sengenthal: 120 Anfragen, aber keine Grundstücke
120 Anfragen Bauwilliger hat Sengenthals Bürgermeister Werner Brandenburger noch auf seinem Schreibtisch liegen. „Es ist ein Wahnsinn.“ Die Anfragen gingen ein, seit die Gemeinde im Juli 2020 den Bebabuungsplan für das Wohngebiet Buchberg-Süd beschlossen hat. Verkauft wurden alle 20 Parzellen, zurückgegeben wurde keines. Auch wenn er merke, dass die Nachfrage etwas nachgelassen habe, so geht Brandenburger grundsätzlich eher davon aus, dass die Menschen weiter Bauland suchen. Allein, in Sengenthal werden sie wohl nicht fündig – die Gemeinde habe keine Flächen mehr, so Brandenburger. Außerdem müsse die in den letzten Jahren um mehr als 1000 Einwohner gewachsene Kommune auch die Folgen dieser Entwicklung stemmen – etwa was Kinderbetreuung und Schule betrifft. Während es 2008 noch 40 Kinder im Kindergarten und zwei Grundschulklassen gegeben habe, würden mittlerweile 180 Kinder in Krippe und Kindergarten betreut und die Grundschule besuchten knapp 130 Kinder.
7. Lupburg: Keine Bauplätze, aber auch keine Anfragen
„So gut wie keine Anfragen mehr“ gibt es in Lupburg. Bürgermeister Manfred Hauser vermutet dahinter zum einen die Rahmenbedingungen, zum anderen sei die Bereitschaft von Grundstücksbesitzern, Grund und Boden zu verkaufen, zurückgegegangen. Seit 2018 wurden in Lupburg 45 Bauplätze verkauft, sieben davon 2022 – zurückgegeben wurde keiner. Aktuell gebe es keine erschlossenen Bauplätze in der Gemeinde, die Kommune habe jedoch bereits Fläche angekauft und habe einen Bebauungsplan. Somit könnten „kurz- und mittelfristig“ weitere Parzellen geschaffen werden, sagt Hauser. Man lege allerdings Wert auf „moderates Wachstum“, damit die Infrastruktur Schritt halten könne. In den vergangenen Jahren sei die Kita bereits zweimal erweitert worden, 125 Kinder können hier betreut werden. Aktuell plane der Markt den Umbau der Grundschule, die etwa 100 Kinder besuchen, zur Ganztagsschule. Künftige Konflikte könnten sich dadurch auftun, dass „das frei stehende Einfamilienhaus nach wie vor die bevorzugte Bauweise unserer jungen Leute“ sei, politische Vorgaben aber immer mehr in Richtung verdichtetes Bauen, also viel Wohnfläche auf wenig Grund gingen, so Hauser. „Da sehe ich durchaus Probleme.“
8. Breitenbrunn: Interesse wird 2023 abgeklärt
Die Nachfrage nach Bauland in Breitenbrunn hat „schon etwas nachgelassen“, sagt Geschäftsleiter Jürgen Konrad. Aktuell gebe es ein sofort bebaubares Grundstück im Baugebiet „In der Au“, außerdem plant die Kommune die Erschließung eines Baugebiets in Dürn mit 15 Parzellen. Hier gibt es zwar bereits zahlreiche Vormerkungen, da diese aber seit längerer Zeit vorliegen, müsse man ab dem Frühjahr abklären, ob das Interesse nach wie vor bestehe, so Konrad. Im Jahr 2021 wurden in Breitenbrunn vier Baugrundstücke verkauft, eines davon wurde 2022 zurückgegeben. Im Hinblick auf die „etwas unsichere Wirtschaftslage in den nächsten Jahren“ geht man in Breitenbrunn von einer geringeren Nachfrage nach Bauland aus. Ausgewiesen würden Baugebiete ohnehin nur, wenn die Flächen im Vorfeld an die Gemeinde verkauft würden und es mehrere Interessenten gebe.
9. Seubersdorf: Großes Interesse, Baugebiet in Planung
In Seubersdorf verzeichnet Geschäftsleiter Thomas Fuchsgruber weiterhin mehr Anfragen als freie Grundstücke zur Verfügung stehen – die Kommune gehe auch künftig nicht von einem Rückgang an Nachfragen aus. Diese sei „im Vergleich der letzten Jahre ständig gestiegen.“ Zurückgegeben wurde im Jahr 2022 kein Grundstück – da mangels freier Bauplätze auch keines verkauft wurde. Aktuell befinde sich die Gemeinde aber im Bauleitplanverfahren für ein neues Baugebiet in Seubersdorf. Weil es auch hier mehr Interessenten als Bauplätze gebe, überlege die Kommune, die Grundstücke nach einem Einheimischenmodell zu vergeben.
10. Berching: 119 Parzellen in fünf Baugebieten möglich
In Berching wurden seit dem Jahr 2021 36 Grundstücke verkauft, acht davon im vergangenen Jahr – eines davon wurde wegen der steigenden Zinsen und hohen Baukosten 2022 zurückgegeben. Die Parzellen gehören vor allem zum zweiten Abschnitt des Baugebiets Berching „Südlich der Südtangente“ – für dieses sei die Nachfrage noch sehr hoch gewesen, sagt Bürgermeister Ludwig Eisenreich. 2022 hätten die Anfragen „merklich nachgelassen“, dennoch gebe es weiterhin Vormerklisten, in denen aktuell mehr Interessenten eingetragen als Baugrundstücke geplant seien. Ob dieses Interesse weiter anhalte, könne man nicht seriös voraussagen – hier komme es auch auf die vom Stadtrat zu beschließenden Bedingungen wie Kaufpreis, Frist zur Bebauung und Vergabekriterien an. Es scheine aber, als sei „der große Druck“ nicht mehr vorhanden. Aktuell stehen laut Eisenreich in Berching keine Grundstücke zum Verkauf – jedoch laufen die konkreten Bauleitplanungen für fünf Baugebiete mit insgesamt 119 Parzellen. Wann, wo und wie viele dieser Parzellen tatsächlich realisiert werden, darüber müsse allerdings der Stadtrat entscheiden. Seiner Meinung nach solle die Stadt versuchen, die Nachfrage vor allem junger einheimischer Familien und Familien, deren Arbeitsplatz sich in der Großgemeinde befindet, zu decken.